2017北上广深71个Mall急需12400+品牌填场|体验业态占36%！

据赢商大数据中心统计，2017年北上广深计划开业购物中心共71个（商业面积5万㎡及以上），据推算，4大城市商铺总供应量达12400多间；上海商铺供应量最高，广州最少。

其中，4大城市的体验式业态商铺供应平均占比36%，单个购物中心对体验式品牌需求与零售几乎持平，未来一线城市购物中心体验、零售比例预计将达1：1。

研究范围：2017年北上广深71家商业面积5万㎡以上（含）拟开业购物中心（统计所用商业面积数据仅为2017年开业部分）

研究方法及目的：根据不同商圈、不同体量的样本购物中心主力店占比，以及各业态商铺量和品牌重复率，推算2017年北上广深拟开业购物中心商铺供应和品牌需求量，为品牌方拓展及购物中心招商提供决策参考

备注：①2017年北上广深71家拟开业购物中心为我司收录监控的数据，实际结果在推算结果上仍有上浮空间，本报告推算数据仅供参考；②本报告推算结果均不包含主力店；③推算采用原始数，但报告中以四舍五入后的整数呈现；④文中的“项目”指购物中心；⑤本次数据采集时间截止至2016年12月31日，部分购物中心或近期已开业，或近期宣布延期开业，或近期宣布更名。如有项目信息更新，欢迎在文末留言指正，我们会及时在评论区展示出来并更新数据库

一、2017北上广深拟开业购物中心商铺供应量12400+

2017年，北上广深共有71个购物中心（商业面积在5万㎡及以上）即将开业，商业面积共748.5万㎡。经赢商大数据推算，商铺供应量共12422个，品牌数量需求区间为：4718-7157个。

业态总需求比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：生活服务=61%：28%：4%：4%：3%。

以下根据2017四大城市拟开业购物中心店铺供应/品牌需求量从高到低进行详细解读，展示顺序为：上海、深圳、北京、广州。

1、上海：2017商铺供应量6200+，品牌需求量2300+

❶平均每个项目商铺供应量157间，品牌需求量60-90个

上海拟开业项目共39个，共390.9万㎡。经推算，上海商铺供应共6295家，平均单个项目商铺供应量为157间；品牌需求量为2396-3616个，平均单个项目品牌需求为60-90个。（注：具体推算表见分析后）

2017年上海拟开业购物中心名单

意味着上海市场今年整体招商压力指数区间为1.74-2.63，即平均每1.74-2.63间铺争抢1个品牌。（注：本文中招商压力指数=商铺供应数量/品牌需求数量 ）

❷ 区域级商圈项目的商铺供应量高达3400+

从总需求看，主城区区域级商圈商铺供应量相对较大，达3446家，主城区城市级商圈和非主城区商圈项目的商铺供应量均在2000家以内。

主城区与非主城区商圈项目面临的招商压力相当。

2017上海拟开业购物中心各商圈商铺供应/品牌总需求

2017上海拟开业购物中心各商圈招商压力指数

❸ 商铺供应量多集中在5-8万㎡项目

从总需求看，商铺多集中在主城区区域级商圈且商业规模5-8万㎡的商业项目。

结合品牌需求量看招商压力，可以看出，商业面积20万㎡以上的购物中心因其体量较大，招满商压力自然就大。

2017上海拟开业购物中心各面积段商铺供应/品牌总需求

2017上海拟开业购物中心各面积段招商压力指数

❹ 体验式业态：商铺总供应约2300间，品牌需求超1000家

上海各业态商铺供应比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：服务=60%：29%：4%：4%：3%。

其中，体验式业态总需求约占37%，商铺总供应共2307家，品牌总需求为1094-1482个；单个项目商铺供应为58家，品牌需求为27-37个。

零售业态招商压力将近是体验业态的2倍。

作为城市化进程发展比较快，居民收入水平相对比较高的上海，其消费者对商品多样化、差异化需求还是比较高，实体零售在上海有望最快转型，虽然整体零售铺位供应较多，但零售消费市场容量也会继续扩大。

2017上海拟开业购物中心各业态商铺供应/品牌总需求

2017上海拟开业购物中心各业态招商压力指数

从同体量不同商圈的情况来看：

5-8万㎡购物中心各业态在主城区区域级商圈店铺供应量相对较多，可见各业态在主城区区域级商圈的商铺单店面积相应较小；

8-10万㎡的购物中心餐饮、服务、休闲娱乐三类业态每万平方米商铺数也是随商圈级别的降低而减少，非核心商圈餐饮、服务、休闲娱乐通过大面积商铺能辐射更远范围的消费者，餐饮、服务、休闲娱乐面积加大，给购物中心带来的体验感相对更强；

10-15万㎡购物中心中各业态在各商圈的店铺数相差不大，可见10-15万㎡购物中心各业态在各商圈的店铺面积相差不大；

15-20万㎡购物中心中零售业态的商铺数也是随商圈级别降低而减少，餐饮、儿童体验的商铺数随商圈级别降低而增加，主城区商圈更注重零售带来的收益，非主城区商圈注重体验功能增加体验业态品牌数。

2017上海拟开业购物中心样本各业态每万㎡商铺数

2017上海拟开业购物中心各业态商铺供应量推算表

2017上海拟开业购物中心各业态品牌需求量推算表

2、深圳：2017商铺总供应量2500+，品牌需求量950+

❶ 平均每个项目商铺供应量158间，品牌需求量60-91个

深圳拟开业项目共16个，共182万㎡。经推算，深圳商铺供应共2530家，平均单个项目商铺供应为158家；品牌需求为957-1462个，平均单个项目品牌需求为60-91个。（注：具体推算表见分析后）

2017年深圳拟开业购物中心名单

深圳市场今年整体招商压力指数区间为1.73-2.64，即平均每1.73-2.64间铺争抢1个品牌。（注：本文中招商压力指数=商铺供应数量/品牌需求数量 ）

❷ 88%的商铺供应集中在主城区区域级商圈

受供应影响，深圳商铺总供应集中在主城区区域级商圈，约占88%。从单个项目需求看，城市级商圈及区域级商圈供应相当。

尽管主城区城市级商圈是品牌商竞相角逐的战场，但从深圳来看，主城区商圈整体压力相当，差异不大。

2017深圳拟开业购物中心各商圈商铺供应/品牌总需求

2017深圳拟开业购物中心各商圈招商压力指数

❸ 5-8万㎡项目的商铺供应量最大

深圳总商铺供应集中在5-8万㎡面积段。

从单个项目需求看，项目面积增大，商铺供应量也相应增加，其中商业面积在20万㎡以上的购物中心，平均每个购物中心商铺供应量在260家以上。

从招商压力指数来看，各商业体量面临的招商压力相差不大。

2017深圳拟开业购物中心各面积段商铺供应/品牌总需求

2017深圳拟开业购物中心各面积段招商压力指数

❹ 体验式业态：商铺总供应约880间，品牌总需求近500个

深圳各业态商铺供应比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：服务=62%：27%：3%：5%：3%；

其中，体验式业态总需求约占35%，商铺总供应共885家，品牌总需求为421-578个；单个项目商铺供应为55家，品牌需求为26-36个。

2017深圳拟开业购物中心各业态商铺供应/品牌总需求

2017深圳拟开业购物中心各业态招商压力指数

在主城区区域级商圈中，餐饮、零售业态每万平方米商铺数与购物中心面积呈现相关性，商铺数随购物中心面积增大而减少，购物中心体量越大，两业态商铺面积也越大。

对比5-8万㎡和大于20万㎡的各业态，每万平方米餐饮商铺数减少了56.8%，儿童体验减少了32.5%，服务减少了56.7%，零售减少了47.7%，休闲娱乐减少了50.5%，除儿童体验类的其它业态商铺数均减少一半左右。

可见从小体量购物中心到大体量购物中心，大部分业态商铺面积都以大店形式布局，商业形式也可更丰富多元。

2017深圳拟开业购物中心样本各业态每万㎡商铺数

2017深圳拟开业购物中心各业态商铺供应量推算表

2017深圳拟开业购物中心各业态品牌需求量推算表

3、北京：2017商铺总供应量1800+，品牌需求量700+

❶ 平均每个项目商铺供应量233间，品牌需求量89-135个

2017年北京拟开业购物中心共7个，商业面积共90.9万㎡。

经推算，北京商铺供应量共1866间，平均单个项目商铺供应量为233间；品牌总需求量为710-1081个，平均单个项目品牌需求量为89-135个。（注：具体推算表见分析后）

2017年北京拟开业购物中心名单

北京市场今年整体招商压力指数区间为1.73-2.63，即平均每1.73-2.63间铺争抢1个品牌。（注：本文中招商压力指数=商铺供应数量/品牌需求数量 ）

❷ 商铺供应量集中在非主城区商圈

对比不同级别商圈，北京主城区商圈项目的商铺供应量远小于非主城区商圈项目。与这个城市的总体规划一致，城市商业摊大饼现象明显。

2017北京拟开业购物中心各商圈商铺供应/品牌总需求

2017北京拟开业购物中心各商圈招商压力指数

❸ 20万㎡以上的项目商铺供应量最大

从商铺总供应量看，20万㎡以上的项目商铺供应量最大。

结合品牌需求量看招商压力，5~8万㎡面积区间的招商压力最大。

小体量购物中心招商压力显而易见，5~8万㎡中小型体量购物中心既不能招大量大店填场，也有一定商铺供应规模，导致招商压力大。

2017北京拟开业购物中心各面积段商铺供应/品牌总需求

2017北京拟开业购物中心各面积段招商压力指数

❹ 零售业态的商铺供应量和招商压力最大

2017北京样本购物中心各业态商铺供应比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：服务=60%：30%：4%：4%：2%。

虽然体验式商业主题盛行，但购物中心总体对零售品牌的需求仍占绝对主流，招商压力指数居高不下；

近年来购物中心大幅提高餐饮比重，餐饮招商压力也日趋显现；其它体验类业态因为自身面积需求较大，购物中心所需招商的商铺也较少，所以招商压力指数相对较小。

建议：适当减少引进零售业态，控制引进餐饮业态，增加其它体验式业态是减轻招商压力的基本原则。

2017北京拟开业购物中心各业态商铺供应/品牌总需求

2017北京拟开业购物中心各业态招商压力指数

2017北京拟开业购物中心样本各业态每万㎡商铺数

2017北京拟开业购物中心各业态商铺供应量推算表

2017北京拟开业购物中心—各业态品牌需求量

4、广州：2017商铺供应量1700+，品牌需求量650+

❶ 平均每个商铺供应量超190家，品牌需求量在70个以上

广州拟开业项目共9个，共85万㎡，经推算，广州商铺供应共1731家，平均单个项目商铺供应为192家；品牌需求为654-998个，平均单个项目品牌需求为73-111个。（注：具体推算表见分析后）

2017年广州拟开业购物中心名单

广州市场今年整体招商压力指数区间为1.73-2.65，即平均每1.73-2.65间铺争抢1个品牌。（注：本文中招商压力指数=商铺供应数量/品牌需求数量 ）

❷ 商铺供应集中在非主城区商圈

整体而言，广州主城区商圈供应量小，店铺供应集中至非主城区商圈。

但是，广州原本缺乏地理优势的非主城区商圈，招商压力指数比主城区商圈高，未来也将面临高库存风险。

2017广州拟开业购物中心各商圈商铺供应/品牌总需求

2017广州拟开业购物中心各商圈招商压力指数

❸ 5-8万㎡项目商铺供应及品牌需求量最大

商铺总供应集中在5-8万㎡，该面积段虽总面积小，但单店面积也相应较小。15-20万㎡面积区间的单个项目商铺供应及品牌需求最大。

2017广州拟开业购物中心各面积段商铺供应/品牌总需求

2017广州拟开业购物中心各面积段招商压力指数

❹ 体验式业态：商铺总供应约610间，品牌总需求超650个

广州各业态商铺供应比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：服务=62%：28%：3%：4%：3%。

其中，体验式业态总需求约占35%，商铺总供应共615家，品牌总需求为290-399个；单个项目商铺供应为68家，品牌需求为32-44个。

从招商压力指数来看，广州购物中心餐饮比例也追赶着零售比例，以目前广州各购物中心的餐饮品牌种类和形式的丰富度，招商仍需从消费者对餐饮的多元需求入手，加强餐饮体验性质，提高聚客能力。

2017广州拟开业购物中心各业态商铺供应/品牌总需求

2017广州拟开业购物中心各业态招商压力指数

在同体量不同商圈的购物中心中，5-8万㎡购物中心随商圈级别降低，各业态的每万平方米商铺数减少，各业态在非主城区商圈更开店面积整体大于主城区商圈。

2017广州拟开业购物中心样本各业态每万㎡商铺数

2017广州拟开业购物中心各业态商铺供应量推算表

2017广州拟开业购物中心各业态品牌需求量推算表

二、2017北上广深拟开业购物中心商铺供应与品牌需求总态势

❶ 上海商铺供应量最大，广州最小

上海商铺供应量最大，其次为深圳，广州商铺供应量最小。

2017北上广深拟开业购物中心各业态商铺供应量

2017北上广深拟开业购物中心各业态品牌需求量

❷ 体验式业态商铺供应约占36%

统计范围内，一线城市总体各业态商铺供应比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：服务=61%：28%：4%：4%：3%。其中，体验式业态商铺供应约占36%。

北京、上海、广州、深圳四个城市的体验业态占比分别为38%、37%、35%、35%，北京体验业态比例略高于其他一线城市，其中主要体现在餐饮占比，已超过30%，为一线城市中餐饮商铺供应占比最高的城市。

❸ 未来一线城市购物中心体验、零售比例将达1：1

统计范围内，2017年北上广深单个项目体验式品牌需求为29-40个，与零售品牌需求量将近持平，未来一线城市购物中心体验、零售比例将达1：1。

❹ 地段越核心，对零售、服务业态的需求越大

项目所处地段离核心商圈越远，体验式业态需求越大，体验式业态在偏远地段的吸客作用更重要；

主城区区域级商圈及非主城区对休闲娱乐、儿童亲子的需求稍大，主城区城市级商圈需求小，一方面以零售为主，一方面其休闲娱乐、儿童体验店多为主力店；

服务业态以银行、宠物店、摄影、旅行社等为主，地段越核心，消费水平越高，服务业态的需求越大。

❺ 商铺供应/品牌需求量与体量并不呈倍数增长

整体而言，项目体量越大，对各业态的需求越大。但其需求量与体量并不呈倍数增长，一方面是由于项目体量越大，其公共空间的规划会更多；

另一方面，反映部分品牌有多个产品线，如社区店、旗舰店、标准店等，根据不同体量的项目开设不同产品的门店。

❻ 减少零售，控制餐饮，增加体验式业态

四个城市招商压力指数区间相差不大，可见一线城市2017年的招商态势大体一致，项目体量与品牌需求所形成的市场格局也无太大差异。

各城市间的零售、餐饮及其它体验业态招商压力基本无异。

近年来购物中心大幅提高餐饮比重，餐饮招商压力也日趋显现；其它体验类业态因为自身面积需求较大，购物中心所需招商的商铺也较少，所以招商压力指数相对较小。

适当减少引进零售业态，控制引进餐饮业态，增加其它体验式业态是减轻招商压力的基本三原则。

三、特别说明

本研究报告中商圈分为三类：主城区城市级商圈、主城区区域级商圈、非主城区商圈

业态分为5大类：餐饮、零售、休闲娱乐、儿童体验及服务

①零售包括服饰、儿童用品、便利店等零售业态

②休闲娱乐包括电影院、健身房、SPA、运动馆、DIY等休闲类、娱乐类业态

③儿童体验包括儿童游乐园、儿童体验馆、儿童早教培训等业态

④服务包括洗衣改衣、维修、旅行社、银行等业态

⑤体验式业态指餐饮、休闲娱乐及儿童体验业态

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