车建新卖卖卖 旭辉永升再斥7亿收购美凯龙物业

10月15日晚间，红星美凯龙家居集团股份有限公司发布公告称，拟出售子公司上海美凯龙物业管理服务有限公司（简称美凯龙物业）80%股权，受让方是旭辉永升服务集团旗下的旭辉永升服务（海南）投资有限公司，现金代价为6.96亿元。

根据北京卓信大华资产评估有限公司出具的资产评估报告，以2021年6月30日为评估基准日，美凯龙物业的评估价值为8.6亿元。

从这个估值看，本次交易价格波动不大，应该是双方都比较满意的结果。

对于红星美凯龙来说，出售资产来回笼资金已非新鲜事，今年发生的两起相关出售事件均引起业内不少关注。

据观点地产新媒体此前报道，6月2日，红星美凯龙发布公告称，出售7家物流子公司全部股权及全部借款债权，受让方为远洋资本。根据后续发布的补充公告，本次交易的预计价款约23.43亿元。

仅过去一个半月，远洋集团又公告宣布，以对价40亿元收购红星美凯龙控股（为红星美凯龙母公司）旗下红星地产70%股权。

频繁出售资产的原因，我们或许可以从红星美凯龙的财务状况窥知一二。

根据此前发布的半年报披露，截至2021年6月30日，红星美凯龙资产总计1349.08亿元，但大部分为非流动资产，共1177.19亿元，其持有的流动货币资金仅为66.05亿元。而负债方面，红星美凯龙总负债805.29亿元，其中流动负债351.06亿元。

标普此前的报告也指出，红星美凯龙控股自身还有约105亿元未到期境内债券，且大部分将于2022年和2023年到期。红星美凯龙控股计划将利用股权收购款和后续利润分成在债券到期时逐步偿还。标普认为，红星美凯龙的家具城业务已逐渐走出疫情的阴影，但较大的短期债务规模将继续制约其评级。

据此种种可以看出，红星美凯龙目前持有的资金恐怕难以覆盖后续的债务，偿债压力较大。

红星美凯龙于公告表示，本次出售物业子公司契合公司“轻资产、重运营、降杠杆”的发展战略，有利于公司专注优质资源开展业务，旨在进一步提高公司资产盈利能力，进一步降低公司的负债率，减少财务费用的支出，优化公司的现金流水平。

再从旭辉永升服务来看，其曾于去年8月宣布进入美居行业，该板块拥有家装、家具、家饰、家居、日用品、家政、家修以及未来的家纺八大产品线。财报显示，成立半年后的美居板块产出1.7亿元。据了解，旭辉永升服务对美居的未来很是看好，曾提出3年10亿元的成长目标。

在后续发布的收购公告中，旭辉永升服务表示，目标公司为一间物业管理服务供应商，主要为大型家居商场提供服务。于公告日期，目标公司的在管建筑面积超过400万平方米。

董事会认为，收购事项、永升海南资本缴足及永升海南注资可扩大集团业务经营规模及范围，积累及提升集团管理商场项目的经验及能力，增强集团在商场物业管理服务市场的品牌知名度及竞争力，并进一步优化集团的业务结构，这符合集团的战略需求。

在交易完成后，永升海南将持有目标公司80%股权，红星美凯龙则继续持股20%。二者将按比例缴足目标公司注册资本未支付部分9000万元；及向目标公司注册资本额外出资合共2.4亿元，从而目标公司的注册及缴足资本由1亿元增至3.4亿元。

旭辉集团于官微表明，双方将共同经营美凯龙物业?，该平台公司将承接红星美凯龙旗下自营商场的物业管理，并充分发挥合作双方在商业物业领域累积的宝贵经验。

其同时还提及美居业务方面的合作计划，表示旭辉永升与红星美凯龙将共同研究，从地产开发前期介入到业主拎包入住，实现装选美居一体化的一站式置家服务。

值得一提的是，本次交易也跟旭辉永升服务之前收购红星美凯龙另一个物业公司有关。

2021年3月，永升海南订立协议，自天津红星（红星美凯龙全资附属公司）收购星悦物业90.1%的股权，现金代价为2.97亿元，于2021年6月完成。

于完成后，永升海南及天津红星应以合共3.3亿元的现金代价将彼等于星悦物业的90.1%及9.9%股权分别转让予美凯龙物业，其中2.97亿元支付予永升海南，而3267万元支付予天津红星。也就是说，美凯龙物业将以3.3亿元买下星悦物业100%股权。

再联系公告前面永升海南与红星美凯龙分别注资2.64亿元及6600万元，合共注资3.3亿元，一番操作之后，永升海南的账面反而多了3300万元。

实际上，这是永升海南向红星美凯龙出售其于星悦物业的10.1%股权。事项完成后，永升海南不再直接持有星悦物业股权，但仍通过美凯龙物业间接控股80%。

根据资料，星悦物业主要业务为向家居商场提供物业管理服务。旭辉永升服务表示，出售事项可精简业务的管理架构，使公司仅需通过目标公司而非目标公司及星悦物业投入资源以管理业务，从而降低额外管理成本并提高管理效率。

此外，出售事项使红星美凯龙增持星悦物业的股权，有利于深化星悦物业与红星美凯龙的合作关系，及有利于星悦物业的进一步发展。