深圳南山信和购物广场、OK mall潮流广场的困境与挣扎

——“被边缘化”的购物中心系列报道

2019年06月25日18:10 来自:赢商网 乔心
核心提示:南山片区也存在一些“被边缘化的老旧项目”,它们或场内品牌空置率高、或人气不旺、或体验感不佳等,一如南山信和购物广场及深圳OKmall。

  编者按: 伴随深圳城市现代化进程加快,人们对商业配套设施面积的需求也极速增长,深圳购物中心的数量呈现出高速增长状态。然而,在大量城市商业中心和区域商业中心涌现的同时,深圳商业地产市场也进入存量竞争阶段。

  在这样的背景下,深圳商业市场开始出现“两极分化”的现象,一些购物中心积极调整改变,并脱颖而出;而一部分商业却陷入“边缘化”困境。除了一些主流购物中心,究竟有哪些商业“被边缘化”?为此,赢商网特别推出“被边缘化”的购物中心系列报道,以期让大家对深圳商业市场进行全面了解,并提出相应的对策和建议。

  商业地产好比江湖,一直都是充满争议的地方。对于购物中心数量几乎趋于饱和的南山区来说,亦是 “几家欢喜几家愁”。

  作为深圳城市发展浪潮中的“后起之秀”,南山区商业地产迅速发展,涌现很多优秀项目,如:万象天地、深圳湾万象城、益田假日广场、海岸城、来福士广场等。据赢商大数据统计,深圳南山区截止目前共有21个购物中心(单个体量≥3万㎡),体量达164.66万㎡。

  但与此同时,该片区也存在一些“被边缘化的老旧项目”,它们或场内品牌空置率高、或人气不旺、或体验感不佳等,一如南山信和购物广场及深圳OKMALL。

  信和购物广场:设施老旧、部分品牌关店、人气渐冷

  公开资料显示,南山信和购物广场于2010年开业,商业建筑面积达4.9万平方米。先从品牌来看,商场B1层引入盒马鲜生、亚洲力量健身、中国茶叶等品牌,L1层以临街商铺为主,引入星巴克、钱大妈、御蝶坊、麦当劳、链家、乐有家等品牌,进入购物中心L1层内部,则基本都是围挡品牌;L2层则以儿童教育培训为主,引入笔畅作文、多多熊艺术家园、英培教育、悦宝园等品牌;L3层引入趣动旅程、网鱼网咖、渔米粥、东北人等品牌,其中渔米粥目前处于关闭状态;L4层引入华影信和影城。

  作为社区购物中心,信和购物广场在品牌引进方面也存在一些亮点,如引进主力店盒马鲜生,麦当劳、星巴克等主流品牌,L2层引入的儿童亲子业态,也不失为社区型购物中心的标配。但是购物中心人流惨淡,仅B1层因新零售超市带动稍有人气,整体来看,能带来客流的品牌较少,围挡品牌较多。从空间体验来说,整个购物中心灯光昏暗,动线狭窄,很多硬件设施老旧等。

 

  就外部环境来看,信和购物广场所处的南油商圈,汇聚了来福士广场、茂业百货、海雅缤纷广场等项目,竞争还是比较激烈。而片区除了来福士广场是近两年新入市的购物中心之外,其余都是10年以上的商场,也面临着存量商业改造及升级的局面。

  对于目前的信和广场来说,还是有一定的发展空间。该项目地处深圳市南山区南海大道,占据了比较核心的地理位置。有业内人士指出,在场内设施陈旧及品牌入驻率低的情况下,可以考虑大范围的升级改造。及时掌握市场的变化,在区域内做好差异化优化,把一些比较陈旧过时的动线等做调整,同时给外墙增加更多的新元素,根据市场调整及增加业态满足片区消费者的需求。

  OK mall潮流广场:被误解为海岸城“出入口” 昔日“韩风”不再

  OK mall潮流广场于2016年开业,商业建筑面积达4万平方米。从开业至今,OK mall潮流广场似乎都处在一个“不温不火”的状态。近日,赢商网在走访中发现,除了1、2楼临街店铺有部分餐饮及服饰营业外,其余大都处于关闭状态,也没有进入商场内部的通道。

  开业之初,OK mall潮流广场主打“韩风”,在服饰配饰等品牌方面上,都是以个人经营的韩国外贸商品为主,作为距离地铁口最近的商场,人流却一直跟不上。大众点评上有网友评论称,OK mall潮流广场位置很好,从后海站D1口出来就到,但是很多人都知道海岸城,根本不知道OK mall潮流广场,都以为是海岸城的一个入口。加上商铺布局,也没有一个中心广场,所以没有给人的感觉是一个独立商场。

  如今,大部分服饰品牌已经关闭,目前只剩下一楼一家名为“韩国城折扣店”的店铺。近年来,OK mall潮流广场也做了一些调整,从地铁口出来,我们可以看到大部分餐饮品牌,如:Beeplus超级烘焙工坊、彭海军渔粉、大渝火锅等,成为整个商场集聚人气的地方。

 

  昔日的“韩国城”已不再,占据着绝佳地理位置的OKmall潮流广场该如何调整才能不被掩埋?面对海岸城、深圳湾万象城等这些“商业大佬”,OKmall潮流广场势必要下一番狠功夫,针对周边消费者需求,重新定位来调整场内品牌,满足片区消费者对时尚品质的追求。同时,增加业态的丰富性,构建多元场景,最终获得新一代年轻消费群体的认可。

  结语:商业发展总处在变化之中,随着经济水平、消费水平的变化,商业运营者必须把握好每一个趋势更迭的“风口”,才能找到发展机会, 这或许是商业地产长效持续发展的基因所在。

  “地段、地段还是地段”,业内观点一致认为,商业项目只要地理位置好,基本上就成功了一大半,但是再好的地段还是需要倾注开发商大量的财力与物力。综上两个项目,都占据着比较好的地理位置,但回归市场,运营者必须从定位、开发、租赁、运营、推广及租户关系管理等方面着手,迎合甚至引领消费者日益变化的需求,才能发挥项目的商业价值。

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