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　　一场突如其来的新型冠状病毒疫情打乱了2020年的开年步调。疫情对各行各业产生了不同程度的冲击，更让商业地产遭受重创。

　　越是这个时候商业地产越需要抱团取暖，越应该群策群力共克时艰。赢商网特此通过线上沙龙的形式为业内人士提供交流平台，让思想流动，让力量聚集。相信飘风不终朝，骤雨不终日，而且商业地产人的勇气和智慧也一定会让商业地产在疫情的作用下发展得更加坚韧。

　　2月16日，赢商网线上沙龙——后疫情时代的“新”思考第一期成功举行，项目方、品牌方，以及第三方研究院的大咖齐聚线上，围绕疫情造成的影响、持续时间，如何加速行业回暖，以及疫情带来的新风口等焦点话题，展开长达三个多小时的热烈讨论。

　　话题一

　　疫情对商业地产/品牌带来哪些影响？预测此次疫情的影响会持续到何时？

　　万商俱乐部创始人兼中城研究院院长 杨泽轩

　　我们近期组织了行业110位负责人的调研，调研结果显示受疫情影响最深的依次是：销售业绩大幅下滑、现金流紧张和员工问题。除了超市、药店等政府鼓励开业的民生领域外，销售业绩大幅下滑是行业面临的共同问题；现金流对于商业企业尤其是餐饮企业，是尤其要命的；员工问题方面，尽管有超市与餐饮企业的员工共享，但要不要裁员恐怕是个大问题。对服装品牌主要还是库存和订货问题。

　　对商业不动产企业其实主要是两个影响：第一个就是租金，租金肯定今年估计努力追，也会有缺口。目前看免租减租多数都没到一个月，但因为疫情的持续，可能有关于租金费用的缺失，能不能在年内追回来，目前看不乐观。因为疫情对整个品牌商家的影响，可能会存在商铺掉铺的压力，可能会是普遍存在的现象。

　　武汉K11 Select项目负责人 谢靓

　　疫情让业界对线下商业的发展模式有了进一步的认识。

　　疫情期间，消费者对食品安全管理的要求越来越高，这样就倒逼超市等民生业态管理和供应链的升级，从而加快了行业洗牌。所以具有高标准和食品安全规范的餐饮行业，在经过短期阵痛之后会很快恢复元气。但是一些物业管理或者食品管理比较粗糙的商业，可能就会面临着淘汰跟洗牌的风险。

　　鲁能集团商业管理中心常务副总经理 黄子健

　　这次疫情对行业的影响是非常大的，在节假日生意特别好的电影院、餐饮、教育培训、娱乐板块等商家，营业额往往是平时的好多倍，但在疫情的影响下都关门了，后期来看，如果说哪些行业我们会觉得能够回复盈利，估计一定是管理制度比较好的，知名度高的，资金雄厚的就更是重要了。

　　我认为这个疫情总要结束的，就像国家的一些院士所说的，估计要转暖的时候了，南方大概要四月份，北方可能要到五月份了。我个人比较支持钟南山院士的建议和看法。

　　我们现在应该坚定相信国家以及相关的指导方向思想，配合做好一切维护国家安全的任务。

　　北京鑫苑商业管理有限公司总裁 王亚平

　　目前从北京、上海等城市的防控指导意见来看，到3月底依然难于完全复业。除了直接业务停摆期，疫情管控措施撤销后还会有一个业务复苏期，主要是解决消费者信心的恢复、租户供应链的重新理顺、运营环节的系统提升。希望这个恢复能在一个季度里完成，然后是补偿性的增长。　　?

　　周大福京津区区域总经理 谢浩然

　　受疫情影响，线下团队通过微信群，朋友圈，或是抖音直播等近景社交的模式进行销售和推广。珠宝品类的优点在于价值维持的时间点可以拉长，比如同样的货品放三个月，其价值绝大部分不会受特别大的影响。

　　珠宝跟其他产品不太一样，是一种比较重交付场景的品类，顾客更希望在线下看到，可以佩戴，可以搭配实际效果，因为这些原因，互联网浪潮下珠宝受到的影响较小一点，但重交付场景的点也为我们在这个时间做销售提出新的挑战。目前做的尝试有，第一是云商365模式，每位销售员工可以通过朋友圈卖货，并获得奖励；另外也通过视频拍摄和直播模式。

　　近期的销售数据表明，这些尝试都获得了阶段性的成果。在整个珠宝行业乃至整个零售行业比较领先。疫情要持续一段时间，这种模式或许在未来对销售模式会有一些影响和转变。

　　哲品华北区总经理 韩淑华

　　在疫情下，什么样的行业依然可以开门，比如餐饮怎么去做外卖；怎么多维度去触达客户，这个是品牌方应该更多思考的问题。

　　在疫情结束后，可能在五六月份，会有很大的可能迎来一波报复性消费。面对井喷式增长，作为商业和品牌，都应该做好积极准备。

　　戴德梁行中国区商业地产部董事总经理 甄士奇

　　疫情对整个商业地产的影响，不论是线下的实体还是线上的经营都是有影响的，因为民生类的、商超类的产品总量是定额的，只不过是疫情下用什么渠道去消费。

　　由于疫情的影响不让人聚集，导致服装，包括对生活消费类、展示需求类的商品缺少使用的场景和展示的场景，线上很多经营的数据也不乐观。

　　疫情非常影响最大95后的消费者，他们步入社会，是下一个十年消费的主力群，他们没有经历过非典，生长环境优越，对自己的健康和生命非常爱护。对品牌忠诚度低，对人的忠诚度高。实体商业需要专业能力，综合素质更好的销售服务人员，更高标准的卫生安全管理，才能在疫情退去后，迅速赢得这群消费者的信任和信心。

　　北京中骏商业管理有限公司总经理杨文鑫

　　筹备期项目：投资放缓，开业延后。工程工期普遍滞后1个月以上，品牌商开店计划全面缩减，招商难度大幅增加，原计划今年开业项目将出现大面积延期开业。

　　运营期项目：业绩断崖下滑，现金流紧张。调研了一些同业商业地产项目，受疫情影响，客流、销售受到重挫，同比19年1季度均下降在90%以上，日常经营基本停摆。现金流方面，以租金为主要收益的中小房企，将面临减免租金、品牌商撤店或延迟缴费等情况，在运营成本没有减少甚至增加的情况下，现金流较为吃紧。

　　参考非典，疫情预计在三月底结束，4-5月份属于市场信心恢复期，6月份有望迎来报复性消费。

　　话题二

　　此次疫情后，商业地产行业要怎么进行恢复和发展？

　　将太无二创始人 邢力

　　不管是商业地产还是餐饮，或是其他行业，要想恢复的关键是需要重拾信心，放眼于未来。经过这次市场冲击和洗牌之后，混乱市场当中一定会有新秩序出现。

　　餐厅和购物中心密不可分，免租是一方面，但更多的是积极的相互支持和扶持，把顾客真正吸引到购物中心和品牌当中去。另一个想法，能不能够给顾客买保险。承诺如果出现新冠病毒，进行高额医护赔偿等，告诉顾客这里是能够安全消费的地方，只有这样才能让疫情的影响快速消散。

　　天津恒隆广场总经理 朱天博

　　这次疫情提醒大家更关注安全运营和健康运营。

　　恢复运营第一步，首先让品牌的雇员和顾客有一个安心的环境，在日常营运方面提出更新的要求，包括空气新风系统、消杀、安全防护措施系统。

　　第二，更需要的是恢复信心。生活和社交需求不会因为疫情发生而改变，而且这种需求很可能在疫情得到控制后迎来一个爆发期。

　　第三，现在面临艰难的疫情挑战，需要三方面的配合，包括商业零售品牌、地产商和合作单位。大家有一个行业间的合作交流和分享，就像这次赢网商的交流，对大家会有很好的启示。

　　此外，当然还需要呼吁政府的支持和扶持。

　　北京中骏商业管理有限公司总经理 杨文鑫

　　从行业层面，优胜劣汰，加速整合及收并购：希望加大商业地产布局的公司，反而是进行项目收并购有利的时机，商业地产领域的头部集聚效应将加快显现；

　　从项目实操层面，短期稳住基本盘（1-2个月）：安全第一，在疫情尚未解除阶段，商业项目的防疫安全管理是重中之重。从租金层面量力而行，给予品牌方最大力度的减免优惠，同时跟品牌商共同制定疫情期间经营策略，算好经济账，传播正能量，帮助品牌商一起节流再开源；

　　中期打出一场翻身仗（3-6个月）：此刻正是练好企业内功的时候，可以对政府、品牌商、消费者做一次小型的线上调研，基于调研，重新梳理、研判项目的定位、经营策略，结合项目特性，营运、市场部门着手筹备疫情过去后的大型营销活动，充分整合当地政府、企事业、品牌商等多方社会资源，充分预热，快速提振项目业绩及员工、品牌商、政府的信心。

　　路劲世界广场总经理 白云

　　促销活动会加剧小商家资金压力。因此需要做一些特卖，把之前积压的货做集中特卖。让市场部做好宣传，吸引更多的顾客到实体店去购物，增加买卖信心。

　　对电影业态，大片的片源还是会吸引顾客到电影院来。所以五一这个档期，市场部要去跟电影院做更多的宣传，抓住机会。

　　最重要的还是服装零售，应该做一些库存的大卖做短租来补充长租的部分。一方面租金止损，另一方面活跃场子气氛，恢复购买信心。

　　Kids Topic家禾睦创始人 刘骜搏

　　逆境时争取活下来，逆境过后再登场一定要有新的聚焦点。趁低谷时做好线上的积累和渗透，做好团队的锻炼和培训，等恢复后能够迅速地让顾客回到实体商业享受线上无法体验到的服务。本次疫情快速倒逼所有的购物中心变革，未来再营销方式和场景变化上，各家毕竟各显神通，从直播到探店，新一轮的技术与服务变革开始。

　　佛奥集团天佑城总经理 孙宇华

　　基本上真正等疫情全部消失经营恢复正轨要到第三、第四季度，这个时候不管是甲方还是乙方，要看到自己的运营能力、经营能力的内功到底是什么样子。

　　从消费量上来说肯定会比疫情期间有大幅度爆发式的增长，但是消费总量按照现在的市场环境来讲，还是有固定模式在，比如说餐饮行业，正常人一日三餐，你不能说疫情过后就都一天吃六顿饭吧！

　　戴德梁行中国区商业地产部董事总经理 甄士奇

　　疫情过后，人会有一个报复性消费，因为长期被压抑的消费需求和社交需求需要一个地方去释放，在恢复营业以后，更多的思考是如何尽快恢复消费者对整个实体商业的兴趣和信心。

　　很多实体商业的经营，特别在运营活动、推广活动的审批流程上面，会碰到政府相关部门政策性的压抑和影响，这些点下一步可以从协会的角度向政府提一个正式的意见报告。更希望从第三方的服务方帮各位去搜集这方面的意见，形成专业和一些比较有指导性的数据性的意见提交给相应的协会组织、政府主管部门，进一步完善。

　　话题三

　　疫情结束后，受疫情压制的消费需求将在哪些方面呈现爆发性增长？由此会为商业地产带来哪些新风口？

　　北京鑫苑商业管理有限公司总裁 王亚平

　　商业地产的工程物管部门重要性会提高，消杀能力会提升到一个前所未有的高度。能提供清新空气、卓越消杀承诺的场所今后会成为受欢迎的场所，这个方面将产生新应用、新技术，而这些今后会成为商业场地的核心竞争力。

　　疫情对消费者心理冲击很大，但不是商业就是互联网电商了，线下商业不改变就没有未来了。要坚信一点，人是社会性的，无论如何发展，空间的价值是永恒的。线上、科技的手段是加强体验的，而不是替代线下场所的体验。因此，在未来，如何去组织空间布局、如何实现现实和虚拟结合，如何用科技去加强空间体验，是商业地产业务突破的核心关键，疫情是非常态的，商业地产运营本质上依然是空间运营。

　　武汉K11 Select项目负责人 谢靓

　　早几年商业地产对是否要超市这个主业态有很大争议，经过这次疫情后，越来越多的甲方朋友们会意识到超市业态不仅是租金问题，它其实更多承担了增加民生包括和顾客之间的黏性的作用。

　　此外，大健康和大智能的业态一定会是有非常大的爆发。还有就是大智能系列，包括家居用品，提高家居生活品质的业态。还有贵重饰品，包括奢侈品是会有很好的报复性消费的增长。

　　对商业地产本身自身来说，拥有精细化管理能力和物业管理、租后管理和零售管理的专业团队，会在大浪淘沙后生存下来。

　　哲品华北区总经理 韩淑华

　　疫情过后，可能有很多会爆发式增长的行业，餐饮会首先感受到。尤其是一些茶饮店、甜品店这些在心理治愈上能够让人有非常大满足的行业会有猛增。商业可能要在环境、物业接受考验，如何在未来能够给大家提供一个更好的环境。

　　天津恒隆广场总经理 朱天博

　　这次疫情冲击，改变的是生活习惯、卫生习惯，包括绿色商场、安全消费、健康购物，会是今后常态化的关注话题。另外很多餐饮、娱乐休闲体验业态，后续经营中对购物环境和购物空间的安全保障，是恢复运营后的重点工作。

　　其次，很多商业都选择了闭关，很多的品牌暂时闭店，线上和线下商业的融合也按下一个加速键，很多具备线上营销和活动的沟通平台、物流平台，保持了在疫情期的基本运营和销售。这段时间证明了线上是无法取代线下的，反而凸显了实体店的一些优势和特色。未来应该对实体商业应该更多一份自信。

　　将太无二创始人 邢力

　　对于疫情后是否有消费爆发式增长，不应该完全盲目乐观。

　　疫情过后消费者出行还是会没有安全感，如何满足线上不能实现的需求，同时打造线下安全消费的体验感，应该是疫情过后重要的突破点。一定要让顾客感受到商家的用心，我们要真心的从根本上去想那些，连顾客自己都没有想到的事情，以满足顾客安全消费的需求。

　　鲁能集团商业管理中心常务副总经理 黄子健

　　通过这次疫情，我们更加深深的体会到线下跟线上一定会是联合在一起的，线上线下是不可分割的。下一步应该把线上线下两个部分作为一个整体来考虑，更好的把它运用起来成为下一个增长的新风口。

　　佛奥集团天佑城总经理 孙宇华

　　虽然2003年非典之后消费出现了爆发式增长，但如今经济、市场体量已经是2003年的十几倍，并且出现许多新兴业态和商业模式，消费者见得多、经历得多，消费习惯会更理性，对于这场疫情后是否会有爆发式消费增长持保留意见。

　　疫情过后行业更主要的应该先做好自己的基本功，同时也可以关注一些有发展空间的行业和业态。比如民生板块的永辉超市就是逆向增长，还有医疗板块，社区医疗未来会大力发展。

　　另据可靠消息，永辉超市、华润旗下的超市在这次疫情之后要大力发展社区超市，包括它们的全国布局的门店数量，可见这次疫情确实让大家看到了，民生对于国家国情是非常重要的，不管是疫情还是战争，老百姓永远离不开的还是吃喝。

　　下期预告：

　　赢商网线上沙龙第二期 行业期待篇

　　主题：聚是一团火，商业地产行业如何抱团取暖？

　　时间：2020.2.21 14：00