机构：疫情后高端购物中心复苏期较短，社区商业会有更好的前景

　　疫情当前，商业地产遭遇不小挑战，如何做才是致胜王道？第一太平戴维斯南京公司总经理孙维接受南京媒体线上群访，解码南京商业地产的未来。

　　零售市场：比较乐观

　　整体来看，零售地产格局稳定，未来比较乐观。从目前的市场来看，最艰难的时刻已经过去，然而疫情之后复苏期的长短将依各个项目有所不同，总体而言更大程度上取决于商业持有者和经营者的策略。租金优惠策略只是短期内暂时缓解商家困境的手段。接下来，商业经营者应更积极地与商家合作，在消费者引流、服务方面做出努力。疫情之后，消费者可能会对客流聚集产生焦虑，因此，以往靠大量客流产生营业额的商家更应着眼于服务好目标客群，提高目标客群个人的消费力，而非仅仅吸引客流。

　　谈压力：线下压力明显，但线上无法取代线下

　　线下承压：疫情期间，不少商业业态，包括餐饮、娱乐、健身、美容美体等，基本都处于闭店状态，而商场线上平台销售的情况也不乐观。不论是德基线下承压：、水游城、景枫这样的购物中心，还是如金鹰，中央这样的百货体系，很大程度上仍然依赖于消费者的线下消费。

　　线上引流：线上线下结合将是疫情过后零售业的大趋势。纯线上模式无法取代线下商业的体验感。当然，随着5G 时代的发展，更多虚拟场景可以营造出更有趣的线上消费体验，但这还需经历一段时间的培育期。反之，线下商业也会更重视线上渠道的导流作用，嫁接高科技、各类互联网平台的应用，来实现更好的销售业绩。

　　谈复苏：高端购物中心复苏期较短，社区商业会有更好的前景

　　南京自2月20日开始，不少大型购物中心陆续恢复营业，但复苏至往年同期水平尚需一段时间，这在较大程度上取决于疫情的后续发展。尽管目前疫情已基本得到控制，但距离疫情解除尚有一段时日，仍不能放松警惕。提及具体复苏期，不同定位的商业复苏期会有不同。

　　高端购物中心：高端购物中心的营业额复苏会相对较快，这与高端购物中心所针对的客群和消费方式息息相关。疫情期间，消费者对于生活必须品的消费从线下转移到线上，但对于奢侈品，消费者会更倾向于亲身尝试、对比、体验后购买，同时高端购物中心并不仅仅以客流量来体现营业额，人群聚集度原本就不高。相反对客流量依赖程度较高的家庭型购物中心或百货而言，整体复苏的时间会更久。

　　社区商业：社区商业往往与民生密切相关，成为本次疫情期间市民赖以生存的重要渠道之一，因此，社区商业已经脱颖而出，成为社区专属的“第二客厅”，紧挨消费者居住地的便利消费引发关注。

　　谈“报复性”反弹：下半年几类业态或迎来报复性消费

　　整体来看，中小品牌零售商受疫情影响较大。随着疫情逐步稳定，最艰难的阶段已经过去，南京零售市场也将逐步复苏。如若疫情在二季度中后期完全结束，下半年度南京的商业地产将迎来井喷。就商业规律来看，下半年度消费额的占比本身即超过上半年度。可以预见的是，2020年下半年，南京商业地产或将迎来报复性消费，商业体将不遗余力，充分利用节庆节点，实施各类推广、促销活动，吸引消费。

　　服务业：与民生息息相关的业态发展态势平稳，健康行业、美容行业、娱乐休闲行业、在线教育行业将成为疫情后主要的消费反弹业态。

　　餐饮业：餐饮消费也将从线上回归线下正常水平，只是经过疫情洗礼，消费者用餐方式可能产生变化。餐厅需要提前做足调研，做好准备，应对餐饮业的复苏。此外，疫情期间，需求强烈的线上外卖平台也将更加受到商家重视，未来，餐饮商家和线上平台还会碰撞出新的火花，值得我们期待。

　　谈板块：南京商业“潜力股”

　　目前，南京十四五的规划还未正式出台。但以下几大板块一定有强劲的发展动能。

　　-河西元通板块：金融服务业和高端零售产业将进一步发展；

　　-南部新城板块：随着土地有序地推向市场，将吸引更多品质开发商和运营商的进驻；

　　-江北核心区：作为国家级特区的启动区，这一利好将促使其在十四五期间高速发展。

　　写字楼市场：谨慎乐观

　　疫情前，南京写字楼市场较为平稳，去年底企业换租和扩租的声音不断，原本预计2020年南京写字楼市场会比较活跃。受疫情影响，企业的换租和扩租计划可能搁浅，更多的是以续租为主，因此疫情对当下新增供应会产生去化压力，但对远期供应影响不大。

　　谈压力：写字楼供应迎拐点，长期运营靠管理

　　2021年承压：疫情波及之下，南京部分大体量写字楼推迟入市时间，例如IFC、瀚瑞中心，一定程度上减少了新增供应。预计明年将迎来大量新增供应，增加市场去化压力。

　　高供应板块承压：在河西、江北地区，高供应下的写字楼市场使租金承压，但相信随着产业的有序导入，吸纳量上升，租金困局将有所突破。

　　租金承压：短期来看，疫情令到租金下滑，市场对租金波动持谨慎乐观的态度。但可以通过升级、创新的管理手段，提升物业品质，进一步稳定租金。

　　谈复苏：甲级写字楼后市可期

　　甲级写字楼：长期来看，疫情之后，租户对于写字楼的选择角度会有不同，不仅只考虑地理位置、交通和租金因素，更青睐管理服务到位的高品质甲级写字楼，因为管理得当的写字楼往往在突发情况下，可以更好的保障租户安全和复工速度。因此，这类写字楼不太会受到疫情余波影响，下半年或将迎来复苏。

　　普通写字楼：相对而言，产权分散、管理和服务水平达不到行业标准、硬件条件较差的楼宇，更易受到疫情的长期影响。

　　谈机遇：疫情红利产业值得业主关注

　　疫情对写字楼市场的影响甚至大过零售地产。尽管现在南京的企业复工正有序进行，但大部分产业恢复进程缓慢，预计第一、第二季度的业绩将遭遇不小挑战。对这部分企业而言，经营成本压力下的续租、扩租决策犹豫期将持续更长。

　　有意思的是，包括医药、医疗器械、科技、智能、在线教育等在内的疫情关联产业整体发展向好，盈利可观，是值得写字楼开发商重点关注的租户群体。

　　谈未来：楼宇管理智能化

　　随着疫情控制逐步稳定，大规模复工在即。这为南京写字楼物业运营管理带来巨大挑战。物业全面部署消杀工作，加强对楼宇的办公人员和访客管理。

　　疫情之下，传统的经营管理手段不再完全使用，对楼宇管理提出了更多智能化服务的需求。我们需要借助先进科技来助力防疫工作的顺利进行，实现全场景数字化应用，以期迅速高效地应对突发事件。

　　按照应用的类型，主要的科技领域手段有：

　　-楼宇结构可视化工具；

　　-设施设备实时监测工具；

　　-空间区域的客流轨迹密度及体温监测工具；

　　-未佩戴口罩的远程识别及人员轨迹跟踪工具；

　　-疫情/健康电子档案管理工具；

　　-电子隔离门禁系统工具等。

　　第一太平戴维斯南京公司总经管理孙维表示：“疫情既是考验，也意味着机遇，正所谓‘危中见机’，我相信疫情对市场整体的影响是有限的。尽管今年是对南京商业地产的‘大考’年，只要每家商场和写字楼的运营付出加倍努力，做好服务、做好细节管理、做高品质，加上更精准化的推广、更定制化的会员管理和服务等，南京商业地产后市发展仍然可期。”