51.78亿拿佛山产城综合体背后，鹏瑞的扩张与调整

　　自2013年开盘以来，与香港隔海相望的深圳湾1号始终是深圳顶级豪宅的标杆。

　　9月15日，深圳湾1号开发商鹏瑞集团以51.78亿元拿下佛山三龙湾双子塔产城综合体项目，折合楼面价约9194元/平方米。

　　据了解，该地块位于佛山禅城区东平路西北侧、规划十五路南侧，三面环水，占地面积9.39万平方米，容积率≤6.0，最高计容建面56.32万平方米，住宅计容建面上限约27.6万平方米，户均面积254平方米，产品将全部开发大平层。剩下的28.7万平方米建筑面积将建设酒店、写字楼、商业综合体等。

　　近年来，鹏瑞集团在大湾区各市及上海屡次拿地，频频推盘，尤其是高端住宅项目，试图复制深圳湾1号的成功。

　　此外，鹏瑞集团创始人还创办了国内龙头医疗器械企业，2020年营收超过200亿。

　　房地产市场风云变化的今天，“产城融合”概念已经是老生常谈，兼具地产与科技两种基因的鹏瑞，能否探索出一条新的路径？

　　大湾区扩张

　　官网显示，鹏瑞集团是一家集健康产业、商业运营、地产开发、物业管理、PE投资、公益发展等多元业务为一体的综合型企业，首个也是最具代表性的项目即为顶级豪宅深圳湾1号，单价最高已超过30万每平方米。

　　截止到上半年，鹏瑞集团在粤港澳大湾区布局18个项目，包括广州、深圳、佛山、东莞、珠海、清远6个大湾区核心城市，计划在未来3年内拓展新项目土地面积300万-600万平方米。

　　这次落子三龙湾并非鹏瑞首入佛山。

　　2019年5月，鹏瑞集团以限价243502万+24600平方米无偿配建击退其余12家房企，竞得位于顺德大良苏岗村逾8.8万平方米宅地，该地块被开发为高端住宅项目皓玥湾，也是鹏瑞首个城市墅居产品，被坊间称为“顺德1号”。

　　这次是鹏瑞集团首次通过招拍挂在佛山公开拿地，除了该地块项目外，鹏瑞集团此前还和金科、合景合作开发有龙江龙悦江山项目。

　　据了解，鹏瑞集团在大湾区与皓玥湾项目同属“玥”系产品的还有位于珠海拱北口岸附近的珠澳湾中心，以及位于东莞国际商务区的综合体鹏瑞·天玥广场。

　　此外，鹏瑞集团还入局了城市更新。

　　6月中旬，华夏幸福旗下孙公司华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司正式更名为深圳市鹏瑞地产开发有限公司名下的鹏瑞（深圳）城市发展有限公司，法定代表人也一并由原华夏幸福副总裁赵荣变更为鹏瑞集团方面的代表林旗。

　　8月3日，鹏瑞地产拿下深圳罗湖莲塘口岸改造地块，预计总投资2.6亿元。

　　还有消息称，华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东也将加盟鹏瑞集团。

　　医疗与地产

　　挂牌之初，便有市场人士预测三龙湾双子塔产城综合体项目将由鹏瑞接手。

　　原因是地块出让条件中包括引入“国内上市医疗器械行业营收前十名企业市级或区域性总部”进驻三龙湾禅城片区，而鹏瑞集团创始人徐航创立的另一家企业，便是医疗器械龙头——迈瑞医疗。

　　今年上半年，迈瑞医疗实现营业收入127.78亿元，在A股医疗器械上市公司中排名第一，实现净利润43.46亿元，在A股医疗器械上市公司中排名第二，该公司总市值已经超过5000亿。

　　虽然除徐航外迈瑞医疗董事会成员和高管均不在鹏瑞集团任职或持有任何鹏瑞集团股份，但由于创始人的关系，鹏瑞集团仍具有一定的产业背景和科创背景。

　　今年6月18日，上海集中土拍首日，鹏瑞以总价17.38亿拿下自贸区临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H07-01A、H07-04、J06-01地块，顺利进入上海地产市场，该地块用途为住宅及科研用地。

　　而此前的4月8日，徐航与上海世界顶尖科学家发展基金会签署协议，由徐航及鹏瑞公益基金会共同向世界顶尖科学家发展基金会捐赠10亿。

　　有市场观点认为，鹏瑞今年先后亮相上海滩并非只是作为地产开发商，也是为了强化集团的产城布局。

　　回想2017年，鹏瑞地产净利润达到38.08亿元，超过了迈瑞医疗的25.89亿元，徐航早年亦一度从医疗板块抽身，将工作重心投向地产板块。但如今，房地产行业已进入新的周期，住宅开发或将面临一系列瓶颈。

　　如上文提及的东莞鹏瑞·天玥项目，就在今年4月因涉嫌违规销售被当地住建局约谈。项目入市后，预售价为42000元/平方米-50310.47元/平方米，低于5.6万元/平方米的吹风价，前期宣传的精装修也变为毛坯交付。

　　实际上，鹏瑞集团创立之初就是一家科技投资公司，原名深圳市鹏瑞科技有限公司，在更为可观的红利推动下才从科技转战房地产。

　　这次佛山三龙湾双子塔产城综合体项目细节中，或许能看到两者优势互补的可能。

　　如果从深圳湾1号到“顺德1号”，属于一城一池的区域扩张；那么从上海临港科学家社区到佛山双子塔，或许有战略纵深上的产业调和考量。