潮汕地产商帮深圳“风云录”：黄茂如、黄楚龙等如何闷声发财？

　　作者：杨柘

　　潮汕商人，个个浪（厉）险（害）。

　　不过，大多数潮汕地产商大多低调务实，喜欢闷声发财。

　　自上世纪80年代改革开放以来，催生了一批草根地产商的崛起。黄楚龙的星河地产、黄茂如的茂业集团、纪海鹏的龙光集团以及郭英成的佳兆业集团等，在持续20多年的房地产狂潮中，逐渐成为中国房地产发展史上不可忽视的群体。

　　这些来自潮汕地区的地产商，几乎精准把握住时代变革中的各种红利机会，最终成为人生赢家。

　　深圳是这些弄潮儿的风水宝地，他们通过廉价的荒地、城中村改造以及接手烂尾楼等，迅速攫取财富，又奔赴下一个商业机会。

　　发迹

　　时至今日，潮汕地产商已成为中国房地产行业不可忽视的势力，尤其在日益火热的大湾区房地产市场，他们敢拼敢干又习惯于闷声发财。

　　这些潮汕籍地产商皆出身草根，他们从建筑施工、修桥修路等基础性工作慢慢积累资源，逐渐崛起。

　　星河地产创始人黄楚龙来到深圳较早。在1979年的普宁县，他还是一位缺少文化、无技术专长的小镇青年。

　　当年，他从270多公里外的普宁来到深圳，在工地上找到一份泥水匠的工作糊口。1988年，黄楚龙开始单干，做了个小包工头，承包一些小型劳务，几年后才涉足房地产行业。

　　与黄楚龙有着相似路径的，还有龙光集团纪海鹏、联泰地产黄振达以及中州地产黄光苗等。这也成为潮汕籍地产商初创时期的一个明显特色。

　　潮汕人有着东方犹太人之称，踏入房产开发行业，与时代滚滚洪流不无关系。

　　1992年南巡讲话之后，昔日渔村深圳成为中国改革开发最前沿，土地价值飙升。在这片投资热土之上，属于潮汕籍地产商人的时代，才缓缓拉开帷幕。

　　不过，相比彼时实力雄厚的国企，潮汕籍企业的能力还比较弱小。黄楚龙1992年设立深圳怡和公司，在上千家房地产企业中表现平平。直到1994年开发完成祥和花园、怡和楼项目之后才有起色。

　　同为普宁籍，茂业集团老板黄茂如发迹，靠的是其父在1980年代购得深圳布吉一块土地。

　　当时，黄茂如六兄弟杀猪卖猪肉的生意红红火火，在南巡讲话之后，就再也坐不住了。老父名下布吉那块土地，成为黄茂如兄弟介入房地产业务的起点。在那块家传的土地上，黄氏兄弟开发的首个住宅项目茂业城至今矗立。

　　在潮汕籍地产商行列里，龙光集团纪海鹏的发迹有些特别，在设立建筑企业龙光建安之前，纪氏兄弟就已在汕头经营建材和医疗器械，小有所成。

　　佳兆业集团郭英成三兄弟虽出身粤东的揭阳，但早年就移居香港，靠什么挖得第一桶金迄今鲜有认知。在公开场合，郭英成对外统一表述是，“未从事房地产生意之前，我们在潮汕一带从事贸易及工业生意，因为看到同乡做房地产生意，也就参与进来。”

　　上世纪初，姚振华从华南理工毕业后摆摊卖菜，后来在深圳成立蔬菜实业公司，蔬菜连锁超市的生意越来越大，1995年到1998年，在福田区开出11家蔬菜超市。那时，深圳福田区中心城区的住宅地产开发刚刚开始。

　　发展

　　在改革开放40年里，深圳从大工地变身国内一线城市，人流不断涌入。

　　人多、地少，造就了这座城市房地产市场格局。黄楚龙成立深圳怡和公司后不久将公司名更名为星河地产，推出的星河住宅系列，因为地段好、品质高，成为深圳住宅市场的标杆产品。

　　2003年，黄楚龙出手拿下深圳中心城区一宗土地，涉及酒店、购物广场以及住宅，形成丰富的多业态开发格局。

　　同年，在汕头城中村改造中掘得第一桶金的纪海鹏兄弟俩，也动了挺进深圳的心思。龙光建安从汕头南下300多公里豪掷2.86亿元，拿下宝安区中心地段一处土地，正式加入深圳房地产开发大潮，也正式拉开在大湾区的扩张序幕。

　　相比其他潮汕籍地产商，龙光集团进入深圳市场较晚，但频频拿下地王，刷新了外界对这个汕头龙头地产商的固有印象。

　　同时，龙光集团向外界展示了其速度。2004年业务扩至岭南重镇佛山，2007年之后，持续在大湾区、珠三角不断拿地布局。2008年，龙光建安更名龙光地产，2011年将总部从汕头迁址深圳，并成为中国百强房企。

　　地产黄金十年，向来低调的黄楚龙也迎来机遇，作为深圳第一代“垦荒人”，2005年再次在住宅领域斩获成果，在深圳房地产行业普遍困难时期，星河丹堤项目逆市劲销8亿元。黄楚龙不仅再一次成功，而且星河品牌更加深入人心。

　　纪海鹏落子深圳宝安之时，鸿荣源集团赖海民已在此盘踞多年。早在上世纪90年代，赖氏三兄弟在尚属关外的宝安区拿下多宗荒地，推出第一个住宅项目弘雅花园，首次尝到房地产暴利的滋味。2008年，鸿荣源集团拟借壳ST兰光上市折戟。

　　1998年前后，姚振华通过菜篮子工程用地的机遇获得中港城地块，成为他的首个地产项目。2001年，中港城项目完工出售，均价超过7000元/平方米。

　　斑马消费发现，在众多潮汕籍地产商中，茂业集团黄茂如如有神助，成为最早登上富豪榜单的人。2003年，黄茂如主导开发深圳地标建筑“世界金融中心”，并在次年登上中国百富榜第19位，那年他才38岁。

　　崛起

　　从事蔬菜连锁超市业务出身的姚振华，在房地产领域经验并不丰富，早期地产项目寥寥。

　　继中港城项目之后很久，才在2009年推出宝能太古城。与中港城不同，位于深圳后海的太古城项目，主打豪宅产品，专攻富人消费群体。

　　当年，太古城1736套住宅，销售额达48亿元，刷新了当年深圳住宅销售纪录。太古城成为深圳豪宅标杆，宝能集团也被外界誉为豪宅专业户。

　　在这之后6年里，宝能集团在低调中崛起，先后在全国各地布局将近60个地标级项目。

　　佳兆业集团的崛起，应该归功于郭英成对烂尾楼的执着。

　　依靠1999年接手桂芳园、2003年接手“子悦台”，两次将烂尾楼运营成为热销楼盘，烂尾楼大王的名声远扬。

　　2009年，佳兆业集团赴港上市，首次对外披露公司获得土地储备方式。在佳兆业集团成立后的很长一段时间里，郭英成主导拿地的方式不是在一级土地市场参与招拍挂，而是靠收购烂尾楼、与其他开发商合作开发。

　　公司在招股书里提到，2005年底至2009年9月，公司收购13个项目公司控股权，获得广州金茂、锦城山庄、惠州佳兆业中心等13个项目权益。

　　除了烂尾楼，公司对参与城市旧改项目同样情有独钟。2013年，在全国拥有近40个城市更新项目，占地1400万平方米，其中在深圳项目占地面积就有470万平方米。盐田三村、四村、西山吓村和社排小布村等，均为公司拿下的旧改项目，且被列入深圳市十二五规划重大项目。

　　2013年，旧改项目为公司贡献239亿元销售额，约占公司销售总额的30%，该业务的毛利率超过50%。

　　广东梅州籍的朱孟也靠旧改业务成为广州“地主”。在深圳，真正算得上“大地主”的是鸿荣源集团，其在深圳有1000万平方米的土地储备，宝安、前海、光明和龙华，均有公司落子的项目或者土地。

　　随着深圳龙华新区的加速发展，鸿荣源集团在龙华当地落地15个项目，成为这家潮汕地产商的“粮仓”。

　　分化

　　佳兆业集团热衷参与旧改，以较低成本获得充沛的土地开发资源，从而获得较高的利润回报，为公司打开业绩上升通道的同时，也埋下隐患。

　　2014年底，佳兆业集团及郭英成卷入官员贪腐案件，郭避走香港，在售房源被锁定。

　　如果没有锁盘（在售房源被锁定）风波，佳兆业2014年完成300亿销售目标毫无悬念。

　　2013年，佳兆业集团已是国内房企一匹黑马，受锁盘及涉腐事件波及，佳兆业的黄金时代戛然而止，也给房企们敲响了警钟。

　　龙光集团同样警钟长鸣，自2003年以来，公司先后深圳及大湾区城市频频拿下地王项目，凭借豪宅住宅产品销售保持在业内较高利润水平，伴随监管限价等政策出台，公司的优势渐渐被削弱。

　　去年，龙光集团第三年出现毛利下滑。2018年至2020年，毛利率分别为33.73%、31.55%和30.01%。

　　与此同时，公司启动的去家族化，高管层面人事持续动荡不堪，随着傅明磊、吴剑、冯征等一大批明星职业经理人接连出走，更让外界怀疑公司战略是否有可持续性。

　　同属潮汕商人的朱孟依的合生创展集团，在2004年就成为中国内地首家销售过百亿的房企，随后，以200亿押注京津新城遭遇资金链困境。2008年朱孟依长达9个月协助有关部门“调查”，企业发展严重滞后。2013年，朱孟依交权给女儿朱桔榕，退隐幕后。

　　现在看来，在潮汕籍地产商中，唯有黄楚龙的星河地产是一股清流。多年来，黄楚龙一直秉承“有多少钱，办多大事”的理念，企业发展全靠自有资金，成为潮汕房企的另类。

　　黄楚龙选择了一条最为稳健的发展之路，但扩张的速度相对较慢，在深圳稳住脚跟后，才开始在广州、惠州落地项目。

　　除地产业务，潮汕籍地产商们的商业版图正逐步向金融领域延伸，姚振华借道保险业务扩充金融版图，朱孟依家族拿下珠江人寿牌照，并入股广州农商行；黄楚龙拿下阳光保险，入股深圳福田银座村镇银行等。