花样年宣告债券违约 轻资产化转型遇阻

　　来源：地产资管界（ID：reamdaily）

　　10月4日晚间，花样年控股(HK:01777)发布内幕消息及短暂停牌公告。

　　公告显示，于要约收购完成及注销购回票据后，花样年控股本金总额为5亿美元的2021年票据剩余未偿还本金额为2.06亿美元。根据规管2021年票据的契约，2021年票据的所有未偿还本金均于2021年10月4日到期。花样年控股并未在该日付款。

　　花样年控股表示，董事会及公司管理层将在此情况下评估对集团财务状况及现金状况的潜在影响。公司将继续密切监察此事件的发展，并会在本公司知悉有任何有关此事件的进一步发展时刊发进一步公告。

　　彩生活亦发生债务违约

　　此前花样年旗下物业上市公司彩生活核心资产卖给碧桂园。9月28日，碧桂园服务宣布，将从彩生活手中购买邻里乐控股集团有限公司（简称“邻里乐”）100%股权，对价不超过33亿元，碧桂园服务的全资子公司碧桂园物业香港为本次交易的买方。

　　交易完成后，碧桂园服务将持有彩生活几乎所有核心资产，包括万象美物业、开元国际以及长白山旅游度假区物业等。

　　10月4日，碧桂园服务控股有限公司发布公告，披露有关收购邻里乐控股100%股权的交易更新公告。

　　公告显示，于2021年10月4日（于交易时段后），碧桂园服务获彩生活服务告知，彩生活服务控股股东花样年控股集团有限公司有较大机会出现对外债务违约。

　　碧桂园服务亦获告知，彩生活服务未能偿还碧桂园物业香港于2021年9月30日向彩生活服务借出本金为人民币7亿元的等值港币，并于2021年10月4日到期偿还的贷款。

　　根据股权转让协议的条款，若彩生活服务及花样年有较大的机会出现债务违约时，碧桂园物业香港有权要求彩生活服务无条件将根据股权转让协议，质押予碧桂园物业香港目标股份转让给碧桂园物业香港（或其指定的公司），与股权转让协议相关的其他义务和程序将予以履行和完善。

　　为保障集团就贷款及已支付的第一期代价的权益，于本公告日期，碧桂园物业香港已执行目标股份的质押，并正在办理将目标股份（为邻里乐控股100%股权）转让至碧桂园物业香港及变更目标公司的董事为其指定董事的登记手续。

　　评级展望被下调为“负面”

　　9月14日，标普将花样年控股集团有限公司（Fantasia Holdings Group Co. Ltd.，简称“花样年控股”，01777.HK）的评级展望从“稳定”调整为“负面”。同时，标普确认该公司的发行人信用评级以及其未偿美元高级票据的长期发行评级为“B”。

　　负面展望表明，如果花样年控股不及时执行其计划，以致其流动性仍不足以覆盖到期债务，标普可能会下调其评级。

　　标普将展望调整为负面，以反映未来6至12个月内该公司债务削减和再融资计划存有执行风险。该计划包括通过节约运营成本和出售项目股权来提高流动性，因为在当前市场波动情况下，在离岸资本市场进行再融资变得不太可行。尽管如此，该计划仍将从业务需求中抽走资源，这对该公司带来稳定现金流入的能力增加压力，特别是在今年下半年房地产市场支持减少的情况下。

　　标普确认了该评级，因为该公司为解决其再融资需求而采取的积极措施减轻了部分风险。尽管存在执行风险，花样年控股似乎拥有内部资源和资产，能够产生足够的现金流以覆盖未来6至12个月到期的债券。

　　花样年控股需要偿还离岸到期债务，直到离岸资本市场更容易接受再融资。

　　轻资产化转型遇阻

　　花样年起步于1998年，总部设立于深圳，2009年11月，花样年控股在香港联交所主板成功上市。

　　2011年，花样年控股开启“去地产化”转型，走上了为期五年轻资产业务转型之路。在此期间，花样年控股的销售规模基本都徘徊在100亿元左右。

　　由于规模发展缓慢，花样年控股错过了2015年-2016年地产行业的快速发展期。2017年，花样年控股进行第二次转型，重新加码房地产业务，实现轻重并举。

　　第二次转型后，花样年控股开始提速，2017年和2018年销售额同比涨幅达到60.7%和66.8%。

　　2018年，花样年控股销售额突破300亿元，和其他头部房企相比，其发展的速度和规模扩张都被远远甩在了后面。

　　在同一年，花样年控股提出了2020年冲刺“千亿目标”，为此，曾宝宝于2019年回归执行董事之列，也开始大刀阔斧对管理架构进行调整。

　　曾宝宝回归之后，花样年通过对核心高管重新进行分工和任命、改组事业部等方式在拿地、战略、运营等方面都有了一系列改变，但这一系列组合拳尚未给花样年带来明显变化。也并未完成千亿目标。

　　2021年上半年，花样年实现营收109.52亿，同比增加18.5%；毛利润22.77亿元，同比下滑26.76%；毛利率为20.8%，较上年同期减少12.8个百分点。房企业绩往往反应的是近一两年内的经营情况。由此可见，最近几年，花样年的盈利能力正在下滑。

　　截至6月末，花样年的净负债率为74.8%，现金短债比为1.59，剔除预收款后的资产负债率为72.7%。对照“三道红线”的标准，花样年处于“黄档”。