重磅发布|北上广深2017上半年商场租金大起底

2017上半年，北上广深核心商圈购物中心首层平均租金达1406元/㎡/月；其中，北京最高，达1617元/㎡/月；广州租金最低、涨幅最小，同比2016上半年微升0.37%，至1153元/㎡/月；深圳涨幅最大，同比2016上半年增长14.44%，至1362元/㎡/月；上海同比2016上半年增长2.12%，至1494元/㎡/月。

（注：本文各项购物中心统计数据，均以北上广深商业面积3万㎡及以上的200多家已开业购物中心为统计标准）

非核心商圈购物中心首层平均租金达593元/㎡/月；其中，深圳最高，达822元/㎡/月；广州最低，为354元/㎡/月；北京涨幅最大，同比2016上半年增长11.64%，至704元/㎡/月；上海则同比2016上半年下降2.56%，至494元/㎡/月。

预计2017下半年，受大量新增供应及购物中心调整改造等因素综合影响，上海、深圳购物中心首层租金环比呈下行趋势；北京、广州表现平稳，购物中心首层租金将小幅上扬。

一、2017上半年北上广深商场首层租金整体变化趋势

2017上半年，上海全市购物中心首层平均租金领跑，达994元/㎡/月；而从不同级别商圈购物中心首层平均租金来看，北京核心商圈购物中心首层平均租金最高，达1617元/㎡/月，深圳非核心商圈购物中心首层平均租金表现抢眼，达822元/㎡/月。

（注：商圈划分根据社零总额增速、商圈人均购物中心面积、日均客流量、轨道交通数、购物中心租金水平与空置率等维度进行综合考量，下同）

1、上海：购物中心首层平均租金达994元/㎡/月

全市购物中心首层平均租金：2017上半年，上海全市购物中心首层平均租金达994元/㎡/月，半年度环比增长1.15%，同比2016上半年增长0.9%。

上半年，受益于人民币汇率走低及奢侈品价差缩减促使境外消费回流，上海高端零售市场逐渐回暖，但能否惠及更广区域和项目还有待观察；而随着高端市场逐步成熟，奢侈品牌的经营重心仍会聚焦顶级核心项目及单店销售增长，扩张谨慎趋势未改，预计2017下半年上海全市购物中心首层租金将呈下行走势。

核心商圈购物中心首层平均租金：2017上半年，上海核心商圈（包括南京西路商圈、淮海中路商圈、南京东路商圈、徐家汇商圈等）购物中心首层平均租金达1494元/㎡/月，半年度环比增长0.2%，同比2016上半年增长2.12%。

消费需求的更迭与升级推动零售业转型步伐加速，促使上海核心商圈购物中心调整、改造力度空前（如百联世茂国际广场闭店重修；港汇恒隆广场二层到四层的新翼区域已关闭进行翻新优化），通过品牌的重新排列组合，实现资源的优化配置，导致整体租金波动较大。

非核心商圈购物中心首层平均租金：2017上半年，上海非核心商圈（包括虹桥吴中路商圈、七宝商圈、曹家渡商圈、莘庄商圈等）购物中心首层平均租金达494元/㎡/月，半年度环比微增0.4%，同比2016上半年下降2.56%。

2017下半年，上海非核心商圈预计将有52万㎡新增供应入市，大量供应加上较为疲软的消费需求，预计租金将在下行通道延续。

2、北京：购物中心首层平均租金930元/㎡/月

全市购物中心首层平均租金：2017上半年，北京全市购物中心首层平均租金达930元/㎡/月，半年度环比增长0.25%，同比2016上半年增长2.79%。

伴随消费升级需求和“新零售”模式的逐步推进（如“盒马鲜生”北京首家实体店在位于朝阳区十里堡的新城市广场正式开业；“超级物种”北京首店落地石景山区的永辉超市鲁谷店），未来北京对大众及中高端国际品牌的吸引力依然强劲，全市购物中心首层租金仍有上升空间。

核心商圈购物中心首层平均租金：2017上半年，北京核心商圈（包括王府井商圈、西单商圈、三里屯商圈、CBD商圈等）购物中心首层平均租金达1617元/㎡/月，半年度环比增长0.15%，同比2016上半年增长9.41%。

整体而言，2017上半年北京核心商圈购物中心首层租金呈现“两极分化”趋势：

■ 一方面，高租金成本压力、业绩下滑导致多个大型零售商于上半年结束营业（如英国奢侈品牌博柏利陆续关停其位于王府井商圈的东方新天地和位于CBD商圈的SKP的两家门店），引发部分商场租金下滑；

■ 另一方面，受益于日益庞大的中产阶层对健康生活方式的推崇，运动品牌纷纷开设概念店或打造体验空间（如阿迪达斯在三里屯太古里南区临时开设了以篮球运动为主题的体验中心，耐克、乔丹在位于CBD商圈的世贸天街开设了篮球体验中心），提振部分商场租金表现。

非核心商圈购物中心首层平均租金：2017上半年，北京非核心商圈（包括中关村商圈、燕莎商圈、东二环商圈、崇文门商圈、朝外商圈、望京商圈等）购物中心首层平均租金达704元/㎡/月，半年度环比增长4.29%，同比2016上半年增长11.64%。

综合来看，2017上半年北京非核心商圈购物中心首层租金呈现“低开高走”趋势：

■ 一是北京新增购物中心多集中在非核心商圈及近郊区域，大体量供应令市场面临更大的竞争，导致各商圈和项目间租金面临下行压力。

■ 二是受居民收入增长以及城市化进程的推动，领军房企将加大在非核心商圈的商业布局（如中粮集团将联合华远地产打造京西首个轻资产模式的大悦城项目），未来将更加注重业态组合和创新服务，以吸引消费者和提升商场租金表现。

3、深圳：购物中心首层平均租金845元/㎡/月

全市购物中心首层平均租金：2017上半年，深圳全市购物中心首层平均租金达845元/㎡/月，半年度环比增长2.31%，同比2016上半年下降3.69%，整体呈逐年下降走势。

上半年，深圳预期新增供应仅有1/3入市，而新开大型购物中心采取“餐饮先行，体验先开”策略，导致全市商场首层租金较小幅度下滑。

核心商圈购物中心首层平均租金：2017上半年，深圳核心商圈（包括人民南商圈、深南中商圈、东门商圈、华强北商圈等）购物中心首层平均租金达1362元/㎡/月，半年度环比增长4.78%，同比2016上半年增长14.44%。

下半年，深圳核心商圈老旧项目以及空置率较高的项目在进行租户调整的时候降低租金以吸引租户，受项目间竞争影响，租金预计将微跌。

非核心商圈购物中心首层平均租金：2017上半年，深圳非核心商圈（包括宝安商圈、龙岗商圈、南山商圈等）购物中心首层平均租金达822元/㎡/月，半年度环比下降0.19%，同比2016上半年增长4.45%，整体呈逐年上涨趋势。

下半年，宝安、龙岗、南山等非核心商圈将有大量新增供应入市，而随着地铁通达带来的消费人群日益增长，商场经营向好，租金预计将小幅提升。

4、广州：购物中心首层平均租金达694元/㎡/月

全市购物中心首层平均租金： 2017上半年，广州全市购物中心首层平均租金达694元/㎡/月，半年度环比增长1.73%，同比2016上半年增长2.48%。

由于香港奢侈品价格优惠导致消费者外流，以及近几年反腐后遗症对本土国际名品市场造成冲击，广州全市购物中心首层租金整体增长较为乏力。

核心商圈购物中心首层平均租金：2017上半年，广州核心商圈（包括天河路商圈、北京路商圈等）购物中心首层平均租金达1153元/㎡/月，半年度环比增长0.69%，同比2016上半年增长0.37%。

其中，天河路商圈购物中心首层租金持续领跑，半年度环比增长2.55%，同比2016上半年增长近4.7%；未来，广州核心商圈把基础消费需求让渡给社区型、区域型商业的同时，自身也在演变，以往承载更多的是商业零售功能，未来承载的内容将更为多维丰富，租金表现亦将不断向好。

非核心商圈购物中心首层平均租金：2017上半年，广州非核心商圈（包括白云新城商圈、番禺万博商圈等）购物中心首层平均租金达354元/㎡/月，半年度环比增长0.02%，同比2016上半年增长0.86%。

上半年，优质零售租户对在广州非核心商圈大规模扩张依旧保持谨慎态度，餐饮类业态则在非核心商圈不断扩张，表现出活跃的品牌拓店与更换，预计下半年广州非核心商圈购物中心首层租金将继续承压。

二、2017下半年北上广深商场首层租金变化预测

1、上海：购物中心首层租金环比下降3-4%至954-964元/㎡/月

据赢商大数据中心监测，2017上半年，上海商业面积3万㎡及以上的购物中心新增供应约73万㎡；2017下半年预计新增供约52万㎡；

而从上半年购物中心调整动向来看，平均品牌调整比例为35%，市场整体波动大，租金下行压力明显；预计2017下半年，上海全市购物中心首层租金同比下降3-4%至954-964元/㎡/月。

2、北京：购物中心首层租金环比上升1-3%至939-958元/㎡/月

据赢商大数据中心监测，2017上半年，北京商业面积3万㎡及以上的购物中心新增供应约15万㎡；2017下半年预计新增供约24万㎡；

而从上半年购物中心调整动向来看，平均品牌调整比例仅为12%，整体表现平稳；预计2017下半年，北京全市购物中心首层租金环比上升1-3%至939-958元/㎡/月。

3、深圳：购物中心首层租金环比下降4-5%至803-811元/㎡/月

据赢商大数据中心监测，2017上半年，深圳商业面积3万㎡及以上的购物中心新增供应约49万㎡；2017下半年预计新增供应67万㎡；

而从上半年购物中心调整动向来看，平均品牌调整比例为20%，市场波动较大；而随着下半年新增供应的大举入市，预计下半年，深圳全市购物中心首层租金环比下降4-5%至803-811元/㎡/月。

4、广州：购物中心首层租金环比上升1-2%至701-708元/㎡/月

据赢商大数据中心监测，2017上半年，广州商业面积3万㎡及以上的购物中心新增供应约16万㎡；2017下半年预计新增供应33万㎡；

而从上半年购物中心调整动向来看，平均品牌调整比例为8%，市场表现稳健，预计下半年，广州全市购物中心首层租金环比微升1-2%至701-708元/㎡/月。

注：以上租金预测主要根据上半年购物中心新增量、累计总存量、下半年新增量、品牌调整比例等维度进行综合考量，因购物中心租金随市场变化存在诸多不可控因素，仅供参考。

特别说明：本文数据主要来源于赢商大数据中心，部分数据采集于各城市统计局、商务局、购物中心协会、商会等第三方机构官方公开数据，数据仅在于分享，不作任何商业用途；因租金随着市场变化存在诸多不可控因素，数据仅供参考；数据采集时间截至2017年6月30日，如有疑问，可联系我们更正。

重磅发布：北上广深2017上半年商场租金大起底丨赢商大数据

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