万科2018年度股东大会11个爆点：郁亮再谈“活下去” 祝九胜鼓励跳出“牛市思维”

　　2019年6月28日，万科企业股份有限公司2018年度股东大会在深圳举行。本次股东大会主要审议2018年度万科董事会报告、年报、利润分配方案等议题。万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜和独立董事刘姝威在内的10位高管出席。

图片来源：每日财经新闻

　　大会由万科董事会主席郁亮主持，总裁兼首席执行官祝九胜首先介绍万科2018年经营情况：2018年度万科合同金额超过6069.5亿，同比增长14.5%；营业收入2976.8亿元，增长22.6%；权益净利润337.7亿，净负债率控制30.9%，保持行业第一位，五百强332位。

　　其中在商业地产方面，万科商业开发与运营的管理面积超1300万平方米，目前项目达210余个。其中以印力集团作为商业开发与运营平台超120个，遍布超50个城市，管理面积超1000万平方米。自持项目已开业87个，其中57个是购物中心，联合收购凯德20家购物中心完成交割。

　　今年初，印力集团发起并设立资产专项支持计划CMBS，发行规模达到21.06亿元，2019年2月份，印力集团发行并设立类REITs发行规模，达到21.16亿元，融资方式上得到了突破。

　　此外，在此次股东大会上，万科还以首次公开募股定价的方式，购买戴德梁行4.9%的股份，成为其第四大战略股东。

　　对于未来的展望，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，万科判断未来行业的挑战和不确定性依然很大。当前经济下行压力并未消除，人口形式面临“少子化”挑战；住宅全面短缺时代已经结束，行业增速放缓；行业集中度上升，头部企业竞争将更加激烈。

　　而万科面对不确定性，需认清时代、行业和自我，摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维。

　　今年，万科将围绕“城乡建设与生活服务商”战略定位，依托事业合伙人机制，坚持“以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”，稳住基本盘，确保股东回报。据悉，万科将聚焦主航道，巩固提升基本盘（即：开发业务）。2019年开工面积达到3609万平方米。

　　大会还提出2019年四大工作重点：

　　1、基于市场积极销售，做好投融资工作。

　　2、基于客户打造客户愿意买单的好产品，好服务。

　　3、基于安全，守住安全，质量与价值观底线。

　　4、基于事业合伙人机制，完善组织重建，实现事人结合。

　　以下是万科2018年度股东大会现场实录：

　　1、关于股东被资助公司操盘问题：使用万科品牌、无偿财务资助的公司要由万科操盘

　　在股东就议案发言环节，面对股东被资助公司是否均由万科操盘的问题，祝九胜表示，万科跟所有项目合作过程中对品牌和信用都非常珍惜，如果使用万科两个字，会有限制条件。第一，工程盘、营销盘必须我们操。第二，必须使用万科的物业服务。发生财务资助、使用万科品牌的情况下，如果再结合到无偿财务资助，这要由万科来操盘。

　　此外，祝九胜还指出，万科拿地的特点，接近80%都是有合作方的，长期经过检验、资信实力通过尽调，前期获得项目资源，后期把项目交给万科操盘，也存在这种情况的发生。

　　2、关于股东分红平衡的问题：118亿和138亿对万科运营层不构成压力

　　在股东大会上，祝九胜面对股东对分红平衡的问题进行了解答，他认为分红平衡要有做到足够的现金，在股东的一致性要求下有足够的能力分红。祝九胜表示，118亿和138亿对万科运营层面来说不构成压力，目前为止，万科留下没分现金的ROE也在18%到20%之间，回报率尚算不错。

　　3、关于分配利润减少：已累积分红574亿元

　　面对股东就近两年分配利润35%，较前两年40%有所减少和增发股票的问题，万科董事长秘书朱旭表示，万科是A股上市公司中坚持长期分红的公司，也是A股市场连续分红最长的公司，目前累计现金分红达到573.6亿元，远超万科多年在二级市场股权融资的金额（二级市场股权融资金额260亿元）。按照上市以来多年累计的现金派息比是31.4%。

　　朱旭指出，万科的分红政策比例基本比较稳定， 2018年分红118亿元，同比增长约20%。分红比例基本保持35%，未来期望保持稳定35%分红比例。

　　4、关于多元化业务的经营回报：业务的回报水平不尽人意

　　近年来，万科在巩固核心业务优势的基础上，也在积极开展商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等多元化业务。当被问及多元化业务的经营状况时，祝九胜坦言道，这些业务的回报水平不尽如人意。并表示，在万科内部看待多元化业务主要依靠两个维度，第一，这些业务是不是客户需要、有没有创造价值，如果客户有需要也能创造真实的价值，回报低、不赚钱也可以。第二是做业务的过程中经营团队的经营能力和竞争能力是不是得到了提升。祝九胜表示，万科随时会倾听股东的要求，对内的要求是比过去做得好，比同行做得好，要不断的提升，比市场的平均水平做得好。

　　祝九胜解释道，物业作为独立的业务，呈现盈利状态，回报水平也不错。物流也达到了收益维持在相对合理的水平，养老、教育等业务在财务指标上有些差强人意，未来万科将不断提升多元化业务发展水平。

　　5、关于万科近两年融资加速：经营性业务占用资金目前回报还不理想

　　万科2018年的财务费用相对以往年度大幅度增加，万科内部就此也进行了详尽问题的分析。面对股东对万科近两年加速融资的行为对于是否由经营性业务占用导致？祝九胜回答道，经营性业务肯定有占用资金，惭愧的是，此刻还不理想，不过未来会不断努力和提升。

　　6、关于员工跟投问题：万科员工跟投“跟不动了”

　　祝九胜称，员工跟投的资金最终都将回到公司。跟投不是伤害股东权益？万科员工跟投现在都跟不动了，压力挺大的。全国前50强房企中接近30家，都出现跟不动的情况，万科不是唯一一家。现实情况是没有那么多现金流可以跟，即使是有足够现金流，我们员工也是靠后的，团队、股东、项目方分完员工才能分到。

　　7、关于股东回报和体现公司价值：下行压力仍未消除 头部企业竞争更加激烈

　　万科总裁祝九胜首先介绍年报亮点，关于财务及运营概况：2018年万科销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元。资产总额增长31.2%，净资产增长17.4%。

　　他表示，当前经济下行压力并未消除，人口形势面临“少子化”挑战；住宅全面短缺时代已经结束，行业增速放缓；行业集中度上升，头部企业竞争将更加激烈。这也意味着2019 年外部环境依然复杂，未来行业的挑战和不确定性依然很大。

　　在此情况下，针对万科股东大会上投资者重点关注的话题，即如何更好回报股东和更好体现公司价值？万科总裁、首席执行官祝九胜作出了回应。

　　祝九胜表示，面对外部环境高度不确定性，必须要认清时代、行业、自我，摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维。

　　祝九胜强调道，万科未来将围绕“城乡建设和生活服务商”战略定位，依托事业合伙人机制，“坚持以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”，稳住基本盘，确保股东回报。

　　针对股东对A股回购和注销的建议，祝九胜表示会慎重考虑，前提是征得各位董事和相关股东的同意情况下。

　　8、关于“活下去”：不仅是活下去，还要活得好、活得久

　　郁亮在去年9月的一次内部讲话中提出“活下去”口号引发热议。而在今日的股东自由交流环节，万科董事会主席郁亮又一次向股东解释了“活下去”的口号的内涵，郁亮表示，不仅仅是“活下去”，其实是活下去、活得好、活得久，大家只看到前面一个，没看到后面两个词，引出很多说法，而这三个字往往容易引起情绪。还表示以后季度例会不用三个字，用四个字。主要是因为三个字引起很多的想法和误解，其实活下去是在提醒万科如履薄冰。

　　9、关于万科业务调整：先要稳住基本盘 做好租售并举才能领跑行业

　　2019年，“基本盘”将是万科最重要的词汇。万科方面认为包括开发业务、物业服务、租赁住宅、商业、物流、冰雪度假在内的业务都有基本盘。在股东自由交流环节中，面对万科业务布局的调整的提问，郁亮答道，万科现在要稳住基本盘，收敛聚焦只是把一些“枝叶”剪掉是为了更好的生长。白银时代，再靠过去单一的业务不足以支撑业务的发展。在房地产领域，做好租售并举才能领跑行业。

　　值得一提的是，郁亮曾在2018年度业绩发布会上表示，万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意，先确保根基稳固才能更好的开枝散叶，为未来的发展赢得坚实的基础。

　　万科作为“城乡建设与生活服务商”，致力于为客户提供好产品、好服务，为推动城市发展贡献力量。而市场目前的情况，郁亮表示，万科的基本判断没改变过，比如房子是用来住的不是用来炒的、租售并举长期的政策是不会改变的。万科对于房地产行业来到白银时代的判断、坚持客户同步发展的策略也没有改变过。郁亮同时也指出，万科是被危机感驱动的公司而不是为危机驱动的公司，很感谢大家对万科的关心。

　　10、关于近期房地产政策会否放松：政策如何变化从不预测，而是认真应对

　　贸易战是时下最为关注的热点问题之一。在股东自由交流环节，当被问及贸易战的背景下，国家是否会放松限贷限价政策以及公司是否会有相应的应对措施时，郁亮回答道，万科是一个“农民”，把“地”种好是我们的任务，关于政策如何变化从不预测，而是认真应对。不管天好还是天坏，坚持要把地种好、把粮食种出来。

　　11、关于人才培养计划：“大江大海”活水计划与事业合伙人机制

　　郁亮表示，“大江大海”是活水计划，未来大多数将会从内部产出。“大江大海”主要是针对内部让人才流动起来，同时也能吸引外部的优秀人才加入万科，不是简单的挖人。

　　祝九胜认为，万科的激励方式和其他公司有所不同，根本的不同是事业合伙人机制，同心者同路，传统文化方面也有一定差异，有更多的人文关怀，对内主要是靠企业文化留住人。两种激励只是不同的方式。

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