深圳南山信和购物广场、OK mall潮流广场的困境与挣扎

　　编者按： 伴随深圳城市现代化进程加快，人们对商业配套设施面积的需求也极速增长，深圳购物中心的数量呈现出高速增长状态。然而，在大量城市商业中心和区域商业中心涌现的同时，深圳商业地产市场也进入存量竞争阶段。

　　在这样的背景下，深圳商业市场开始出现“两极分化”的现象，一些购物中心积极调整改变，并脱颖而出；而一部分商业却陷入“边缘化”困境。除了一些主流购物中心，究竟有哪些商业“被边缘化”？为此，赢商网特别推出“被边缘化”的购物中心系列报道，以期让大家对深圳商业市场进行全面了解，并提出相应的对策和建议。

　　商业地产好比江湖，一直都是充满争议的地方。对于购物中心数量几乎趋于饱和的南山区来说，亦是 “几家欢喜几家愁”。

　　作为深圳城市发展浪潮中的“后起之秀”，南山区商业地产迅速发展，涌现很多优秀项目，如：万象天地、深圳湾万象城、益田假日广场、海岸城、来福士广场等。据赢商大数据统计，深圳南山区截止目前共有21个购物中心（单个体量≥3万㎡），体量达164.66万㎡。

　　但与此同时，该片区也存在一些“被边缘化的老旧项目”，它们或场内品牌空置率高、或人气不旺、或体验感不佳等，一如南山信和购物广场及深圳OKMALL。

　　信和购物广场：设施老旧、部分品牌关店、人气渐冷

　　公开资料显示，南山信和购物广场于2010年开业，商业建筑面积达4.9万平方米。先从品牌来看，商场B1层引入盒马鲜生、亚洲力量健身、中国茶叶等品牌，L1层以临街商铺为主，引入星巴克、钱大妈、御蝶坊、麦当劳、链家、乐有家等品牌，进入购物中心L1层内部，则基本都是围挡品牌；L2层则以儿童教育培训为主，引入笔畅作文、多多熊艺术家园、英培教育、悦宝园等品牌；L3层引入趣动旅程、网鱼网咖、渔米粥、东北人等品牌，其中渔米粥目前处于关闭状态；L4层引入华影信和影城。

　　作为社区购物中心，信和购物广场在品牌引进方面也存在一些亮点，如引进主力店盒马鲜生，麦当劳、星巴克等主流品牌，L2层引入的儿童亲子业态，也不失为社区型购物中心的标配。但是购物中心人流惨淡，仅B1层因新零售超市带动稍有人气，整体来看，能带来客流的品牌较少，围挡品牌较多。从空间体验来说，整个购物中心灯光昏暗，动线狭窄，很多硬件设施老旧等。

　　就外部环境来看，信和购物广场所处的南油商圈，汇聚了来福士广场、茂业百货、海雅缤纷广场等项目，竞争还是比较激烈。而片区除了来福士广场是近两年新入市的购物中心之外，其余都是10年以上的商场，也面临着存量商业改造及升级的局面。

　　对于目前的信和广场来说，还是有一定的发展空间。该项目地处深圳市南山区南海大道，占据了比较核心的地理位置。有业内人士指出，在场内设施陈旧及品牌入驻率低的情况下，可以考虑大范围的升级改造。及时掌握市场的变化，在区域内做好差异化优化，把一些比较陈旧过时的动线等做调整，同时给外墙增加更多的新元素，根据市场调整及增加业态满足片区消费者的需求。

　　OK mall潮流广场：被误解为海岸城“出入口” 昔日“韩风”不再

　　OK mall潮流广场于2016年开业，商业建筑面积达4万平方米。从开业至今，OK mall潮流广场似乎都处在一个“不温不火”的状态。近日，赢商网在走访中发现，除了1、2楼临街店铺有部分餐饮及服饰营业外，其余大都处于关闭状态，也没有进入商场内部的通道。

　　开业之初，OK mall潮流广场主打“韩风”，在服饰配饰等品牌方面上，都是以个人经营的韩国外贸商品为主，作为距离地铁口最近的商场，人流却一直跟不上。大众点评上有网友评论称，OK mall潮流广场位置很好，从后海站D1口出来就到，但是很多人都知道海岸城，根本不知道OK mall潮流广场，都以为是海岸城的一个入口。加上商铺布局，也没有一个中心广场，所以没有给人的感觉是一个独立商场。

　　如今，大部分服饰品牌已经关闭，目前只剩下一楼一家名为“韩国城折扣店”的店铺。近年来，OK mall潮流广场也做了一些调整，从地铁口出来，我们可以看到大部分餐饮品牌，如：Beeplus超级烘焙工坊、彭海军渔粉、大渝火锅等，成为整个商场集聚人气的地方。

　　昔日的“韩国城”已不再，占据着绝佳地理位置的OKmall潮流广场该如何调整才能不被掩埋？面对海岸城、深圳湾万象城等这些“商业大佬”，OKmall潮流广场势必要下一番狠功夫，针对周边消费者需求，重新定位来调整场内品牌，满足片区消费者对时尚品质的追求。同时，增加业态的丰富性，构建多元场景，最终获得新一代年轻消费群体的认可。

　　结语：商业发展总处在变化之中，随着经济水平、消费水平的变化，商业运营者必须把握好每一个趋势更迭的“风口”，才能找到发展机会， 这或许是商业地产长效持续发展的基因所在。

　　“地段、地段还是地段”，业内观点一致认为，商业项目只要地理位置好，基本上就成功了一大半，但是再好的地段还是需要倾注开发商大量的财力与物力。综上两个项目，都占据着比较好的地理位置，但回归市场，运营者必须从定位、开发、租赁、运营、推广及租户关系管理等方面着手，迎合甚至引领消费者日益变化的需求，才能发挥项目的商业价值。