戴德梁行：三季度广州零售商业供需平衡，核心商圈流量增长明显

　　10月15日，戴德梁行举办“新时期下的区域高质量发展路径探索”研讨会。会上回顾了广州商办市场的表现，并就核心商务区高质量可持续发展路径进行了探讨。

　　甲级写字楼市场

　　新增供应刺激需求，吸纳达五年高峰

　　位于琶洲商务区的环球梦大厦在本季投入使用，为市场带来超过4万平方米的新增供应，广州甲级写字楼存量扩容至551.4万平方米。由于疫情影响，多个项目延期交付，新增供应有限，全市空置率延续今年以来的下降趋势，环比微降0.5个百分点至6.8%。随着宏观经济的复苏，市场信心得到恢复，尽管前三季度均有新项目入市，写字楼租金并没有受到结构性影响，本季租金环比仅微降0.2个百分点，稳定在每月每平米178.6元，这也反映出广州写字楼市场的韧性所在。在经济的持续复苏及大量新增供应的刺激下，截至本季，甲级写字楼新增供应与净吸纳量均达到五年内同期最高水平。

　　图1：广州甲级写字楼新增供应、净吸纳量和空置率

　　TMT扩张需求不减，成熟及新兴板块各有亮点

　　近期随着围绕教育的相关政策陆续发布，线上教育与游戏类企业对于扩张与置换物业表现谨慎。一些业主为了减少楼宇的空置时间，主动让价以提升项目入驻率。专业服务、金融业、TMT仍然是需求主力。其中专业服务业成交占比居首，较上季度扩大5.5个百分点。以律所、保险为代表的细分行业租户选择搬迁至面积更大或品质更高的办公空间，如盈科律师事务所租下周大福金融中心近4000平方米办公室。另一方面，尽管TMT在三季度的成交占比有所下降，但扩张的需求仍然更多的来自于成长中的互联网与科技类企业。例如快手租下广电平云广场5000平方米办公室用于扩租。

　　从细分子市场来看，以珠江新城、体育中心、越秀为代表的成熟商务区，仍然是全市租赁需求的主要承接区域，前三季度空置率都有不同程度下降。另一方面，新兴区域琶洲以13.7万平方米的吸纳规模，占据了全市近3成净吸纳量。对此，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，办公氛围成熟的商务区依然是多数企业租赁选址的优先考虑。但对于高成长型的企业而言，为应对快速扩张带来的办公需求，会倾向琶洲这样的新兴区域。如今日头条，在琶洲承租3万方办公空间。

　　图2：主要行业租赁成交面积占比走势及面积占比

　　图3：2021年Q1-Q3细分子市场累计净吸纳量

　　未来展望：供应回升，去化承压

　　今年受到疫情影响而延期交付的楼宇将自下半年开始陆续投入使用，年内预计将有 73万平方米新增供应入市，集中分布在琶洲与珠江新城区域。供应的回升使得市场承压，预计短期内全市空置率将有所上升。在可预见的竞争压力下，楼宇表现有望出现分化，优质写字楼的核心竞争力或将进一步提升。

　　优质零售市场

　　租赁成交活跃，吸纳表现良好

　　三季度，广州优质零售物业存量无新增供应。租金方面表现相对稳定，全市优质零售物业最优层平均租金环比微升0.2个百分点至每月每平方米724.3元，其中，体育中心商圈和白云商圈更为活跃，租金分别上涨2.7百分点和2.3个百分点。尽管年中新冠疫情有所反复，广州零售商业的供需仍保持平衡态势，2021年前三季度，净吸纳量以46.1万平方米的规模，超过41.4万方的新增供应量，空置率降至4.6%。

　　项目表现分化，核心商圈流量增长明显

　　从项目层面来看，疫情的反复对商业活动及餐饮业态有一定的影响，在此背景下，大部分购物中心在业态布局或是租金水平做出了相应的调整。过半的购物中心空置率下降，需求活跃，但仍有近四成购物中心的空置率走高，项目的运营表现出现分化。这意味着市场风险依然存在，未来消费市场对商业载体的运营水平将有更高的要求。

　　另一方面，由于境外出行受到限制，大量海外购物计划转移至国内，升级类消费需求、高奢消费被核心商圈的标杆项目所承接。今年上半年，在天河路商圈拉动下，天河区社会消费品零售总额突破1000亿元，两年平均增速实现2.2个百分点的正向增长。另外，标杆项目的租用率、客流量也有比较明显的增长，如太古汇在第二季度的租用率达100%，零售销售额半年度增长88.1个百分点。

　　图4:2020-2021前三季度部分购物中心及空置率变化情况

　　展望未来：核心商圈迎来高质量发展

　　随着国际消费中心城市的建设，广州的商业版图还将保持继续扩大的趋势，在各类商业蓬勃发展的同时，消费需求将展现出多元化的可能性，而成熟商圈的优质购物中心在承接消费者对于线下消费的品类、环境、服务等各项需求的升级时，或更具优势。

　　对此，戴德梁行广州商业地产部董事及主管冼嘉曦表示，广州建设国际消费中心城市的重要一环，就是要打造世界级消费功能核心承载区，应深度联动天河路-珠江新城、广州塔-琶洲两大未来的世界级商圈，打造一条从广州东站到广州塔的“超级消费中轴”，建成具有全球影响力的标志性商圈。而天河路及珠江新城区域内，优质商业存量约为140万平方米，未来将会新增至少四个定位各具特色、高标准的新商业载体。天河区无疑将是广州未来商业高质量发展的关键，是“核心中的核心”。

　　核心商务区的可持续发展之路

　　当前，中国推进碳达峰、碳中和愿景力度空前，在减碳及能耗控制的趋势下，新建的商务区域更应该广泛引入低碳、可持续发展理念。在土地出让和报建予以重视，低碳在未来将成为衡量一个高质量商务区的标准。GWP Architects 总裁及主持建筑师张国威表示，对于高质量商务区内的楼宇来说，未来要更注重以绿色减碳思维引领建筑设计，在满足绿建三星碳中和节能排放的同时，真正让项目实现碳中和碳达峰的可持续健康发展，成就地标项目低碳建筑发展上的标杆示范。

　　同时，戴德梁行大中华区可持续发展服务平台董事廖亮介绍了在政府、企业和地产项目中推行双碳目标管理和ESG（Environmental,Social and Governance,即环境、社会和公司治理）战略的价值，研究数据看到建立了ESG战略管理的企业获得了更好的股价回报，受到更优质资本的关注。符合ESG和可持续评价原则的商业地产项目通常享有更高的租金和更高的资本价值。在面对各种市场低迷的情况时也往往更具弹性，因为它们仍然是许多租户的首选物业。这无疑是核心商务区标杆项目需要的品质。未来的核心商务区必须考虑建立ESG和可持续发展的原则，在双碳目标下尽早研究行动方案，在建筑材料、设计和施工、运营管理及绿色金融等方面设定目标，以整体方式实现碳达峰和碳中和，创造一个更可持续发展的商务区。