“估值太低、融资太难”，首创置业退市为中小房企敲响警钟

　　来源：财经人言（ID：dcrydc1）艳姐team

　　7月12日（周一），是首创置业(HK:02868)宣布私有化退市后复牌的首个交易日，根据盘内数据显示，开盘报2.4港元/股，涨39.53%。

　　截至午间收盘，首创置业股价涨幅达40.12%，股价报2.410港元/股，市值达105.15亿。

　　7月9日晚间，首创置业发布公告，正式宣布退市。H股退市后，首创置业将成为首创集团全资持有的非上市公司。

　　事实上，据首创置业首次传出私有化的消息，到直接宣布退市，前后不过半个月的时间，首创置业退市的举动称得上果决。

　　首创置业为何要在此时选择退市？退市之后，首创置业又将作何打算？

　　01

　　退市决绝

　　前后不过半个月

　　在此次宣布退市之前，首创置业曾有一系列动作。

　　早在6月24日，首创置业曾发布公告，宣布其间接全资附属公司首金新创（天津）置业发展有限公司，已与北京金源鸿大房地产有限公司成立合资公司，并拟以23亿元向该合资公司转让北京朝阳区禧瑞都项目中的5号楼项目。

　　公告发布的第二天，首创置业股价飙涨，盘中股价涨幅一度飙升至67%，收盘股价涨幅达52.29%，股价创下近52周新高。

　　正是在此时，首创置业即将私有化退市的消息不胫而走。

　　7月8日，首创置业和首创集团旗下另一上市平台首创钜大(HK:01329)均公告，自当日上午9时整起在联交所主板短暂停牌

　　到了7月9日晚间，首创置业发布公告，正式宣布退市，从消息传出到最终落地，前后不过半个月的时间，退市的举动相当决绝。

　　按照首创置业退市计划，其将获北京首创城市发展集团有限公司（下称“首创城市发展”）私有化，将向H股股东以现金支付每股H股2.80港元，该价格较7月7日收市价每股H股1.72港元溢价约62.79%，为溢价私有化。

　　根据工商信息显示，首创城市发展于6月10日刚刚注册成立，是首创集团全资子公司，系首创集团为合并专门新设立的公司。公告显示，合并完成后，首创城市发展将承接首创置业的全部资产、负债、权益、业务、人员、合约以及一切其他权利及义务，首创置业随后将注销登记。

　　H股退市后，首创置业将成为控股股东首创集团全资持有的非上市公司。

　　02

　　为何退市？

　　首创坦承背后原因

　　事实上，首创置业已经是一家上市18年的老牌房企，关于为何要选择此时退市，首创置业在公告中做了详尽的说明。

　　首创置业提到，H股的交易流动性长期处于较低水平，根据数据显示：

　　截至最后交易日前三个月，首创置业平均每日成交量为953万股，仅占发行总数的0.62%；

　　截至最后交易日前一年内，首创置业平均每日成交量为469万股，仅占发行总数的0.31%；

　　截至最后交易日前两年内，首创置业平均每日成交量为468万股，仅占发行总数的0.31%；

　　首创置业认为，如此低的成交量使得股东一旦在市场上大量出售股票，会对股价产生较大影响。

　　同时，首创置业认为，其已经基本失去上市平台股权融资的优势。首创置业认为其在港上市的股权融资渠道受到较大限制，包括H股增发在内的各类股权融资均需要境内监管部门批准。

　　而首创置业需要遵守上市公司规则的公众持股量规定，其也无法通过内资股增发扩大股本。

　　首创置业进一步指出，其维持上市地位的效益较低，H股于过去三年按0.21至0.52的市净率进行折价交易，与本集团的账面价值相比，相对较低的交易价格及低交易量显著地限制了本公司于股票市场的融资能力。

　　另一边，首创置业维持上市地位的成本（监管合规、披露和看法财务报表相关成本）不断上升，令上市失去了原有的意义。

　　此外，首创置业也提到行业发展环境的限制，国内对房地产市场监管日趋严厉，地产行业和本集团的经营业绩发生波动。

　　基于此，首创置业认为，从港股私有化退市将有如下好处：公司与首创集团联系将更加紧密，首创集团的信用资质传导也将更加直接；公司退市后将成为首创集团全资持有的非上市公司，首创集团给予资本支持的渠道将更加通畅，操作上也更为便利和可行。

　　值得关注的是，首创置业的退市合并协议还需取得发改委、商务部、国资委等相关政府审批、备案或登记。审批通过后，其还需在临时股东会及为私有化召开的H股类别股东大会上，以投票方式通过。

　　03

　　首创退市

　　为中小房企敲响警钟

　　首创置业是家老牌的百强房企，于2003年即赴港上市，距今已18年。

　　事实上，在赴港上市后，首创置业一直没有房企回A的准备。

　　早在香港上市的次年，首创置业就公布了A股发行计划，但此后因财务因素和证监会放缓新股发行节奏而被监管部门驳回。

　　三年后的2007年，首创置业再度发布公告筹划回A，但因金融危机影响，及气候国内A股市场暂停IPO而再度搁浅。此后在2009年，首创置业的发行A股计划也未能顺利实施。

　　在2016年首创置业再度向证监会递交IPO申报，并预计2018年上半年成功回A，但仍旧未能如愿，于2018年9月撤回A股发行申请。

　　此前，首创置业曾在2018年提出“三年千亿”的发展目标，并要在2019年实现销售额千亿。但实现这一目标并非易事，2020年，首创置业实现销售额708.6亿元，较2019年的808亿元下降12.31%；当期的销售面积也同比下降7.5%，至292.7万平方米。

　　有业内人士认为，首创置业此次私有化退市，是为回A计划做打算，但参考此前恒大、万达回A的计划在多番努力之下，均以失败告终，首创置业此次退市回A仍充满不确定性。

　　而另一边，在背后行业监管、规模扩张失速、股价长期低位徘徊困扰的首创置业选择退市，也给了港股市场上一众中小房企一些警示。

　　在“三道红线”政策高压之下，赴港上市成为中小房企的“救命稻草”。2020年，房企上市潮罕见预冷，上市房企数量为近年来的低谷。

　　而对于已经上市的房企来说，要么是多次递表，屡败屡战最终艰难上市，要么是通过港交所问询、聆讯，房企仍可能面临认购不足、股价破发、估值低迷等问题。

　　在香港资本市场看来，内地房企追求规模化的诉求过于明显，而由此带来的风险提升也让市场表现得更为谨慎，这也是一些房企上市后为何会出现破发，或者股价波动明显的重要原因。

　　对中小房企来说，说服资本市场并不是件容易的事情，对于见惯了大风大浪的市场来说，不会因为几个概念和故事来买账，地产股长期估值偏低几乎成了众多房企老板的一块心病。