领展官宣：32.047亿元收购广州太阳新天地购物中心

　　经历2次流拍、3次变卖……命途多舛的太阳新天地，终于迎来一位“靠谱”的东家。

　　6月4日，领展房地产投资信托基金发布公告称，以32.047亿元收购广州太阳新天地购物中心，且将以内部资金及融资安排率先支付这项收购，并拟大部分对冲这项投资可能涉及的汇价波动，预计于2021年6月完成收购。

　　消息一出，立即引爆商业地产圈的热议沸腾，“太阳新天地总算落到一个正经主手里”、“领展一出手，其他都没得谈了”、“太阳新天地终于有盼头了”……

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　　32.047亿！领展“喜提”太阳新天地

　　事实上，这已经不是领展今年首次出手了。

　　2月26日，领展前脚刚以27.723亿元收购上海七宝万科广场50%权益，如今4个月不到，后脚便踏入华南，从“广州陛鹿物业管理有限公司”手中接过太阳新天地“衣钵”，成为该项目的唯一拥有人。

　　至此，领展在内地已拥有6个零售物业投资（粤港澳大湾区内第3个）。

　　公开资料显示，此次收购的太阳新天地，商业建筑面积达15万㎡，总零售面积约90113㎡，是一座拥有地上8层楼高商业物业，及地下4层800个泊车位停车场的单体购物中心。

　　但太阳新天地位置“尴尬”，既非地铁上盖物业，也不近CBD商圈，为何领展还愿意将这块“烫手山芋”收入囊中？

　　领展行政总裁王国龙对此分析，从市场环境看，广州的消费品零售市道于2021年首季度录得强劲反弹；从项目自身条件来看，太阳新天地位于人口密集且居民生活富庶的城市核心区，与项目相邻的跑马场地带正酝酿重建，预计能进一步刺激上班族及居民客群的增长。

　　此外，就领展自身而言，在内地一线城市收购高质素、能带动收入及具资本升值潜力的地产项目，有助于集团收益增长。

　　“这次收购太阳新天地将作为长线投资，预期带来长远稳定的收入，亦是贯彻领展投资组合多元化的业务策略。凭着我们丰富的零售资产管理经验及与广州现有资产并行营运的协同效应，我们可望能提升该物业的租赁情况，全面释放其价值。“王国龙表示。

△领展行政总裁王国龙，图片来源：领展

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　　从坎坷转型到4次“贱卖”，太阳新天地的前世今生

　　王国龙看好的太阳新天地，位于珠江新城东部中心北段，是终日车水马龙的城市主干道黄埔大道。

　　凭借15万㎡的商业建筑体量，至今仍是珠江新城最大单体购物中心，且在方圆1公里范围内，长期“一枝独秀”。

　　手握如此优势，太阳新天地曾许下“改变广州高端购物中心商业格局”的宏愿，而后却出现戏剧化转折，因“多个高端品牌集体缺席”，错失“亚运年”开业良机。

　　广州亚运会落幕2年后（2012年9月），太阳新天地才正式开业。但额外2年的筹备，并未让这个项目“高光”呈现。相反，“还有许多空铺”的初次亮相，引来市场一片错愕。

　　此后，太阳新天地的运营、转型同样历经坎坷：

　　开业初期，太阳新天地坚持“必须招到自己想要的品牌”，继续走“高大上”路线，于2013年将开业率推高至80%，但客流高峰仅出现在负一层美思佰乐超市及个别餐饮品牌；

　　碍于客流增长乏力等问题，太阳新天地从快时尚、特色餐饮业态着手，转型“快时尚年轻商业”。

　　2年时间，太阳新天地集结Uniqlo、H&M、MUJI、New Look、Mango、Old Navy等六大国际快时尚品牌，还引入了广州首家外婆家、炉鱼、大龙凤、莆田、袍哥等特色餐饮品牌，并在室外布局The Happy Monk酒吧。

　　即便如此配置，太阳新天地仍难逃多舛命运，经历了多次流拍和变卖，还被扣上“不良资产”的帽子。

　　2017年5月，太阳新天地首次传出“被卖”的消息。彼时广州市工商行政管理局信息显示，作为太阳新天地的开发商和控股公司，广州百嘉信集团有限公司出现股份变更——原股东梁勤（持股85%）、梁娜（持股15%）手中的股份，分别由瑞晟房地产开发（深圳）有限公司、自然人股东刘晓军接手。

　　新东家接盘后，2018年，太阳新天地迎来了全新的转型机遇，结合最新定位“家的N次方”，其启动了为期两年的招调计划，拟从空间设计、业态规划和品牌组合等进行全面改造。

　　据当年媒体报道，一系列招调举措之下，太阳新天地人气逐步提升，2018年太阳新天地租金收入攀升至1.8亿元。

　　转型进展半途，一场债务危机引发太阳新天地变卖的命运。

　　据了解，彼时太阳新天地背后牵涉着错综复杂的债权抵押以及股东博弈问题，包括深陷民间借贷纠纷、车位业权纠纷、产权多次抵押、拖欠工程费用等，让不少有运营商场经验的投资者望而却步。

　　2019年，太阳新天地于5月、7月、10月先后进行了三次拍卖与变卖，首次起拍价为28.84亿元，仅为物业估值41.2亿元的七折；此后起拍跌价至23.07亿元，约等于估值的5折，但均以流拍告终。

　　面临三次转让失败后，太阳新天地被债权方强制转让债权。

　　2019年11月15日，太阳新天地产权人华骏公司的债权人之一兴业银行挂牌转让债权30.41亿元债权，标的金额为18.08亿元，并要求一次性付清，相当于预估价4.5折。

　　就在市场转让无望之际的半个月后，彼时成立仅两周的“广州陛鹿物业管理有限公司”签署了上述《债权转让协议》，将“不良资产”太阳新天地收入囊中。

　　然而，并无管理大型商业物业经验的陛鹿物业，接手后面临新旧交付、清场交接等难题，截至2021年5月24日，太阳新天地租用率仅70.3%。

　　尽管发展历程坎坷，但从客群基础数据来看，太阳新天地仍有着“乐观一面”，这或许也是领展此次“出手”的关键原因之一。

　　赢商大数据显示，太阳新天地周边3公里范围内的居住人口中，25-44岁群体占比超56%，富豪、中产、小康群体合计占比超60%。

△太阳新天地3公里范围内客群年龄结构，数据来源：赢商大数据

△太阳新天地3公里范围内客群资产等级结构，数据来源：赢商大数据

　　如今，随着领展出手收购太阳新天地，如何扭转其不良资产的局面，考验着领展的运营管理能力。

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　　领展内地再出手

　　深化“一线城市核心物业”战略

　　今年2月，领展刚以27.72亿元拿下万科旗下明星商业项目——上海七宝万科广场50%股权，时隔三个多月又将太阳新天地收入囊中，这家亚洲最大房地产投资信托基金明显加快了内地投资步伐。

　　事实上，自2015年3月从南丰集团手中拿下北京欧美汇购物中心，宣告首次进入内地市场以来，领展的收购版图已覆盖北京、上海、广州、深圳四大一线城市。除了上海领展企业广场为两幢甲级写字楼，其他标的均为零售物业。

　　据领展房地产官方数据显示，其物业组合估值为1990亿港元（2020年9月30日的备考数值，包括领展投资物业及七宝万科广场50%权益估值）。其中，内地零售商铺和办公司物业分别占11.7%、3.1%。

△领展内地收购版图，资料来源：领展房地产，制图：赢商网

　　进一步观察领展内地收购标的，赢商网发现了一些共性：

　　· 位于城市核心商业区，人流密集，周边消费氛围良好；

　　· 地段交通条件较好，近地铁，覆盖客群广；

　　· 国际品牌租户占比高，历史出租率居高位……

　　而太阳新天地无疑具备上述大部分特征。该项目是珠江新城商圈内少有的大体量购物中心，引进了一大批快时尚品牌和国际零售品牌，临近黄埔大道、马场路、华南快速干线等交通要道，距离地铁5号线潭村站约1公里，周边另有地铁13号线（二期）在建。

　　可以看出，领展此次收购太阳新天地，正是其“一线城市核心物业”战略的完美复制，持续深化一线城市布局和影响力。

　　对于领展来说，拿下“优质”底层资产只是第一步，接下来需要通过改造升级、运营优化，助力资产价值的稳定增长。以北京欧美汇、广州西城都荟、深圳中心城广场为例，领展为它们制定了独特的“有机增长”曲线：

　　· 北京欧美汇：秉承YOUNG FOR YOU理念，探索家与工作以外的“第三空间”，引进众多全国创新首店、旗舰店，被称为中关村里低调的“首店收藏家”；

　　· 广州西城都荟：一系列运营升级包括大手笔硬件翻新，改造二层西区，打造鲜明的儿童空间，聚焦新兴生活方式与美好体验落地，引进IP内容等；

　　· 深圳中心城广场：整体投入近4个亿进行“资产提升”，包括硬件、项目定位、业态规划、品牌组合，将打造亲子家庭2.0版购物中心，引入绿色生态概念，商铺数量增加20%，计划于2021年下半年重装亮相。

　　不仅如此，继去年于上海成立内地运营总部后，领展在今年4月以“领展购物广场”统一了旗下内地零售物业品牌。

　　包括北京京通罗斯福广场、广州西城都荟、深圳中心城广场及北京欧美汇购物中心等，均分别更名为领展购物广场·京通、领展购物广场·广州、领展中心城、领展购物广场·中关村，此举将进一步深化领展在内地的知名度，建立及传递企业品牌形象。

　　可以预见，接下来太阳新天地或同样将被冠以“领展”之名，进行针对性的升级改造，与领展购物广场·广州共同提升领展在广州的市场影响力。