新冠疫情后的存量时代商业地产资产管理与城市商业更新

​随着中国改革开放经济发生了很大的变化，稳步上涨，经济结构、人口结构、商业地产市场都在不断的进化，增量市场行业集中度不断的提高，商业地产已经进入白热化发展阶段，全国房企前30强企业都已突破千亿大关，大型头部民企和国企拥有得强劲的开发实力和融资能力，企业规模的增大，使中小企业生存空间变得狭小，于是并购已经变为常态，市场洗牌无可避免。

近年来，大批项目进行增量阶段的开发后，许多大型房企进行了多元化的发展，住宅、写字楼、产业园、商场、商业街、文旅、养老地产等陆续进行组合型开发，用于满足各类客户人群的需求，不同类型的商业地产项目组合也满足了企业短期、中期、和长期的战略目标。

随着我国房地产市场进入存量时代，城市土地红利逐渐消失、国际贸易铁矿石价格波动，城市商业接近饱和等多个原因，城市商业更新作为房企未来发展的新方向，万科、龙湖、佳兆业、龙光、星河、华润等多家大型房企陆续增加城市更新业务进行战略布局，城市的经济发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求，为满足城市功能升级需求，优化城市功能的重要方法之一。

未来商业地产存量市场资产管理将成为重中之重，商业项目该如何做好运营管理，配合政府优化存量方针，最终使商业项目价值提高，商业地产的资产管理核心为：投资，融资，管理，退出，环环相扣，2018年7月万科物业宣布购买全球商业地产代理顾问五大行之一的戴德梁行股份成为战略股东，随后宣布加深合作，成立一家新的管理商业资产管理公司，万物戴德梁行资产服务有限公司，主要业务为商业物业及资产管理，双方合作的本质就是资产管理的业务整合优势互补。

未来的商业地产运营管理方向是智能化，信息化、场景化、共享化、物联化，商业地产项目价值关键在于是否拥有强大的运营管理体系和现代化的商业智能运营操作系统，房企主要通过对外合作和自建方式解决操作系统，企业如何选择取决于自身的IT团队配置，投资预算、自身商业体量需求等因数，管理系统和商业管理团队必须同步磨合才能确定实用性，操作系统核心目标为提高企业决策效率创造更多价值。

商业智能系包含商业生态、消费改变商业基础、业态改变商业方式，市场供求失衡就会促生出新零售方式的出现。5G、大数据，区块链、人工智能、物联网、云计算的等技术的发展，科技与商业地产的紧密结合。是商业地产资产管理运营体系的关键。它直接影响项目的客流，营业额、租金、KPI、GS、投资回报率、坪效、净运营收入、运营利润 、等关键绩效指标。这些关键因素最终影响商业项目的资产估值标准（Cap Rate\NOI\NPI\VALUE\EBITDA\IRR）。

随着国家三道红线推出后，头部大型房地产公司轻资产模式成为大势所趋，轻资产的本质为减少企业财务压力，降低负债率、加快市场占有率等。商业地产的融资方式主要为项目抵押、ABS、股权、REITs等，项目抵押、股权变更较为普遍，物业管理费ABS稳定可持续，华润、中海、融创、印力等多家大型房企都在使用ABS进行融资，受到很多大型房企欢迎，REITs房地产投资信托基金类产品目前在国外如美国已经比较成熟，其REITs产品功能为公司IPO及增发，分红，资产增值、产权股票债权，资产证券化等，但在亚洲主要以信托型REITs为主，其作用主要用于融资，操作较为成功的是新加坡凯德集团，香港的REITs较为活跃，内地现阶段为公募REITs,涉及领域为基础设施项目（大基建），全面普及需要时间。

随着新冠状病毒疫情之后，商业地产会有一个恢复期，写字楼市场因中小企业现金流财务风险大，从而影响办公租赁市场，使写字楼空置率会攀升，需求会大幅下降。国家极力发展科技升级，工业地产项目发展势头良好，国外疫情必定会影响生产和输出，增加财务和外贸风险，实体零售会加快线上线下结合的融合和发展，人流密集的商业地产形态和公共体验业态对于近期的二次疫情（德尔塔）如餐饮，旅游，电影院等将会受到相当大的影响，而电商、VR、短视频、游戏（未成年游戏已限时）、线上办公（腾讯会议，钉钉等）、知识付费，直播、新零售、无人超市、无人机送餐、外卖机器人送餐、互联网医疗健康等，会迎来前所未有的发展机遇，商业地产与科技的融合会加快了新的商业升级。

​城市商业更新的核心需要政府支持、资本、设计、招商、运营、经济、民生、科技、文化等一体化同时也能连接和适应市场。当下的房企只有响应国家的政策为方针、应对市场的变化，设计好企业商业的顶层设计做好合理股权分布整合产业链相互依托一体化和选择适合公司的商业模式，搭建中层资产管理体系，以上为基础，公司执行层才能有明确的思路和贯彻执行，企业在市场上才能长期保持竞争力，降低企业风险，完成企业整体风险控制。