继KKONE后，京基在深圳终于要筹开新MALL了

　　以“蔡屋围旧改”一战成名的京基集团，近段时间又因京基水贝旧改项目新动向的消息备受行业关注。

　　据悉，京基水贝项目总建面约56万㎡，共分为三期建设，一期京基水贝洪湖苑，二期京基水贝时代广场，三期京基水贝城市广场，是一个集住宅、公寓、写字楼和集中式商业于一体的大型标杆城市综合体。

　　在这个综合体里，最受商业地产行业关注的，当属于其商业规划部分。据悉，项目自带的约10万㎡商业将打造为多元业态的综合购物中心。

　　近年来，京基商业在新商业方面几乎沉寂。距离其上一个购物中心KKONE开业已过去了五年之久。作为一家深圳本土知名的商管企业，这一次蓄势多年的商业新作，自然备受行业期待。

　　京基水贝旧改蓄势待发  商业规划令人期待

　　京基水贝村旧改项目位于罗湖区翠竹街道，坐落水贝—布心片区，片区聚集珠宝产业，其发展水平和产业链条都在走在国内行业前沿，旧改片区自带黄金商业价值。

　　自2013年11月始，京基水村旧改项目纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，根据旧改规划，项目拆除用地面积约5.2万㎡，建设用地面积约4.4万㎡，计容建筑面积约39.7万㎡。其中，住宅19.8万㎡，商业和办公合计14.2万㎡。

　　其中项目一期为村民回迁房与保障房。二期京基水贝时代广场、三期京基水贝城市广场于8月底拿证开盘，目前展示中心、样板房已开放。项目二、三期，地上部分建筑由四层大型商业裙房、1栋220米超高层办公楼、1栋190米超高层建筑、5栋主体高度180米超高层住宅、2栋主体高度100米高层住宅（06地块保障房和住宅楼）及1个12班幼儿园组成；地下室四层，由地下一层商业（03地块局部地下二层为商业）及三层地下车库组成。

　　据悉，商业部分位于三期，规划建筑面积10万㎡，将打造复合型的购物中心。从部分内部人士了解到，或将打造成中高端购物中心，KK MALL的创新版，预计2022年面世。

　　KK MALL为京基在商业地产领域的第二个项目，是罗湖蔡屋围的地标综合-京基100的配套商业部分，总面积8.35万㎡，于2010年开业，定位国际时尚精品购物中心，引进180余家国内外热门潮流品牌，包括众多深圳首家国际品牌。开业10年来一直是深圳罗湖的标杆商场之一，与定位重奢的深圳万象城形成差异化发展，共同打造“蔡屋围商圈”。

　　在这样的商业品牌基础上，京基水贝项目购物中心，将会如何呈现，我们暂时不得而知。不过在此之前，我们可以先了解下水贝片区目前的商业发展现状。

　　据赢商大数据统计，项目周边3km内的购物中心有IBC MALL、喜荟城、粤海天河城（在建，2022年开业）、笋岗万象食家（在建，2022年开业）等，未来竞争激烈。

　　其中，粤海天河城靠近地铁5号线布心站，距离京基水贝项目约1.5KM。据悉，该项目12万㎡的空间里，将打造约3万㎡屋顶花园与1.4万㎡深圳啤酒厂艺术街区，呈现“拆除重建与工业遗存保护”产公园式体验商业空间。

　　笋岗万象食家位于7号线笋岗站，与京基水贝项目仅隔一个地铁站。约8万㎡万象系商业，将汇聚生活方式旗舰店、国际时尚、数码潮玩、乐活健身等业态，更将推出美好生活市集——一个涵盖国际特色美食、沉浸式市集体验的创新商业形态，将成为华润置地首个市集型购物中心。

　　纵观片区消费力，京基水贝项目附近分布大量写字楼、公寓以及住宅，据悉住宅均价为7-8.5万元/㎡，租房月租均价5000元，项目租住成本皆高于罗湖区平均水平，可见片区所自带的消费潜力也不容小觑。

　　此外，从地理位置来看，项目周边有地铁3号线和7号线汇聚，临近水贝、田贝和洪湖地铁站，其中距离洪湖地铁站不超过400米，与洪湖公园一街之隔。从以往的KK MALL以及KK ONE的经验来看，未来该商业项目地下亦可能开通地铁直达通道。

　　综合片区明年的商业情况来看，该项目入市或将与同在筹备期的粤海天河城、笋岗万象食家产生竞争。而京基水贝项目要拔得头筹，还需从定位、业态组合、品牌招商、运营等多方位发力，打造差异化与独特的商业体验。

　　上市公司托管商业资产  京基商管谋求资本化路径

　　近日，阳光股份发布一则公告，宣布将托管控股股东-京基集团核心商业资产，托管标的为京基百纳经营管理权，覆盖正在运营管理的项目以及托管期间新增的项目。（京基百纳全称京基百纳商业管理有限公司，以下简称京基商管）

　　众所周知，京基商管为京基集团旗下负责商业资产运营管理的全资子公司，旗下拥有京基100、南山京基百纳广场、沙井京基百纳广场、KK ONE、KK MALL、京基铜锣湾数码通讯广场、京基御景华城商业广场等，运营管理商业总面积达50多万㎡。截至2020年12月31日，京基商管总资产16.4亿元，净资产7.1129亿元，2020年度实现营业收入近6亿元，净利润9257万元。

　　据赢商网统计的2020年深圳代表性商场年度业绩显示，KK MALL （20亿）、KK ONE （12亿）、沙井京基百纳广场（11亿）、南山京基百纳广场（10亿），京基商管旗下代表性购物中心都突破10亿的年销售业绩，运营实力有目共睹。

　　而据公告披露，这次托管京基百纳经营管理权，是控股股东京基集团为了解决旗下企业同业竞争问题。据悉，阳光股份旗下拥有九眼桥阳光新业中心、建设路新业广场、通州阳光新生活广场、阳光878等商业项目，运营体量超40万㎡。

　　事实上，目前阳光股份管理层，绝大多数来自京基系，此前均在京基集团或京基商管担任高层，拥有丰富的商业地产管理经验。业内人士认为，此举，一定程度上，为京基商业资产注入上市公司平台奠定了基础，未来不排除阳光股份成为其商业板块上市平台。

　　这一点，在阳光股份的公告中亦有示意。其表示，未来在不到四年的时间里，京基集团还将履行把同业资产注入阳光股份的承诺。此同业资产或可解读为“商业资产”。

　　除了正在筹备中的深圳京基百纳水贝项目，京基集团在深圳已获批(计划公告)的城市更新项目有13个，建设总规模已达到800多万㎡以上，包括水贝村、下沙村、朱光村、京基蔡屋围晶都旧改、布吉木棉湾旧改、宝安石岩田心村、长源村旧改等。

（网络流传的京基晶都旧改效果图）

　　其中，蔡屋围晶都旧改按照最早规划的版本，晶都酒店、寰宇酒店拆迁后将建设一栋760米、一栋608米高的超高层摩天地标写字楼，并将打造KKMALL二期商业。但最新优化方案显示，该地块建筑限高改为500米。届时将于京基100、地王大厦共同打造罗湖天际线景观。

　　据悉，京基集团这些旧改项目基本都配置了一定体量的综合商业。可以显见，以目前京基集团在深圳的储备项目情况相当可观，未来京基商业板块，很是值得期待。