老友再相会，大咖共话商业发展的挑战与机遇！

——2020赢商网大会现场报道

赢商网华东站 2020-12-22 16:29

核心提示：在2020赢商网大会上的老友记闭门会中，诸多商业地产及零售领域的最强大脑齐聚一堂,各位嘉宾们各抒己见，畅所欲言！

　　2020年上半年，突如其来的新冠病毒疫情席卷全球，不仅影响到宏观经济的增长，也干扰了各经济领域的生产经营活动，尤其对国内的商业地产及零售行业产生巨大的阻力，但成就商业本身就是一种冒险，“危”中求“机”方能彰显行业的魅力。

　　12月22日，由赢商网主办的主题为“Together”的2020赢商网大会在上海外滩W酒店如期举行。一众行业大咖及业内人士齐聚于此，共商新机制，同赴新赛道，谋划新消费。见证商业人、品牌、购物中心Together，共生共荣。

　　在本次活动的老友记闭门会中，诸多商业地产及零售领域的最强大脑齐聚一堂，对话围绕以下四个议题展开探讨：

　　1：#回顾# “危”与“机”往往是连在一起的，回顾2020年，疫情影响下激发了各种改变的可能性。这一年，您对哪些领域的改变感触最深？

　　2:#关键#全域营销，在疫情期间备受关注。随着线下客流恢复，部分企业/项目重心转回线下，但有些则线上线下双管齐下，您如何看待全域营销的必要性？

　　3：#总结#2020年，刺激消费成为政府与企业共同的使命，期间，电子消费券、夜间市集、直播带货等营销大热。经过一年的践行与思索，您如何总结这一年的热词？

　　4：#展望# 经过特殊的一年，您预见，即将到来的2021年，行业变会发生什么变化？有哪些趋势值得特别关注？

　　现场，各位嘉宾们各抒己见，畅所欲言（嘉宾不分先后，均按姓名首字母排列）：

　　爱琴海集团董事长张华容

　　面对目前市场发展，我首先要分享一个关键词：熨斗型人才，把什么都可以烫平。无论是品牌方、运营方，还是中间的协作平台，大家都在寻找改变、自救的方法，这种情况下反而会促使我们创造出更多新的东西。

　　对于很多商业管理公司而言，很多人曾担忧线上与线下的冲突。但是现在我们用了最短的时间，实现了商业运营管理线上线下一体化，甚至打造了线上运营平台。所以，对于我们所处的行业而言，无论扮演什么角色，面对市场的动荡，也是我们变革和蜕变的一个机会。

　　面对经营上的变化，我认为我们既要能做风口上的“猪”，同时也要做丛林中的“兽”。风口上的猪吹起来有可能会很快乐，也有可能会掉下来。丛林里面的兽是要适者生存，让自己努力活下去，要遵守规则。而这个规则由谁来制定？我觉得是强者恒强。

　　光大嘉宝股份有限公司副总裁、光大安石COO周颂明

　　今年受到疫情影响，做投资和做运营都会特别敏感。原来基础不太好的、现金流比较紧张的，特别是零售餐饮，倒了一批。本身商业经营就是比较困难的，那就更困难了。但是，危与机一般都是并存的。好的方面是，本来没有机会调整的项目，趁这次机会，正好做了项目品牌调整，未来，商业行业两极分化会更加明显。

　　这次疫情之后，肯定会有很多性价比高的轻资产项目出来，国内国外都会有。这意味着未来会有一次洗牌，我觉得抱团取暖是一个好方法。“融、投、建、管、退”，无论哪一个环节脱节，都意味着利润损失，整个产业链上下游，我们要做与优势资源战略合作，放弃不具优势的资源，选择好的合作伙伴。什么都做，肯定什么都做不好。

　　百联资控CEO程大利

　　在上海的商业市场中，核心商圈的空置率去年是10%，而今年达到了13%。对于写字楼市场，2020年中核心的商圈写字楼市场空置率是10%，非核心商圈可以达到30%。

　　而中国购物中心数据与美国相比较，我们比较关注社区商业中，到今年7月份数据统计，社区商业已经恢复到疫情前80%。美国占60%，中国才占30%，这也意味着其中蕴含着巨大的商机。2030年中国可能会成为最大的投资市场，地产总交易额可能会达到80万亿。

　　随着中国市场进入市场健全和一些金融工具不断丰富，一些沉淀已久的头部企业一定会迎来新的商机，未来地产跟金融一定是密不可分，并且还会涌现出更多的新兴一线城市。

　　复星蜂巢高级副总裁、复星外滩金融中心董事长兼CEO陈健豪

　　这次疫情放大了中国力量，中国在全世界防疫做的最好，我们的成功成为全世界很好一个案例，国人对于现在的中国感到很骄傲。而在年轻人中，也越来越重视中国本土一些产品，包括很多文化，其中是具有很大的机遇。

　　疫情影响下，可以看出在健康和家庭这两方面的产业，未来有很大的发展机会。而复星集团目前在健康方面取得了很大的进步，在欧美市场，也有一些不错的收获。

　　对于大家一直提到的线上线下，我认为O2O应该看线上线下的融通，我们做了很多直播，但是依然停留在通过折扣和优惠来吸引客户。对于企业而言，应该是以客户优先，通过数据解决客户的痛点。

　　瑞幸咖啡（中国）有限公司副总裁龙杰

　　今年大家看到的都是危和机，但是对于我们而言，看到的更多是危。在当下的社会中，实际上大家都是在争一样东西，就是效率。

　　而瑞幸就是一个效率的公司，把供应链、生产端到客户端做了两件事。第一个去中间化，第二把所有人能做的事IT化。这可能是我们活下来的原因。2020年都是大家反思的一年，2021年可能是欲火重生的一年。

　　和府捞面创始人李学林

　　在疫情期间，和府捞面也在反思盘点，盘点以后对和府捞面整个模式和组织做一些什么工作，我们做了很多组织模型设计。其次，中国餐饮这么多年为什么集中度这么低，我们总结到标准化的问题，这涉及人的问题。一个产业市场，失去对人和资本的吸引，显然价值是很低的。我们能够拿到资本这么多钱，不是为了投资，而是为了渡过这个风险。对于未来发展到底是机会也好，还是危机也好，不确定，反正要做好准备。

　　协信商管公司总裁梁飞建

　　线上线下全域营销，过往实体商业在全域营销方面，在线上更多是做一些基础推广，更多是线下实体营销。今年随着疫情爆发，实体商业对于互联网有了更多认知，近一年的践行也发生本质的改变。

　　现在服务对象趋于年轻化，我们开始进一步强化和优化自己的数据中心，一方面这会给到我们非常精准的数据分析，另一方面也会给到我们很好的顾客画像，有助于我们做一些非常精准的营销。

　　线上和线下营销，从我个人来讲就是守正初心，一方面把自己实体营销做好，另外一方面更多利用一些线上资源，发挥更好的作用，不仅仅是应对今年的危机，更重要是突破实体商业渠道和抓手。

　　金科文旅集团董事长兼总裁、金科商业管理公司董事长许智涌

　　今年各地政府加大了对于商业地块的供应，据统计，从一月份到现在，共有1600块土地，除了购物中心，还有商铺、酒店、公寓等等。目前，销售型商业物业还没有全域营销手段去支撑，如果有一个平台，能够抓取目前销售地产核心数据，对于地产公司价值非常巨大。

　　关于商业运营方面，今年疫情之后，不只是购物中心运营受到巨大冲击，写字楼、销售型商业物业冲击也很大，库存积压十分巨大。

　　如果全域营销能够扩展到投资和地产销售上，用以租代售的方式帮助销售型物业去化，而不只局限于商业运营上，这是最大的福利。

　　首先，受今年疫情影响，加速了集团对于线上数字化的完善和弥补。

　　其次，要回归到本原，也就是线下实体的服务和真正品质的延伸。这次疫情也教育我们如何完善商品结构，如何更好完善服务。

　　原来线上的消费者，如何通过活动培养他们到购物中心体验，这一块也是重点抓的一个契机和环节。

　　月星集团副总裁兼环球港商业集团执行总裁贾耀勇

　　全域营销和数字化战略对商业的影响，主要体现在四个方面，一是大数据战略对整个购物中心全产业链影响非常大，能够辅助未来市场前景的判断；二是对未来资产证券化也是很重要的支撑，一个购物中心的租金价值增长是有天花板的，全域营销能够更好地发挥购物中心的流量价值；三是帮助购物中心快速提升服务，帮助商家提高服务，更好导入客流，我们做的那么多精准化数据化分析、客流量分析、冷热区分析，更重要的是提高未来服务品质，提升服务水平。

　　阳光城集团商业管理中心总经理徐辉

　　我们购物中心目前更多的专注点希望把老百姓从家里拉到消费场地，提高体验感。线上目前做的更多新媒体营销，从“营”到“销”，我们更愿意跟商户一起去进行这方面的革新和探索。我们并不是直接面对消费市场，直接面对消费者，我们必须携手商家共同探索。

　　另外，政府现在的土地供应越来越多了，市场快被瓜分完了，新的购物中心还是要做足内容和差异化，把线下内容做好，才能够用线上插上腾飞的翅膀。

　　融创文旅集团华东区域总经理危建平

　　面对当下激烈的商业竞争格局，大家都在进行轻资产的快速扩张，追求规模化，以规模经济作为企业的重点发展战略要求。

　　大家对融创商业可能了解并不多，我们是把商业、乐园、酒店和会展四个产业结合在一起，形成文旅集团。我们现在在做一件事，叫做全域流量做好单一用户终身消费价值。整体消费在平台上消费越来越多，整体贡献经济价值自然也会更高，从单一买东西到旅游消费，这种称之为范围经济。

　　融创自己做了一个互联网平台，首先在支付宝和微信小程序上已经全部上线了，可以预定所有酒店和乐园门票，以及后台管理消费行为仲裁，能够把消费感触分享出来。

　　随着同城以及跨区域交付不断走向数字化，必然要求在全域营销，或者是在营销深度结合上的可能，才能实现真正价值的提升，或者真正实现从用户终身价值角度上实现范围经济。

　　合景悠活集团商业事业部总经理崔然

　　我们现在大部分在线上营销和举办各种会员活动，服务基本上在小程序端完成，外部也有一些三方进行引流。现在说线上线下，线上只是一个辅助，对于商业购物中心来讲，我们希望把线下这块做好。线下是主力，2021年可能会给线上分配更多的比重，分配更多的精力。

　　微信支付零售行业负责人陈冲

　　微信一直致力于连接人和服务，目标是想做一个连接器。把现实中人，抽象成为一个在网络中具有唯一辨识的ID。这就是相当于把这个人具象化成一个毛点，每个人通过和周围朋友关系确定你的毛点相对位置，11亿个毛点组织在一起之后就是一张非常大的网。可以便捷在网上冲浪，可以便捷达到你想要的每一个位置。

　　目前微信也一直致力于提供一个去中心化的平台，以及便捷化接入设施。在商圈里，通过支付会员、支付积分为大家提供一个尊贵的会员体验。接下来微信还有一个重点发展方向，就是通过视频号。我们认为这是连接商家私域流量小河流与公域流量大海之间的一个连接器。通过我们的一些产品化手段，使大海里公域流量转化成一种类似于季风降雨的东西，把这些流量反哺到商家的小河里，让他的私域流量不断壮大。

　　丽宝商业集团商业总经理丁帅

　　营销方面，我们希望跟商家进行合力；招商方面，我们希望能够跟去零售化的独特商家合作。

　　在疫情期间，丽宝乐园建了21个社群，这些群不是“封闭”的，通过不同活动，我们继续把群内成员导流到所要运维的新群，去深耕、去拓展，我们称为“洗群”。我们也在学习怎么样把线上和线下圈层打通。今年我们响应政府号召，尝试了夜市经济，通过打造自有IP——一只法斗犬，借助抖音引流，效果非常好。

　　总结一下，做购物中心还是以线下为主，积极拥抱线上各个不同营销渠道，不断去学习，从商家或者第三方角度去不断创新，这也是我们在明年要做的一个课题。

　　南京一九一二集团副总裁邱敏

　　疫情给了街区更多机会。疫情让消费者能够到更自然、更开放的环境中来。疫情前提下，商业街区有相关市集，对活动打造也是一个比较好的方式。政府出了好多政策，出现了好多市集，每一个项目要结合自身特点，而不是一窝蜂而上，每个项目要结合自身定位、自身客户。商业核心点还是消费者在哪、消费者是谁和消费者需求是什么，把这三点抓住了，把产品做得更丰富，可能对于商业体自身发展会比较有优势。

　　中南商业副总裁闫新玲

　　今年疫情出现很多热词，乌卡时代这个词令我印象深刻。

　　当下，品牌方和购物中心联动的加法时代，已经变成乘法时代。从线上到线下，以前的O2O形式变成了O+O形式，进入到了融合的时代。

　　面对线上和线下的发展，如何把信息化做好，包括后疫情时代如何挖掘消费者深度？对此，我们更多注重于α时代，特别是10后的消费者群体。对于2020年乌卡时代，除了政府主导消费、夜间市集等，我们还需要更关注在乌卡时代如何活下去，关注在Z时代、α时代消费趋向在哪里，如何引导他们的消费才是关键。

　　林清轩品牌创始人孙来春

　　我认为直播带货根本不是数字化的全部，很多人认为数字化就是全域营销，这种说法是错误的。商业本质是服务，品牌的本质是品质，绝对不是数字和营销。

　　林清轩做了18年，在科研上投入超过数亿元，而数字化上的投入达到了5千多万，让每一个环节能够做到数字化。目前林清轩不仅拥有700万可以数字化触达的顾客，同时也拥有1500万皮肤数字化分析结构，可以通过我们后台科研中心，用数据分析如何通过科研配方解决皮肤衰老的问题。从原料的选择、产品的生产，到客户的基础研究，都实现了数字化。

　　而直播只是品牌力的集体释放，并不能带来巨大的销量。所以，实现数字化十分重要，得数据者才能拥有“天下”。

　　劲霸男装CEO洪伯明

　　这两年，大量传统品牌做老牌翻新这件事，以及越来越多二代接班人开始上台，不管是零售还是商业地产都会关注的事情。很多传统企业在二代接班的时候，都是在尽最大可能的去提高企业品牌的再利用率和效率。老牌翻新这件事，它里面的包袱很沉重，但是也代表会走得更稳、更扎实。

　　商业地产也好，品牌也好，怎样引流，怎样IP化，怎样运营这件事情还是在于人和人的连接。不管是品牌运营，还是更多的一些服务和体验，这些事情其实真的是需要下笨功夫，去花时间和精力的。

　　莱绅通灵首席增长官（CGO）杨磊

　　在珠宝行业里面，一种是走国际和奢侈品路线，另一种是集中在大陆和香港，其中有一个产品段是空缺的，我们希望切入其中，这是个蓝海地带。这个产品段可以在欧洲市场提供产品，国内又能够向广大消费者提供比较好的一个性价比。我们在三个方面有一些重点的动作。

　　首先，持续打造皇室品位的概念，疫情期间，中国市场奢侈品消费不降反增，基于此我们更加有信心；

　　其次，希望能够推动是一个渠道，目的是为了实现品牌方和渠道方之间各自主动迈出半步，形成一个良性循环。

　　第三，在增长驱动上，更多要成就员工，把员工成就作为第一位增长动力，所有动力来源只来源于每一个员工个体的成长。

　　森马集团股份发展中心总经理胡剑萍

　　我们每年会开大量的门店，每年都是在一千家以上，人口分布、消费习惯的研究、消费者画像等，都是我们非常需要研究的课题。

　　森马集团内部对数字化也非常重视，十年前就启动了数字化运营，我们不单单是一家服饰企业，未来会变成一家科技企业，我们对数字化的运用，包括对品牌定位、功能性、科技感等。

　　老乡鸡副董事长束小龙

　　作为餐饮企业我是不同意直播带货，这不是餐饮企业的优势。有一些品牌，虽然现在做起来，但后期市场却不一定可以守住，主要是线下并没有做好。在快餐领域，麦当劳在全球拥有3.6万家门店，而在中国能诞生出来这样品牌太少，所以市场还是拥有巨大机会。

　　疫情影响下，线下也拥有巨大的机会。作为品牌，线下的发展依然很重要。但是这并不代表老乡鸡不重视线上，不重视数字化。其实我们在数字化板块也拥有80余人的团队，拥有上千万的用户，今年疫情期间两个爆款视频也达到了12亿的传播，未来我们会考虑如何把这样的线上流量与自己的流量相结合。

　　大渝火锅创始人杜松林

　　火锅是很重体验的，包括资源比，人员过多不一定是一个好事情。火锅这个行业比较特殊，对品质要求很高。现在做火锅的品牌特别多，包括很多请明星代言等方面，很多不符合餐饮、特别是火锅的逻辑。人力资源是一个漫长的过程，基础打不好的话，可能不太好，过渡营销对消费者的体验就没有那么好，最终成为品牌的问题。

　　绿地全球商品贸易港集团总经理助理、商用事业部总经理王志华

　　首先，受今年疫情影响，加速了集团对于线上数字化的完善和弥补。

　　其次，要回归到本原，也就是线下实体的服务和真正品质的延伸。这次疫情也教育我们如何完善商品结构，如何更好完善服务。

　　原来线上的消费者，如何通过活动培养他们到购物中心体验，这一块也是重点抓的一个契机和环节。

　　源来资本VP陆文博

　　我们是一支新锐的基金，也在行业内摸爬滚打了六七年。今年疫情之后我们也更多关注一些新锐消费品，包括线下新业态。现在一些的年轻资本开始关注商业地产发展和动向，我们更多在看一些首店项目，看一些特别的业态和创新的东西。

　　我们一路在学习和观察一些新的东西，例如像十二光年，以及一些成熟品牌的创新的东西。我们发现综合体也有越来越多年轻人加入，在追寻这些创新业态。我们也希望在进场的时候可以拥抱这些优质资源，拥抱这些年轻想法。我们愿意去和年轻人、品牌、业主去交流，和大家一起合作成长。

　　凯辉基金合伙人马骏

　　第一，用智能方法把数字转化成企业的护城河；用更低的成本、更高的运营效率，给用户提供更好的体验，我觉得做好这点是最有价值的事情。长远来看，资本市场一定会给大家一个很好的回复；

　　第二，互联网巨头底层方法论里面，是没有边界的战争。互联网巨头怎样和商业业态、零售品牌结合，发生什么样的行业变化，非常值得期待；

　　第三，疫情加速了头部企业的垄断，今年资本市场快速在向头部企业去集中，这意味着头部企业会有更多资源做一些更好玩的事；

　　从投资角度来说，我们希望跟更多有意思的企业家走在一起，希望我们能用多企业资源帮助企业家，大家一直觉得欧洲零售企业比较老化，其实像欧尚、迪卡侬这些企业，已经全面数字化。

　　上实城开集团副总裁周燕

　　一是足够大的商业体会比较少，规模比较小的社区商业体会很多。空间是足够的，但是内容尤其是创新的内容是比较少的，而且在内容纷杂当中趋势化将是一个主题；二是集约化已经出现了，书店里卖花，这种广度和深度的交叉未来也是趋势；三是好多资本更关注脚踏实地的实业，商业也是实业，未来股权的作用会越来越大；四是虽然老年人终将会被迭代，但是在疫情后，老年人的消费几乎已经没有盲点了，他们疯狂起来也不可估量。

　　实地集团副总裁兼商业公司总裁黄湧

　　未来几年里商业资本化进程会加快，很多龙头企业已经开始领先布局。在数字化方面，随着数字化进程的不断加快，也将会推动企业在市场前进，尤其是这次疫情以后。

　　未来的市场发展将会越来越细化，具有针对性的，所以作为企业不能够蜂拥而上，政府的行为是为了鼓励和推动经济的发展，并不是为了短暂的刺激性效应。北上广深这些大城市，夜经济一定是需要的，但是需要细分市场，直播带货也是，如果把这些市场细分好，做好售后服务和商品品质的把控，这条路将会走的更远一些。

　　未来一个趋势，我认为会是银发经济，尤其是随着线上消费的快速发展，银发经济将来是一个非常重要的重点。

　　热风集团副总裁陈希能

　　作为品牌，今年可以用四个词来形容：辛苦、压力、焦虑和期盼。我们在疫情之前是在一直奔跑的，疫情期间我们放慢了脚步，想了想我们公司将来还有多大的竞争力。我们要做三件事，一是要真正了解消费者，有00后，90后，还有一些老年人，我们要全面了解，满足消费者体验。二是产品，产品重要，但也常变。三是运营，线上线下、全渠道和数字化都是为了提高效率，把我们的产品以最快的速度提供到消费者手上。真正满足消费者的需求，我们的企业和品牌才能发展。

　　满记甜品CEO潘冠鹤

　　当下时代，年轻人的变化飞速，当你知道一个信息并理解，会发现应用的时候已经改变，可以看出年轻消费群体的变化很快。所以对于80后而言，并不需要去跟随学习，但是需要了解。

　　不同年龄层次和品牌一样，有年轻和成熟的区分，人才需要沉淀，品牌亦是如此。对于满记甜品而言，我们也具有很好的积累和沉淀。对于未来的发展，我认为：

　　第一、是要做好自己的事。虽然线上发展很快速，但是线下依然具有很大的空间，只需要我们做好自己的事。

　　第二、用一个开发的心态进行深度资源整个。这样的整合不仅要跨年龄段，也需要跨行业段。

　　第三、跨行业合作。不光在甜品行业，还在其他的行业当中，包括商业地产和投资机构等等，不同资本在不同阶段有着不同的诉求，这也为参与行业整合带来了更多的机会。

　　比萨玛尚诺总裁兼首席运营官王东生

　　比萨玛尚诺1965年在英国成立，进入中国已有14年时间，到现在整个中国有60多家门店。疫情之后，对于餐饮行业，也带来了很多值得关注的地方。

　　第一是对健康的追求，相信很多朋友已经有一些健康上的变化，我们明年和植物肉公司将会共同推出植物肉披萨或意面等产品，主要是为了满足顾客对健康方面的追求。

　　第二是对文化上的追求，美国对外输出餐饮的同时，其实也是在输出文化，当下火热的国潮文化，也是一种文化上自信。我们也在思考，明年将会在广州打造一家升级版黑金店，让顾客在吃披萨的同时，也能感受到意式的文化，这也是对文化的追求。

　　第三是对性价比的追求。明年我们期盼在性价比方面，能够给顾客更多的实惠。

　　潮童星创始人赵夏

　　消费升级之后，90后和00后父母非常愿意晒娃，借此我们有了极为庞大的儿童和家长客群数据。我们可以和所有购物中心有更为深度的合作。我们跟品牌之间，与商场之间不能是租户和品牌方的关系，大家应该共同抱团，资源整合。如何把我们客户进行深度的运营，增加大家的体验感，然后对线上线下进行结合，线上进行品牌力的推广和招生或吸引客流，线下实现真正转化。我深信，未来还是需要一些线下的沉浸式消费。