港资出海记：九龙仓、领展等物色海外物业资产

　　“鸡蛋不要放在一个篮子里。”诺贝尔经济学家得主詹姆斯·托宾这句哲言，强调了通过分散投资来降低风险的道理。

　　而对专注于收租的港资开发商或基金来说，眼前的头等大事，可能是寻购一些合适的海外物业资产。

　　就最近而言，九龙仓置业及地产信托基金领展分别在新加坡、悉尼，进行了它们在中国内地和香港以外的首次并购。同时，2016年转向国际的中渝置地再次将目光投向伦敦。

　　其中，九龙仓置业斥资64.18亿港元向母公司会德丰集团，购入位于新加坡的Scotts Square诗阁广场和会德丰广场。

　　资料显示，诗阁广场为位于新加坡史各士路的住宅连商场发展项目。该项目的住宅发展部分基本已售罄，剩余部分是一个面积约为1.22万平方米的基座商场。会德丰广场位于新加坡乌节路与巴德申路交汇处，总楼面面积约为4.33万平方米，包含写字楼、基座商场及停车场等业态。

　　在2018年，上述两项物业为会德丰带来的租金收入约3.48亿港元，到今年上半年这个数字是1.63亿港元。

　　领展则向黑石旗下的基金收购了一幢位于澳洲悉尼中央商务区的10层高商业办公大楼，代价6.83亿澳元（相当于36.49亿港元）。

　　该项目名为100 Market Street，净可租用总面积2.84万平方米，目前由三个租户分享，每月能提供达2670万澳元，即约1.4亿港元净租金收入。

　　另一方面中渝置地宣布用1.82亿英镑与基金合作成立合资企业，计划对一个位于伦敦Queensway占地约1.3万平方米的原购物中心进行改造，重建为包含公寓、五星级酒店及零售商业街等的综合项目，预计投资4亿英镑。

　　这是自2017年12月联合三家香港地产公司买下伦敦金融城摩天大楼开发项目40 Leadenhall Street后，中渝置地在英国的又一次投资动作。

　　该公司在2016年完成清仓内地资产后投身海外投资，截至目前最主要持有伦敦的两栋写字楼利德贺大楼、One Kingdom Street和住宅项目Nine Elms Square，及位于墨尔本的85 Spring Street和香港的傲腾广场。

　　相对而言，九龙仓置业和领展在此前一段很长的时间内，旗下项目分布都相对集中。

　　前者在香港拥有6项投资物业，其中海港城、铜锣湾时代广场更是当地标杆性购物商场，过去表现一直优异。后者虽然自2017年，最主要在2018年，开始尝试性地针对内地进行收购，现时在北上广深四个一线城市布局有5项投资物业：北京京通罗斯福广场、北京欧美汇购物中心、深圳新怡景商业中心（中心城）、广州西城都荟广场、上海领展企业广场1座及2座。

　　但领展绝大部分项目仍为，在香港的126个租金收益稳定的出租物业，当中大部分是非CBD区的社区购物中心、菜场、街市，还包括不少停车场或教育、福利及配套设施。

　　布局在全球范围内几乎是最繁荣的房地产市场，出海寻找机会在过去可能并非那么必要，但最近却似乎变成有点迫在眉睫。

　　鉴于全球性经济不佳及社会局势的不稳定，香港零售业的衰退正在加剧。据香港政府统计处12月2日公布的数据，今年10月香港零售销售总销货价值约301亿港元，同比下跌24.3%，创下有史以来单月同比跌幅最大记录。

　　香港零售管理协会公布的调查亦显示，自6月开始，97%的香港零售公司都处于亏损状态，当中超过半数亏损程度严重。在香港拥有重要业务的零售、餐饮连锁企业如卓悦控股、莎莎国际、美心西饼等业绩都受到不同程度的冲击。

　　会德丰集团旗下的著名时装精品店Joyce近日更宣布因长年亏损退市。而作为会德丰下属最重要的商业平台，九龙仓置业过去业绩一直跟随香港零售销售表现起落，它最近要面对的困境可想而知。

　　根据九龙仓置业11月1日披露的季度营运数据，旗下海港城、时代广场今年第三季租户销售分别同比跌35%及30%，跌幅较上半年明显恶化。“甚至比香港整体零售销售跌17.5%更差。”高盛评价称。

　　亚洲最大的奢侈品代理商蓝钟集团总裁兼CEO阿什利·米克尔莱特（Ashley Micklewright）最近在接受媒体采访时，宣称公司在香港的业务不容乐观，该集团在香港19个购物中心有22家门店，未来或不得不关闭其中的一些。

　　他提到一些门店的运营成本正难以用销售覆盖：“在海港城，销售额已降至正常销售额的30%。”

　　“我们的项目主要位于屋邨，受到近期香港社会事件影响较低。”领展行政总裁王国龙指出领展的状况相对较好，“但公司7至9月份的表现，近期增幅确实有所放缓，挑战较此前大。”

　　领展主席聂雅伦则坦言在跟租户谈论续租事宜的时候，注意到不少租户对未来零售前景持保守意见。

　　在这种情况下，较稳定的海外投资物业成为更优秀的选择。瑞银在最近发表的一份报告中，引述了领展管理层在电话会议中话语，称除澳大利亚外，领展目前也在新加坡、日本及英国物色中档市场零售及甲级写字楼。

　　新加坡、澳大利亚的悉尼和墨尔本、伦敦系全球最炽手可热的投资市场。

　　伦敦是过去几年来港资最为关注的城市，以李嘉诚家族为首，新鸿基、远东发展、丽新集团、爪哇控股等企业，在这里抛下上千亿港元资金。

　　而澳大利亚是英国退欧背景下，全球投资者寻找的首选替代投资目的地之一。数据显示，截至9月末，澳洲商业地产今年已吸引了创纪录的200亿澳元外商投资。

　　“新加坡经济稳定，其特点为地理面积小，有利投资物业。”九龙仓置业在回应与会德丰的交易时表示。根据国际机构城市土地学会（Urban Land Institute）与普华永道11月合作发布的报告，从价格上涨的角度来看，这个城市国家在亚太地区2020年房产投资前景中排名第一。