北京老旧厂房改造项目考察攻略(2019年)

2019年09月09日09:48 来自:汉博商业
核心提示:20世纪90年代起,以798艺术区为代表的一批老旧厂房率先开始改造,基于北京老旧工厂改造项目特点以及区位,汉博商业设计了四条考察路线。

  相较于全国省市,北京老旧厂房的改造起步较早。从20世纪90年代开始,以798艺术区、751时尚设计广场为代表的一批老旧厂房率先进入改造大军。历经二十余年,北京借助原有工业重镇和首都的身份与资源,在老旧厂房保护利用方面已经取得了显著的规模与成就,在国内具有一定示范效应。如何在有限的时间内看尽可能多的项目?如何看到更具帝都特色的项目?基于北京老旧工厂改造项目特点以及区位,我们设计了如下四条考察路线。

  2017年年底,北京市文化创意产业促进中心曾对老旧厂房改造情况进行摸底,其公布的数据显示,截至2017年11月,全市腾退老旧厂房达242个。

  以上述数据为基础,据汉博商业的粗略统计,目前现有较为成型、市场上较为活跃的老旧厂房改造项目超过百个,大部分的项目多数为工业时代的老旧厂区,另外一大部分则为仓库类,此外,还有一些专业市场。这里的多数项目都历经了由自发到受关注与支持,由简单改造到精细化规划运营的升级过程,多数再利用为文化创意园区。因腾退改造时间不同,所依托的资源和区域不同,存在着不同的面貌。

  基于北京老旧工厂改造项目特点以及区位,我们设计了如下四条考察路线。这里既涵盖了798艺术区这样享誉世界的工业遗产再利用典范,也有帝都味道十足的胡同里的创意园区;有入市多年的项目,也有新近面市备受关注的项目。相信通过这四条路线的考察,您一定可以对北京此类项目有一个多角度、多方位的了解与评析

  考察线路一:望京·大望路线

  建议路线安排

  798艺术区→751D·PARK北京时尚设计广场→恒通国际创新园→郎园vintage文化创意产业园→尚8北京设计园区→莱锦文化创意产业园

  推荐理由

  2019年上半年,北京市制定出台了《北京市文化创意产业园区认定及规范管理办法(试行)》和《关于加快市级文化创意产业示范园区建设发展的意见》两项专项政策文件,其中一个举措就是认定了33家首批北京市文化创意产业园区,此路线推荐考察项目为首批认定园区,也是北京启动较早的一批老旧工厂改造项目。同时,这些项目分布在北京朝阳CBD的望京商区及大望路商区,位于黄金地段,其商业价值和示范效应不言而喻。如果仅考察北京部分项目,这些项目当为首选。

  798艺术区最初由一批艺术家自发聚集而形成。它西起酒仙桥路,东至酒仙桥东路、北起酒仙桥北路,南至将台路,核心区域占地面积30多万平方米,名字则是由北京国营电子工业老厂区的名称沿用而来。798艺术区不仅保留亚洲罕见的包豪斯建筑风格,更因与中央美术学院有着绝妙的渊源而成为了北京市政府首批授牌的文化创意产业聚集区之一。截至2018年5月,入住这一区域的画廊、艺术家个人工作室及动漫、影视传媒、出版、设计、咨询等各类文化机构约500余家,这其中,还有20家来自不同国家的相关机构。798艺术区在国际的影响力非同一般,早已成为我国颇具文化意义的城市地标,《纽约时报》就将它与纽约苏荷艺术区相提评论。

  751D·PARK北京时尚设计广场紧挨798艺术区,步行就可以在两个园区间穿梭。它是在北京正东电子动力集团有限公司(原751厂)退出生产的厂房基础之上建成的。它将独特的工业资源与科技、时尚、艺术、文化等元素紧密结合。以时尚设计为主题,以服装服饰设计为引领,致力于发展原创设计、产品交易、品牌发布、展演展示、时尚体验等产业内容,推动涵盖多门类跨界设计领域的创意设计产业发展。整个园区改造最大的特色就是利用式改造,即保留老工业遗迹的前提下,拓展了不少北京市难得的户外空间资源。园区内标志性的火车头广场、时尚回廊、751罐等都为全球发布等文化艺术科技类活动留下了独特的创意空间。

  近年来,这两个紧挨的园区正在启动新一轮升级。为了满足日益旺盛的文化消费需求,798艺术区吸引的人群正早已不在局限于艺术领域,目前亲子客群等时尚消费人群常来这里打卡,刚刚结束的中国迄今为止最大型的毕加索作品展“毕加索——一位天才的诞生”就吸引了几十万观众到场;而751D·park设计广场为了打造夜间消费街区,已经运来了20节旧火车车厢,目标为打造夜间消费示范区域。

  与798和751艺术区一路之隔的恒通国际创新园属原中日共同倡导下建设的松下彩色显象管厂。相比这两大艺术区,恒通国际创新园历史较短,它不是市场自发的产物,而是在京东方集团发展规划下的创新园区。园区面积不大,除了文化、信息、传媒、电影等企业聚集之外,还有京东方规划下的健康医疗产业,区内有着其他园区较少出现的闹中取静的医院设施——北京明德医院。

  望京区域看完,紧接着来到北京CBD地区,这里聚集的园区多数涵盖在国家文化产业创新实验区内。该试验区于2014年7月31日批复设立,以“北京商务中心区(CBD)-定福庄”一带78平方公里为核心承载空间,是国内首家也是目前唯一的国家级文化产业创新实验区。

  郎园vintage文化创意产业园是实验区内的重要园区。它从2010年开始运营,已经将近十年,也是北京老旧工厂改造项目的示范项目。紧挨北京电视台,朗园项目坚持精选文化创意企业,历经几轮升级,形成了业态复合性极强的文创园区,很多大家耳熟能详的知识付费类、影视文化类创意企业在此办公。基于此项目的积累,首创郎园已成为北京首批市级文创园运营品牌和城市更新领域的知名品牌,除了此项目外,在京还有郎园Park和郎园Station,且已走出北京,布局杭州、厦门、洛阳等地。考察此项目时,也可了解首创朗园这一运营品牌。

  与郎园vintage文化创意产业园相隔通惠河北路的,则是尚8北京设计园区。它为尚8文化集团运营的系列项目之一。前身为1966年建厂的北京化工机械厂,曾承接修建毛主席纪念堂工程中所需真空镀膜槽设备的制造任务。2017年尚8文化集团租赁原厂房改造为尚8北京设计园区,主体为文创办公,配套包括球馆、冰上世界、攀岩馆,品牌咖啡馆、书店、美术馆、共享会议室、路演中心等。如果有空,建议去攀岩馆体验一下。

  从尚8国际广告园方向再往东出发,过四惠桥,可来到莱锦文化创意产业园。它是北京市首批四家市级文创产业示范园区之一,汇集了众多传媒广告行业的企业。园区的建筑设计值得一提,即由日本著名建筑大师隈研吾设计。他的设计充分保留了老厂房锯齿式屋顶的建筑特色,充分发挥利用天窗天光的独特价值,营造了园林式办公环境。

  考察线路二:朝阳定福庄双桥线

  建议路线安排

  西店记忆→铜牛电影文化产业园→24H齿轮场品牌创业文化园→北京懋隆文化产业创意园、北京塞隆国际文化创意园→E9区创新工场

  

  推荐理由

  位于CBD-定福庄国际传媒走廊东四环以东的定福庄区域,在政府对该区域空间规划和产业发展规划工作后,这里便开始错落各种文化创意产业园,这里是文化产业园的摇篮,同时也因与中国传媒大学的紧邻吸引传媒、广告会展、影视、动漫、新媒体等文化传媒类企业进驻。沿着地铁一号线向东,则来到双桥区域,这里几个朝阳区重点园区也值得一看。

  这一路线上的首个推荐项目是2017年入市的梵石ITOWN·西店记忆,它据CBD区域5公里,属于国家文化产业创新实验区内项目,是梵天集团住宅之后的全新产品。项目可以说是在铁路“夹缝”中生长出来的,所在区域是被六条铁路围合切割的“绝地”。但这个所谓“每5分钟就会有一列火车开过”的“制造IP的小镇”,如今一期已经完工,有湖南广电旗下乐田智作公司、小糖人文化传媒、刘天池表演工作室等几十家文化类企业入驻。其运营过程中形成的独特的“梵石ITOWN”经验已经被很多城市更新项目所学习。

  往北走,就来到了朝阳区定福庄周边区域,第一站为与同样地处传媒走廊的铜牛电影文化产业园。园区定位“国内最专业的的电影产业园”,是北京唯一一家以电影一站式服务为支点的全产业链电影产业园区。除了运营之外,园区还重视发挥自己的平台效应,成立“一个协会、两个联盟”——北京市慈善义工联合会明星义工分会、主旋律电影产业联盟、电影音乐版权联盟,历经短短几年的发展,已经成为北京文化与艺术的新坐标。

  再往东走,就来到一个由橙色环形“空中跑道”链接各栋建筑的园区——24H齿轮场,它的前身为诞生于1960年的北京齿轮厂。大大小小的齿轮“啮合”成了动物造型的后现代雕塑,与周围的红砖建筑相得益彰。利用空间和挑高的优势,废弃的旧车间被打造成了店铺和活动秀场。园区集创客空间、餐饮休闲区、时尚影棚、全功能秀场、动感活力区、时尚办公区、水塔艺术区、文化传媒区、立体停车场等多重业态综合于一体。相比其他园区,这里的商业业态比例较高,常有周边区民来这里遛弯休闲,除了JDG京东电子竞技中心和室内冲浪场,即将开业的巨幕影城一样值得期待。

  继续往东走,则来到双桥区域。这里有三个项目推荐。

  北京懋隆文化产业创意园由始建于1964年的外贸三间房仓库改建,这里曾是业界知名的北京工艺品进出口商品集散地。美国前总统老布什到访此地后,留下了“来北京三件事:登长城、吃烤鸭、参观购物三间房”的美谈。凭借悠久的历史,这里已经汇聚了一批当代工艺品及文化创意精品的制造、创意及经营企业,成为北京独居特色的园区之一。园区内还散布着京味餐厅、西餐咖啡厅、室外休闲区、瓷片博物馆、文化酒店等,2019年懋隆艺术馆还完成了数字艺术馆建设项目,观众可以通过手机欣赏诸如张大千、张善子合作的巨作《柳林十骏图》,以及玉雕、牙雕、雕漆、景泰蓝、花丝镶嵌、金漆镶嵌等“燕京八绝”工艺大师的杰作。

  E9区创新工场前身是筹建于1980年的北京市双桥乳制品厂,再往前追溯就是当时赫赫有名的“双桥农场”。项目改造时在充分保护和传承原乳品厂工业历史文化的同时,对原生产车间和设备进行保护性创意。目前区内积累了一批以微软亚洲研究院核心团队为代表的人工智能企业,关联产业上下游企业和团队达50余家。每逢重大节日,园区的二维码玄关、中央水系、火车头都会有新媒体灯光秀,采用3D投影技术营造出一种火车在行进的感觉,中央水系那边的罐里会“流淌着牛奶”,也是夜景打卡地之一。

  北京塞隆国际文化创意园的夜景一样是北京新夜景之一,它同时也为首批北京市文化创意产业园区。500米长、46座水泥筒仓建筑是园区的标志特色,被认定为“世界最大的水泥筒仓群”,载入世界纪录大全史册。随着二期建设的推进,塞隆国际文化创意园将结合自身极具特色的工业遗址形态和空间资源优势,主打亚洲最大罐体群、火车、铁轨、站台等特色景观,定位于集影视制作、广告设计、网络服务、艺术展览、休闲娱乐等业态的文化创意综合体。

  考察线路三:石景山·西城线

  建议路线安排

  首钢西十筒仓创意园→西海四十八文化创意产业园区→“新华1949”文化金融与创新产业园→西什库31号→天宁1号文化科技创新园

  推荐理由

  汉代开始石料开采,辽代开始煤炭开采,后来逐渐成为闻名全国的重工业基地,聚集了京西八大厂……北京西部区域目前的老旧厂房项目虽然没有东部地区密集,但也因有着巨大的发挥空间,值得关注。这次路线从著名的首钢老工业区里的项目开始,再移步西城区,看看作为首都功能核心区的西城的升级特色。

  第一站是石景山是首钢老工业区里的首钢西十筒仓创意园。首钢老工业厂区,位于北京长安街西延伸线的两翼,是北京市中心城区最大的城市更新改造区域,总占地8.63平方公里。2005年首钢开始搬迁,此地块的产业发展、生态环境修复、城市景观重塑进入北京市规划的研究范畴,2018年新首钢高端产业综合服务区北区和东南区控规优化方案获得批复,正式确立首钢园未来发展的蓝图。首钢西十筒仓创意园位于整个新首钢园的最北部,地块内有原保留完好的16个钢筋混凝土筒仓、两个大型料仓以及其他工业设施如转运站、除尘塔、皮带通廊等。2016年5月,2022年冬奥组委正式入驻,目前,整个冬奥广场的建设在有序推进。值得一提的是,不久前,这里还开了一家号称京城最“刚”的星巴克。

  从石景山来到西城,先推荐“新华1949”文化金融与创新产业园。新华1949园区前身是北京新华印刷厂,新中国成立以来,数不清的马克思、恩格斯、列宁、毛泽东等革命领袖的著作,从这里传遍大江南北。园区以“中国红”为园区基色,挖掘老工业遗址的文化内涵,赋予其现代主义的设计风格,这里除了有开心麻花等文创企业入驻,还有北京市国有文化资产监督管理办公室、北京市文化创意产业展示中心等机构入驻。整个园区常通过举办或参与诸如北京国际设计周等活动推动企业间的联系和沟通,是其园区运营的创新之举。

  天宁1号文化科技创新园原址为北京第二热电厂,园区共分为两期开发,目前一期已于2016年开园。在这里,你能看到红砖瓦片与建筑大师梁思成先生盛赞的天宁寺遥相呼应。经过3年的运营管理,“天宁1号”文化科技创新园已经吸引了新华网、珠江钢琴等企事业单位的入驻,入住率达到80%以上。这里可以容纳400余名观众的壹空间剧场是园区内最大的室内公共交流空间。

  西什库31号位于地安门大街附近的一个大院里,它原是1956年建立的北京低压电器厂的老厂区,在园区内,可以看见一墙之隔的西什库天主教堂。凭借其地理优势和历史文化沉淀,西什库31号院吸引了诸多文化创意类、设计类、互联网科技类企业的入驻,成为企业成长的沃土,入园企业类型包括了文化艺术、创意设计、特色酒店等多种业态。

  西海四十八文化创意产业园区座落于什刹海西海南岸,前身为北京市有机玻璃厂,2014年3月作为园区艺术中心投入使用。园区客户多为设计创意类企业,包括建筑、环境景观设计、视觉广告及网络IT设计,并涵括影视及传媒,投资基金等行业。建筑外观为古朴的中国灰,均为低密度楼宇,层高三至四米不等,框架结构,四面通透。

  考察线路四:东城胡同线

  建议路线安排

  藏经馆17号嘉诚印象→方家胡同46号院→77文创园【美术馆】→北京德必天坛WE国际文化创意中心→咏园→大磨坊文创园

  

  推荐理由

  如果考察代表本土特色的文化创意园,那么就要去东城区,这些园区因坐落在大大小小的胡同内而具有浓郁的京城。目前,东城区内产业园区主要来自老旧厂房转型改造,可利用的老旧厂房空间资源共有50余处,其中过半已转型升级为文创园区。2019年,包括“咏园”、“尚8科技文化园”、“天鼎218文化金融园”、“ 大磨坊文创园”等在内的新兴文创园区陆续亮相,呈现了发展的新态势。这些园区与其他城区的园区相比,一般空间体量较小,也会格外重视原有的胡同建筑肌理的保护。

  在东城区力推的“胡同里的创意工厂”就有一系列的贴上“嘉诚模式”标签的胡同里的创意园。这些园区统称为嘉诚胡同创意工场,包括嘉诚有树、科玛斯车间、东城文化人才创业园、嘉诚印象、菊儿胡同7号等5家,都为北京东方嘉诚文化产业发展有限公司运营。其中,藏经馆17号嘉诚印象改造较早,与雍和宫相邻,胡同的肌理和废旧工业厂房营造出了别样氛围与体验。

  方家胡同46号院即原中国机床厂的厂址,是北京工业史上重要的"机床基地"。由于雍和宫、国子监、孔庙、钟鼓楼等离此地如此之近,让这处厂房无形中沾染了元、明、清三代古都的文化气韵。2008年起方家胡同46号文化创意园区在这里落成,一度热闹非凡,不仅成为了北京市内文化创意产业集聚区,也成为文艺青年喜爱的旅游休闲地,还有不少个性餐厅、咖啡吧等休闲场所。然而,最近北京市“治理拆墙打洞”行动让这里进入困顿,也为目前的城市更新领域留下了新的课题。

  再往南走,来得到了77文创园【美术馆】。它是77文创园系列项目的首发项目,原来为北京市胶印厂厂房。通体红砖修葺的旧厂房内,“隐藏”着十数家文创公司和艺术团体,著名导演贾樟柯的一家公司“暖流”就在这里。整个园区以戏剧影视为主题,最为有名的是被称作“戏剧界横店”的北京剧目排练中心,从2015年11月运营至今,已为约400家文艺表演团体的500余个剧目提供排练场地。

  再往南走,来到的是天坛附近的北京德必天坛WE国际文化创意中心,它是海派文创园公司德必在北京的首发项目。园区由天坛古玩城改建而成,经意大利著名建筑设计师博埃里先生精心打造,兼具优雅环境、历史底蕴与建筑之美。园区拥有设施齐全的艺术广场、社群中心、剧场、画廊与露天中庭,是举办各类高端艺术展览、品牌发布会、美学活动的理想场所。

  东城线最后两个推荐项目都为2019年新近入市的。2019年6月开园的咏园是由红极一时的“大宝”老厂房改造而成,如今变身非遗文创园,它承载了非遗创作、研发、设计、试制、展示、销售、体验、培训等丰富业态。园区几栋小楼合围而成的厂房面貌并未被大改,只是在装修和装饰上下了功夫,依然能够看出昔日“三露厂”的样貌。老的生产车间现名棠颂楼,定位精品非遗商街及高端定制空间;老的食堂变身为非遗生活方式体验馆。而老厂区的办公楼一层已经变成了沉浸式的展厅,会进行非遗等内容的展示,二层则为共享办公品牌柚子胡同。

  大磨坊文创园原为北京大磨坊面粉有限公司,这里生产的“天坛牌”方便面,是很多北京人记忆中的美味。本着“修旧如旧”的建设理念,园区中央的面粉成品库房,空间结构高挑开阔,经过一番设计,如今已变成宽敞明亮的多功能厅,未来入驻企业可在此举办文创新品展示、发布等。园区还将配建一些室内羽毛球馆,并设置餐饮区,如面包房、咖啡厅等中西餐,满足园区企业的多样化生活需求。

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