岳阳商业大调查：115万㎡商业存量下 “一中心”局面有望打破

　　编者按：做商业永远离不开“人”，人的需求永远是推动商业发展的核心要素。在华中，集聚多方资源的省会城市如武汉、长沙、南昌的商业地产发展一路高歌，持续高涨。然而，以襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州、九江等为代表的百万人口级别的地级市，商业还完全停留在百货阶段，有的刚刚迎来购物中心模式。他们有良好的经济、文化、教育、交通基础，有巨大的人口撑腰，商业的关注度却远远不够，未来潜力亟待激活。对此，赢商网独家策划《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何？》系列报道，走进16个地级市城市商业发展，今日来到湖南岳阳。

图片来源：岳阳市政府门户网站

　　人们对岳阳最初的印象，大都源于"洞庭天下水，岳阳天下楼"的千古美誉。北宋文豪范仲淹笔触下的一篇《岳阳楼记》，更使寄托着家国情怀“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的岳阳楼乃至岳阳著称于世。

　　这座有2500多年悠久历史的文化名城，位于江南洞庭湖之滨，依长江、纳三湘四水，江湖交汇，绝佳的地理条件造就了联通中国南北东西的重要地位，形成湖南唯一的国际贸易口岸，也是中国著名的港口城市。

　　岳阳宏观消费市场平稳向好

　　在2017年的市委经济工作会议上，岳阳市委、市政府就明确提出打造 200 万人以上大城市圈目标，积极拓展城市发展空间，加快推进以中心城区为核心圈，以经开区、南湖新区、云溪区、君山区为内圈，以临湘市、岳阳县为外圈的“1+4+2”城市组团，实现规划无缝对接、产业错位发展、交通快速便捷、管理高度融合，把岳阳建成长株潭城市群和武汉城市圈间的区域中心城市。

　　“水陆空”三位一体综合性大交通脉络

　　岳阳交通极为便利，境内长江、京广铁路、蒙华铁路、京广高铁、京港澳高速公路、杭瑞高速公路等国家交通主动脉在市区交织成网。近临的黄花国际机场每日往返频繁，2015年12月10日新开建的岳阳三荷机场，也促进着该市形成愈加明显的“水陆空”三位一体综合性大交通脉络。

　　服务业成为岳阳经济发展的主力军

　　初步核算，全年岳阳国内生产总值3411.01亿元，总量居全省第二，比上年增长8.3%。2016年，全市实现了GDP从2千亿到3千亿量级的飞跃，GDP增幅从2018年有所上升。其中：第一产业增加值319.91亿元；第二产业增加值1424.34亿元；第三产业增加值1666.76亿元。服务业成为岳阳经济发展的主力军。

　　消费市场平稳向好14大类批发零售业商品零售额均上浮

　　2018年，居民收入持续增加。全年城镇居民人均可支配收入32425元，比上年增长8.0 %。居民“钱袋子鼓了”，消费欲望也就更强烈。

　　全年社会消费品零售总额1319.87亿元，城镇消费品零售额1144.78亿元，增长9.1%；城镇居民人均消费支出22448元，增长7.9%。

　　全市14大类批发零售业商品零售额均有不同程度上浮，尤其是粮油食品、化妆品、金银珠宝、日用品、书报、文化办公产品消费更有超过10%增幅。恰好说明，除生活必需品外，消费者对象征着生活品质提升、精神文化追求的非必需品消费越来越旺盛，市场整体向着满足精神所需的方向迈进。

岳阳主城区商业整体情况大探查

　　如今的岳阳古城已经向现代化迈进，曾经以百盛、武商、康星百货为主要代表的百货业，随着竞争实力的此消彼长，商业格局正在悄然变化，岳阳中心商业区的百货零售业开始进入洗牌期。

　　据赢商网不完全统计，截止2019年4月，岳阳主城区购物中心与百货存量超115万㎡（未统计到岳阳百盛百货），已开业商业项目18个，从布局来看，几乎所有的商业项目都在岳阳楼区，且爱好“扎堆”集中在东茅岭商圈，在中部非省会里，这种商业积聚程度实数罕见。（说明：1、统计对象为商业面积≥2万㎡的百货、≥3万㎡的集中性零售物业，不含专业市场）

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　　2011-2015年，商业项目集中入市

　　从表格中可以看出，岳阳商业项目爆发期集中在2011-2015年，这个时期内，商业项目集中入市，不过，得益于金威·城市广场、步步高·岳阳新天地、金悦洋商业公园三家超10万㎡加持，2016-2018年，商业体量达到57.1万㎡峰值。未来，岳阳主城区预计还有2家，分别为中华广场、岳阳友阿国际广场。

　　20万方以上的超大型商业项目尚属空白

　　与多数地级市商业项目类似，岳阳商业似乎也热衷“小而美”的项目。据不完全统计，已开业项目商业规模主要集中在5万㎡以下，占比接近6成，甚至3万㎡以下的项目就有5个，而10-15万㎡有3个、15-20万㎡有4个、但超过20万㎡的超大型商业项目尚属空白。

　　由湖南本土企业开发的项目高达74%

　　从项目企业背景来看，岳阳61%已开业商业项目由湖南本土企业建设，代表企业有岳阳金虹置业、岳阳九天大厦、岳阳康星百货、岳阳金威房地产、岳阳光大房地产、步步高置业等。本土零售巨头步步高集团持续深耕地级市，在岳阳开发有步步高广场、步步高·新天地两大项目。

　　不过我们也注意到，已经入驻的7家外来企业中，既有人人乐集团、金狮集团、天虹商场这类零售商企业，也有天伦地产、恒大地产的地产企业。

岳阳主城区商圈格局

　　近年来，岳阳商业格局发生巨变，核心商圈扩容升级，新商圈快速崛起，古老而年轻的商贸重镇正勾画出全新商业版图，随之而来的是，各种集美食、娱乐、休闲于一身的购物中心、商业综合体出现在大众视野中。

　　商圈也由过去东茅岭-步行街商圈一家独大的局面，到如今城市东扩南延的发展战略让商业中心发生改变， 形成了东茅岭-步行街商圈、火车站-泰和商圈、花板桥商圈、南湖商圈等多商圈共荣。

　　然而，岳阳商圈看似繁荣，却大多功能单一，甚至有些商圈才刚刚建成雏形，商圈影响力相较起来弱，因而主要的商业仍旧集中在东茅岭-步行街商圈内。

　　东茅岭-步行街商圈

　　东茅岭-步行街商圈起源于90年代，南起南湖大道、北至巴陵北路，主要由步行街沿线商业和东茅岭路商业组成，是岳阳最主要、也是最大的商圈。

　　商圈以岳阳步行街广场为中心，周边的商业网点星罗棋布，在这一区域内，岳阳百盛百货、现代武商购物中心、天虹商场（岳阳店）、步步高·岳阳新天地等一批优质项目就有11家之多。该商圈聚合了追求时尚和品牌效应的中高端消费群体，商圈人流集中、商贸繁荣、经济活跃，年营业额超过60亿元。2018年，岳阳成立岳阳楼区东茅岭商圈综合党委，这是该市成立的首个商圈综合党委。

　　火车站-泰和商圈

　　沿东茅岭-步行街商圈向东至岳阳火车站，就到了火车站-泰和商圈的辐射范围，作为旧城面向未来的城市建设，火车站-泰和商圈带动商圈边缘建设，是岳阳最具有成为城市副中心潜质的地段。只是目前商圈内，超市、商办、大市场居多，功能完整且具有影响力的购物中心或百货匮乏。

　　花板桥商圈

　　花板桥商圈以花板桥路口为中心向四周辐射，东连京港澳高速、京港澳高速复线，承担京港澳连接线功能及集散岳阳市东西向进出城交通；北接洞庭大道君山段和华容县，南连S306省道。商圈辐射岳阳市政府，是城市的新兴政治、文化核心地段。

　　2011年，步步高广场开业，打开了花板桥商圈商业大门。彼时，步步高广场岳阳店是岳阳市乃至整个湘北区域最大的商业综合体，百货、生活超市、五星级影城三大主力店完美组合，购物、美食、家居、休闲、文化、商务几大主题分区，给当时百货为主导岳阳市场一股全新力量。

　　南湖商圈

　　南湖新区位于岳阳市中心城区南部，是1992年10月经湖南省人民政府批准建立的全省首家省级旅游度假区，自古以来就有李白吟唱的“南湖秋水夜无烟，耐可乘流直上天”千古佳句，意境写实，淡而有味。

　　依托优质的旅游资源，南湖新区崛起了全新商圈，房地产业和美食业发展迅猛，三产在地区生产总值中的比重达80%以上。随着南湖旅游交通三圈的陆续建成，以及教育配套、医疗配套、休闲配套等公共资源的落实，集游乐、观景、度假、宜居四大功能于一体的城南板块，将会继续引领下一个人居十年。

岳阳代表项目解析

　　步步高广场（岳阳店）

　　开业时间：2011年12月30日

　　商业面积：8万㎡

　　开发商：湖南步步高置业

　　项目地址：岳阳楼区岳阳大道西与湘北大道交汇处

图片来源：步步高集团官网

　　总建筑面积8万㎡的步步高广场岳阳店，定位中高端市场，以白领、公务人员、私营业主等中高收入群体为主要客群，涵盖全客层消费。拥有地上7层，地下2层，自主经营专柜超过400家，是大型百货、生活超市、五星级影城三大主力店完美组合，涵盖购物、美食、家居、休闲、文化、商务几大主题分区。

　　金威·城市广场

　　开业时间：2016年4月3日

　　商业面积：13.7万㎡

　　开发商：岳阳金威房地产开发有限公司

　　项目地址：岳阳楼区巴陵东路199号

图片来源：腾讯房产

　　金威·城市广场利用临近王家河风光带优势，结合自身340米超长临街面的特点，将开阔的公共广场与王家河风光带连成一体，将商务、休闲、儿童三大主力业态融于一街。商业街设计了休闲广场、儿童广场、中心广场三大广场,以不同的主题设计和景观打造全面满足游客观光、儿童玩乐等多重复合功能,使之全面满足商业消费及休闲需要。

　　步步高·岳阳新天地

　　开业时间：2017年12月29日

　　商业面积：15万㎡

　　开发商：湖南步步高置业

　　项目地址：岳阳楼区德胜路与东茅岭路交汇处

图片来源：步步高集团官网

　　步步高·岳阳新天地总面积达到15万㎡，商业部分总共有10层，停车位1000个，是目前岳阳单体最大商业体。岳阳首家无边界恒温泳池，首块IMAX巨幕电影，最大亲子互动平台，家空间采环绕式坡道街区，最具颜值空中水景平台公园，最齐最全的餐饮区域，这些新业态、新场景首次进入岳阳，让很多消费者感到惊艳。开业当天吸引23.9万+人次入场。

　　金悦洋商业公园

　　开业时间：2018年9月30日

　　商业面积：18万㎡

　　开发商：湖南和立东升实业集团有限公司

　　项目地址：岳阳楼区岳阳大道与白石岭路交汇处

图片来源：和立东升集团

　　金悦洋商业商业公园占地80亩，总建筑面积18万㎡，是湖南和立东升集团为响应岳阳市政府“东扩北进”的号召，倾心打造的集时尚购物、餐饮娱乐、休闲教培、高级公寓于为一体的全体验式综合体。项目内有居然之家、金悦洋海立方海洋馆、金悦洋海立方海洋馆三大主力业态，还引进了一批诸如美吉姆国际早教、小新星、爱亲母婴、正新鸡排等一批知名连锁品牌。

　　岳阳友阿国际广场

　　开业时间：未开业

　　商业面积：25万㎡

　　开发商：湖南岳阳友阿国际商业广场有限公司

　　项目地址：岳阳楼区巴陵中路东茅岭步行街

图片来源：岳阳友阿国际广场官网

　　岳阳友阿国际广场，是友阿集团50亿巨资打造的58万方地标级城市综合体。综合体由主力旗舰店集合体、时尚天幕步行街、超高层LOFT复式公寓、高端商务写字楼四大高端业态组成，地下4层3000余个智能化停车场，商业内部规划有友阿百货主力店、大型品牌超市、真冰滑冰场、国际品牌巨幕影城、环球美食城、名品购物中心、快时尚品牌中心、精品体验中心、儿童娱乐中心、时尚网咖KTV等主力业态，将集商业、文化、休闲、娱乐、餐饮、服务六大功能于一体。