日本“神级”TOD商圈大改造，老商圈翻身成人气王！

　　《丁烨看日本商业》专栏

　　说起日本商业，其抓眼球的造型设计、精细化运营策略、好到令人“发指”的人性化服务、匠心精神...一直被同行所称道。而在实体竞争愈发激烈的环境下，“活得好”的日本实体商业，更是让我们看到了商业的无限可能性。

　　为此，赢商网携手仲量联行日本总部商业部门高级经理丁烨，共同打造日本商业系列专栏——“丁烨看日本商业”，为读者扒开日本商业五彩斑斓的外衣，剖析日本商业内在的本质与运营秘密，为国内同行带来一些参考与启发。

　　涉谷，日本最具代表性的繁华商圈之一。它和原宿一样被称为“年轻人的街道”，近年也因IT企业在此聚集而闻名。但由于商圈历史较久，在发展的过程中也迎来了商圈商业设施老化、吸引人群单一等问题。恰逢2020年东京奥运的举办，政府以此为契机对东京涉谷TOD商圈进行了大规模的再开发计划。

　　1960年到2018年的东京涉谷商圈，图片来源：共同新闻社、涉谷新闻

　　而作为国内城市与商业发展的热词，城市更新与TOD模式都是未来发展的重点趋势。那么，窥探这次日本东京涉谷TOD商圈的大改造，又有哪些地方是值得国内商业学习与借鉴？

　　今天，让我带领大家，走进涉谷的前世今生。

　　亚洲著名的TOD商圈之一

　　日本年轻人最爱逛的商圈“老了”

　　东京涉谷商圈，不仅是东京最繁荣的商圈，更被誉为亚洲著名TOD商圈之一。它以涉谷车站为中心，四周由道玄坂和宫益坂等非常多的斜陡坡道构成，呈放射状向外发散。

　　东京涉谷JR车站入口

　　正中心的涉谷站是由4家公司的共10条线路构成的大型换乘车站。据统计，2019年涉谷站合计平均乘客吞吐量为300万人次/日，仅次于新宿车站。

　　图片来源：丁烨

　　而涉谷站前的SCRAMBLE十字路口，更是东京著名打卡景点之一。它以一次绿灯最多可承载3000人横跨马路而著名，是人口密集的东京最为形象的缩影。

　　涉谷站十字路口，图片来源：Skyticket

　　年轻人最爱逛的商圈

　　首先，东京涉谷商圈可以说是年轻人的时尚潮流圣地。

　　● 1970年代至1980年代，涉谷109、PARCO（旧）等年轻潮流服饰商场的开业，使日本的年轻人开始聚集于此。

　　● 1990年代面向年轻人的CD店，以及游戏厅在涉谷中心街道的建成，让更多的年轻人热衷于此。

　　发展至今，东京涉谷商圈里少有奢侈品林立的高级百货商店，还是以10到20岁为目标群体的商场和各种年轻潮流风格的街铺店为主。此外，东京涉谷商圈还有各种风格的夜店和地下乐团，也是年轻人聚集于此的重要理由之一。

　　其次，东京涉谷商圈还以IT企业聚集而闻名。

　　东京涉谷商圈，图片来源：SHIBUYA STREAM

　　这些mall“撑”起了东京涉谷商圈的商业

　　目前，东京涉谷商圈内聚集了涉谷109、涉谷MARKCITY、涉谷HIKARIE、涉谷MARUI、涉谷MODI、东急百货店本店、西武涉谷店等多个商业项目。

　　● 涉谷109

　　涉谷109可以说是涉谷文化的代表。该项目由东急集团运营，以10到20岁年轻女性为目标客群，聚集了众多风格大胆而前卫的品牌，被称为“日本辣妹文化”的发源地。在涩谷109虽然没有大品牌，却能以合适的价格买到东京的“流行”商品。

　　涉谷109，图片来源：TOCANA

　　● 涉谷HIKARIE

　　涉谷Hikarie是集购物、写字楼、歌剧院，电影院于一体的大型商业综合体，自2012年开业之后其被称为涉谷新地标。地上34层、地下4层的项目包含了Orb大剧院，d47博物馆、文创空间、活动大厅、共享会议室以及ShinQs百货。其中，ShinQs百货引进的品牌4成以上是日本乃至世界首店，7成以上为涉谷首店。

　　涉谷Hikarie，图片来源：Hikarie官网

　　● 涉谷MARKCITY

　　项目与涉谷站相连，由购物中心MARK CITY MALL、东急涩谷卓越大饭店（SHIBUYA EXCEL HOTEL TOKYU）以及办公楼构成。项目的五楼有机场大巴的发车站。

　　涉谷Markcity，图片来源：AMEBO

　　● 涉谷MARUI

　　Marui是由丸井集团运营的，面向年轻女性的连锁综合百货大楼，项目引进的品牌以日本国内品牌为主。

　　涉谷Marui ，图片来源：Marui官网

　　● 涉谷MODI

　　涉谷MODI的前身是涉谷丸井0101百货，改造后的项目定位“知性商业空间”，在10层的建筑内，除了购物之外，还融入了文化、音乐、饮食、旅行、娱乐等元素，为消费者提供休息、学习以及创造的空间。

　　涉谷MODI，图片来源：涉谷新闻

　　● 东急百货店本店

　　东急百货是一家有高档商品和奢侈品牌的高级百货，紧邻东京高级住宅区之一的松涛，离涉谷站有一段距离。

　　东急百货店本店，图片来源：东急百货店本店官网

　　● 西武涉谷店

　　西武百货店位于涉谷车站对面的绝佳位置，从开业之初就快速引进了欧洲的高级品牌。除此之外，还有很多日本的新锐设计师品牌也入驻于此。

　　西武涉谷店，图片来源：RYUT

　　东京涉谷TOD商圈存在的问题

　　虽然东京涉谷商圈是亚洲著名的TOD商圈之一，但随着社会的发展，问题点也日益突出。

　　● 车站设施巨大化，导致转乘非常复杂，便利性缺失；

　　● 车站周边商业设施老旧化，防震能力不足/无障碍通道缺失/新科技运用困难等导致集客能力降低；

　　● 客户群单一化（00后，10后为主），导致中产阶级以及以上的消费者不足；

　　● 随着日本观光立国政策的执行，涉谷外国游客急剧增多，酒店不足以及指示牌标注不清等问题突出。

　　“百年一遇”的TOD改造

　　东京涉谷商圈大变身

　　作为东京热闹非凡的中心地段之一，如今的涉谷正在谋划一场新的爆发。以涉谷车站为中心、以TOD为导向进行的大型城市更新计划正在涉谷如火如荼地进行，规模堪称“百年一遇”。站城一体化的开发让涉谷更加充分地发挥出TOD模式的优势。

　　此次开发，东京涉谷商圈以优化现有的车站设施为主，没有增加新的铁道路线。同时改建9个大型商业综合体，大大释放了涉谷TOD模式下的商业活力。

　　涉谷站周边开发简介图，图片来源：东急电铁

　　改造动线：更便于通行，加强与商业的连动

　　长久以来，JR铁道、246国道以及各个民营轨道车站的扩张，导致东京涉谷商圈东西南北分割。

　　东京涉谷商圈东西南北分割现状，图片来源：日经Business

　　为了增强商圈各部分的互通性，改造工程通过增加天桥、地下通道以及改变地铁出入口，来提升车站以及周边地区的纵深空间，提高客流通行以及换乘的便利度。而周边商业项目与车站建立连廊层，则把商业与车站紧紧联系在一起，增强了导流。

　　涉谷站立体交通的改造示意图，图片来源：东急电铁

　　具体改造内容：

　　● 车站东口地上广场以及地下广场扩建；

　　● 增设上下扶梯通道，使地下2层地铁、1层JR铁道、3层轨道相连；

　　● 建造东口天桥，连个车站与临近商场；

　　● 横跨246国道，建造东口与西口天桥；

　　● 扩建车站西口广场；

　　● 新设车站西口地下出租车乘降点；

　　● 增设上下扶梯通道，连接车站出入口和商场；

　　● 建设东西口广场的自由通道。

　　未来涩谷站立体交通广场2层通往涩谷车站西口的涉谷FUKURAS的连廊，图片来源：东急电铁

　　强化防灾性能，保证商圈的安全性

　　在防灾方面，涉谷也下足了功夫，如建造新的高耐震性大楼取代陈旧的车站建筑，改造河道、扩大雨水储备槽，增加地下大型防灾仓库等。大楼的抗灾能力大大增强。

　　地下防灾示意图，图片来源：涉谷区官网

　　改建9个大型商业体，引进新的商业潮流

　　到2027年为止，涉谷准备改建9个大型商业综合体，增加东京涉谷商圈办公楼以及酒店面积，扩大商圈的目标年龄层。通过引进IT公司、鼓励初创企业的进驻，来提涉谷的国际竞争力。

　　涉谷站周边新增商业设施项目，图片来源：东急电铁

　　今年以来，涉谷有多个新商业体完成改造，再次开业，也掀起了一波商业热潮，直到2027年，涩谷还会有“新面孔”面世。

　　● 涉谷STREAM

　　今年9月开业的涉谷STREAM，是由日本东急电铁集团亲自打造的大型商业综合体。项目最大的特色，是将涩谷川改造成河畔生态步行街，并引进了多家富含日本风情的餐饮品牌，包括日本家常菜的“土锅炊饭Nakayoshi”、江户前寿司师傅大展手艺的“SUSHI TOKYO TEN”顶级寿司店等，在这里，消费者可在河岸的露天咖啡馆享用美食、逛集市或参与活动，尽享河畔美景。

　　图片来源：步步日本

　　● 涉谷站大厦一期（东栋）

　　11月初开业的涉谷站大厦，高达230米，是涩谷地区最高的建筑，涵盖办公、购物、产学融合以及娱乐等方面。它汇聚了45家涉谷区“首店”，商场部分更扬言要打造成“世界上最新潮的商业综合体”。

　　而顶楼的日本最大室外展望广场，还可以眺望东京塔、晴空塔以及富士山，是日本新晋的旅游“打卡”热地。

　　想深入了解涉谷站大厦（东栋）？快戳《日本这座“全能”商业体今天开业，屋顶亮了！》

　　图片来源：Momo1435

　　● 涉谷Parco

　　日本知名百货PARCO在涉谷的商场改造后与11月22日重新开业，新涉谷PARCO被称为“次世代型的商业项目”，展现了多项商业创新：

　　螺旋形的斜坡走道与被绿植包围的外立面十分新颖；

　　商场颠覆传统的百货框架，加入大量艺术、动漫、游戏、电竞等元素；

　　新增先进的“黑科技”购物体验与人性化服务...

　　想深入了解涉谷Parco？快戳《未来，吸引年轻人的百货长这样》

　　图片来源：Fashionsnap

　　● 涉谷FUKURAS

　　涩谷车站西口的涉谷FUKURAS是在原址上改造的复合式购物中心，除了办公、购物之外，还包含了涉谷观光旅游中心「SHIBUYA SAN」、直达机场的巴士转运站等。位于顶楼的空中花园，不仅有日本初登场的名店，更有俱乐部、酒吧、咖啡店等入驻。项目将于12月5日正式开业。

　　图片来源：东急集团官网

　　- 总结 -

　　从400年前的江户时代开始，涉谷就是日本各个行业，各个宗教聚集的地点。通过这次百年一遇的大开发，涉谷将变得更加包容，更加国际化，成为名副其实的日本商业地产的代表。

　　对于国内而言，一二线城市的核心商圈也即将面临与东京涉谷商圈一样的问题：（1）商业设施老旧化；（2）城市规划不全面，商圈整体流动性降低；（3）客户群定位单一，无法进一步提升商圈价值。也许东京涉谷商圈本次的改造计划能给国内同行带来一些启发和参考。