存量时代下的地产私募投资机会

　　自1998年房改后，中国房地产行业经历了二十余年的高速发展。

　　国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售额达17.36万亿元，全国商品房销售面积达到17.61万亿平方米，均创历史新高。

　　不过两者的同比增长率却逐年下降，维持较低水平。这也意味着，房地产行业销售“天花板”逐渐显现，预示将从“增量时代”过渡到“存量时代”。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　步入存量时代进程中，房地产市场的参与者首先要转换思路，从短平快、高杠杆、高回报的开发收益逻辑，切换到低杠杆、低回报、大投入周期的运营增值逻辑。

　　在当前房地产行业整体去杠杆的融资背景下，发展房地产私募股权基金，不仅可以拓宽房企的融资渠道，缓解房企的融资压力，同时可以帮助企业进行多元化布局，也可以使更多中小投资者能够有更多的机会参与房地产项目。

　　对于房地产私募股权基金来说，则需要理清存量时代中各种业态的发展前景，确定相关业务的盈利模式，才能在新赛道上获得长远发展。

　　“直融”时代地产私募现机遇

　　“三道红线”出台后，对于房地产项目运用银行贷款、信托计划等债权融资方式进行“短平快、高杠杆”开发来说，无疑是坏消息。在这种情形下，房地产融资需要从间接融资逐渐向直接融资发展。

　　房地产私募股权基金是房地产企业进行直接融资的工具之一，通过非公开发行方式，面向少数合格投资者而设立，以房地产为主要投资对象，包括从事房地产的企业和项目投资、收购、开发与经营。

　　房地产私募股权基金在投资房地产项目后，通过资本化运营，将房地产项目的销售、租金或者项目公司的股权增值作为实现收益的主要方式。

　　目前我国房地产企业，尤其是中小型房企融资渠道有限，以银行贷款为主的融资体系导致风险过于集中，发行公司债券、信托贷款、上市直接融资等渠道却受限多、困难大。

　　房地产私募基金通过设立有限合伙企业，并按照风险承受能力不同划分为优先级或者劣后级投资人，优先级投资人承担较低风险，可以获得固定收益和一部分浮动收益，而劣后级则承担高风险和兑付给优先级投资人收益以外的全部收益，这种结构设计可以吸收不同风险承受力的投资人资金，向需要融资的房地产企业输血。

　　同时，房地产私募股权基金投资项目期限较长，一般为3至5年，适合房地产开发企业发展项目，资金来源需求稳定。作为新型的融资渠道，房地产开发企业如果不想让渡开发项目的收益，还可以出资持有全部劣后级，这种结构化设计可以增加杠杆，放大收益。

　　目前，国内大型房地产开发企业都建立了自己的房地产私募股权基金，这些资金通常投资于自身经营的项目，使大型房企在项目开发及运营上获得充足的资金。如：中信证券和保利地产设立的信保基金、复星集团旗下的复地投资等。

　　对于中小房地产开发企业而言，通过与市场上的房地产私募股权投资基金合作，可以有效获得大量的直接融资，降低自己的有息负债，缓解融资压力，这也符合“三道红线”融资新规的要求。

　　探索城市更新，物流地产、商业地产备受青睐

　　从出资方类型来看，国内房地产私募基金主要包括内资和外资，外资基金发展时间相对较长，经验较丰富，主要通过长期持有房地产项目，对其进行资本化运作，最后产生增值收益后退出；内资基金主要分为开发商系、金融机构系、PE系等机构，但这些机构往往受限于资金期限与收益水平，绝大多数通过债权投资方式，帮助房企进行前期开发。

　　事实上，随着国内城市化水平不断提高（2020年底城镇化率达63.89%），很多一二线城市已经进入存量时代，市场上土地招拍挂成本太高，已经没有太多新增土地，房地产私募基金先前只进行债权投资的模式不再可取。

　　借鉴外资房地产私募基金的成功经验，把握城市更新的机会，布局物流地产、存量物业，做商业地产转型升级等，成为房地产私募基金投资的新趋势。

　　据观点指数不完全监测，近期部分房地产私募基金在积极拓展自身的投资领域，布局商业综合体、物流地产、数据中心建设及产业园等方向，并积极与国有企业合作，签订战略合作协议，共同探索城市发展深化中的投资机会。

　　政策导向，住房租赁仍是重点

　　2020年对于房地产行业来说，是跌宕起伏的一年。8月出台了“三道红线”对房企管控，年底又出台了金融机构对房产融资的限额管理政策。

　　各种调控政策的出台，进一步保障了房地产行业的健康稳定发展。

　　观点指数通过整理国家五年规划关于房地产的表述，发现在“房住不炒”的主基调下，房地产行业在经济发展中的定位与角色日渐清晰。

　　从当前政策来看，房地产作为经济发展的“稳定器”，不断消化上下游企业的产业产能，稳步化解房地产库存、盘活存量资产，维持金融系统和各级地方财政稳定性。

　　从投资角度来看，从十二五到十四五，都提到了加强保障性住房供给，发展住房租赁市场，住房租赁仍是主趋势。

　　随着城市发展逐渐成熟，城市更新也成为炙手可热的投资领域。2020年11月，十四五规划提出将继续推进以人为核心的新型城镇化，强调了城市更新行动的实施。

　　而城市更新基金属于股权投资基金，基金管理人需取得基金业协会的管理登记备案，基金产品需进行产品备案。凭借项目准入标准低、退出灵活等优势，城市更新基金成为城市更新项目融资中最常见的融资方式。

　　以深圳城市更新市场为例，本土房地产私募基金是市场参与的绝对主力，长期深耕于深圳市场，对合格投资者进行全覆盖，了解区域内的各种关系网络，熟悉本地的各种政策法规及行业规律，在项目获取及风险研判上具有独特优势。

　　通过自身专业研判，深圳本土私募基金公司能快速敲定项目，通过搭建基金架构，如合伙基金、契约型基金等，设计优先级、劣后级投资者的出资结构，交付首款，提前锁定投资者。

　　未来5-10年是房地产市场增量与存量并轨的阶段，现如今国内大部分资金都集中在房地产增量阶段，以开发为主，但存量同样具有十分广阔的空间。

　　通过对房地产私募股权基金投资动向的跟踪及当前政策的导向，可以预见存量物业、物流地产、商业地产改造、城市更新及房屋租赁领域等方向会是未来的主要投资趋势。