弘阳商业演绎深度产城融合：从“联动”到“向内生长”（上篇）

　　编者按：

　　24年前，红太阳商业大世界建材批发市场的开业，揭开了弘阳集团"地产商业双轮驱动、物业资本双翼并举"的序幕。24年的时间里，弘阳版图不断延伸，触及到消费者的方方面面，这片热土同样也见证着弘阳物业从无到有、冲击IPO的成功历程。

　　事实上，弘阳集团在南京桥北区域推动产城融合的发展历程，并不仅仅局限于“产城”二字，而是发挥一切可联动的资源和优势，相互导流互为补充，最终形成一个良好的联动循环系统。其中，就包括弘阳MALL“双mall+游乐演艺”模式、物商联动形式。

　　我们将分上下两个篇章，发布《弘阳商业演绎深度产城融合：从“联动”到“向内生长”》上下篇，试图通过复盘弘阳商业和弘阳服务联动的全过程，系统地、全面地深入解析“物商联动”的意义。

　　一个是业内看好的万亿物业市场，一个是传统的商业市场，商业和物业的联动究竟会碰撞出怎样的火花？

　　现在开发商已向城市运营商转型，早已不是传统住宅开发，业务也已覆盖多领域。如何打通旗下住宅、商业、物业、酒店等业务，让他们在内循环联动，实现人和多场景融合，行业一直是在探索实践。

　　值得注意的是，弘阳似乎是行业内第一个着手物业板块和商业板块联动的房企，堪称是这方面的践行代表。其创始人曾表示，弘阳希望进行内部资源整合，向内生长，完成内部供给侧改革，实现双循环和双促进。

　　存量资产联动运营

　　为什么要做物商联动？

　　将地产各板块的内容进行揉合，似乎是一个行之有效的打造全链路转化闭环的方式。或许联动一词乍看起来并没有什么力度，但其背后的商业逻辑，却是驱动增长的有力武器。

　　此外，这可能和房地产步入存量时代的大趋势有关。中国国家统计局的官方数据显示，中国GDP增速从2010年的10%下降到2019年的6%。这标志着中国经济已经进入一个存量博弈的时代，商业地产更是如此。

　　事实上，商业地产的市场前景十分严峻。2018年，社会科学文献出版社发布的《中国商业发展报告》指出，未来5年内，中国的商业地产项目有1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心，有1/3将成功实现线上与线下对接，还有1/3将被淘汰。

　　新冠疫情的出现，虽然增加了商业地产项目运营风险，同时也加速了房企布局物商联动的动作。毕竟，物业服务作为存量资产的管理者，掌握了市场里最多、最精确的资源，对推动商业消费起到了至关重要的作用。

　　如何将物业和商业存量资产联动起来，成为摆在运营商面前的难题。不过，这对于早已前瞻布局物商联动弘阳而言，并不是问题。

　　以商业家居起家的弘阳，自始自终就保持着“地产+商业”双轮驱动的战略，在集团业务不断增加的同时，“联动”一词一直贯穿集团发展的始末。为此，弘阳集团提出了“地产商业双轮驱动、物业资本双翼并举”这一“双轮双翼”发展战略。

　　最早执行联动战略的是位于南京国家级江北新区的南京弘阳茂。2006年，弘阳茂·南京弘阳广场动工之际，曾焕沙便提出要将商业与住宅开发结合起来，一起推动发展。

　　随着住宅、商业等配套的不断落地，2019年起，弘阳整合旗下在桥北区域自持商业、已开发住宅项目、政企联动等多方位资源，以原红太阳商业大世界为圆心，将方圆8平方公里的桥北区域打造成为“弘阳智慧小镇”，完成多业态、多场景的布局。通过交叉销售、客户导流和大数据精准用户画像等手段，为存量市场贡献了一场“低频高频实现内循环”，“降维打击”等物商联动。

　　从家居到商业从低频到高频

　　如何实现弘阳商业生态内循环

　　在弘阳集团的所有项目中，南京弘阳茂是一个较为特殊的存在。（南京弘阳茂涵盖了弘阳广场、弘阳家居（需求面积:40000-100000平方米）桥北店、弘阳酒店、弘阳未来世界主题游乐等多业态）。

　　1996年5月，一家名叫红太阳商业大世界的家居建材中心在这里开业，成为弘阳集团的前身。几年之后，曾焕沙在这里开发首个住宅项目“旭日华庭”，也是弘阳服务集团服务的首个住宅物业项目。值得注意的是，弘阳服务的上市敲钟地，也被选在南京弘阳茂。换句话说，这里既是弘阳产城融合的标杆项目，也是弘阳集团的发源地，对于弘阳集团而言，意义非凡。

　　正是在这样背景下，南京弘阳茂担起了“物商联动、产城融合、与城市共生长”的重任，献出了企业的热情与真诚，将国家级江北新区的人文格局放大，打造城市新的版图，实现政府企业商户业主四方共赢的永续价值。

　　早在2019年5月，弘阳集团全新成立“家FUN”平台，联动商业集团旗下家居卖场、购物中心和楼盘业主，通过整合地产、设计师、服务商、家居卖场、品牌家居建材等行业资源，向业主提供家装方案。

　　为了进一步推动物商联动，弘阳不断加深商业旗下家装建材和购物中心的联动。一方面，通过家居引流，培养消费者在购物中心的消费行为、延长消费时间；另一方面，依托于购物中心的全生态布局，提高家居本身的购买吸引力。

　　这一联动实现了家居低频高质，和购物中心高频低质的的消费场景的互补。拿最近一期的家购联动举例，包括国庆在内的一个月时间，在弘阳家居桥北店消费的客群定向兑换约80万的消费劵在弘阳广场场内使用，此外，消费者还在南京弘阳广场额外消费约30万，总消费金额接近100万。

　　值得注意的是，每一笔消费券的派出，背后都有一笔大额的家居建材成交作为基础。

　　南京弘阳广场通过家居建材等大宗商品的交易拉高个人积分，通过积分培养消费者在南京弘阳广场购物中心的消费习惯，完成引流。

　　我们知道，家居通过消费积分轻松导流到购物中心，但是购物中心客流很难回流导入家居。长此以往，家居如果只输血不回血，就很难成为生态中的一部分。

　　弘阳家居桥北店表示，通过一段时间的联动试炼，家居发现能从生态系统中获得长期品牌效应。如果说家居给购物中心带来的是导流、消费的显性利益，那么，购物中心则在无形之中增加了家居建材馆的购买吸引力。

　　依托于购物中心，弘阳家居桥北店能够实现很多行业内无法实现的隐藏技能，那就是在购物满减、送家电等常规赋能之外，增加了购物中心全产品、全生态的消费选择。

　　在某种程度上，这就大大提高了弘阳家居桥北店的竞争能力、扩大家居馆的消费辐射半径。而有理由相信，家居的辐射半径会随着这种联动的深入而不断扩大。

　　在看到家居和购物中心联动带来的成绩后，南京弘阳茂进一步扩大联动半径，将弘阳广场、弘阳家居桥北店、弘阳酒店、弘阳未来世界主题游乐等多业态联动起来，打造了一场独特的物商联动，实现了政府、企业、商户、业主四方共赢。