土拍“鱿鱼游戏”

作者/张文静

一部爆火的韩剧《鱿鱼游戏》，席卷全球，真正吸引人的是玩家所做的抉择。有时候是选择桠糖的图案，有时候是选择出场顺序，有时候是选择队友，这些选择会极大的影响通关难度，也间接决定了玩家的生死。

仔细揣摩，这与地产拍地情形如出一辙。

每轮集中土拍都好像新一轮鱿鱼游戏，开发商就好像游戏里面的玩家，他们用自己的真金白银下注，押错了不仅是亏钱，还可能让自己掉进万劫不复的深渊，但是又不能不押。

截至10月18日，除郑州、长沙、宁波外，22城中已有19城完成第二轮土地集中供应。各地本轮土拍中，延期、终止挂牌、流拍频繁出现，交易结果颇为惨淡，与数月前首轮供地的火热景象形成鲜明对比。

10月12日，北京5宗地块因仅1家房企报名而底价成交，此前北京市规自委公布26宗地因无人报名顺延至第三轮集中供地；10月11日，杭州宣布提前终止17宗地块的挂牌出让活动；10月8日，上海终止出让7宗地块。

更早以前，沈阳24宗地块停止交易，南京11块地终止出让，广州近20宗土地无人报名……此外，19个城市中有12个出现土地流拍情况，包括广州、深圳、长春、沈阳、福州、天津、苏州、合肥、成都、重庆、南京、武汉，占比超6成。

第二轮“鱿鱼游戏”开启后，房企都将面对越来越残酷的环境。虽然一些开发商“躺平”，但仍有一些逆行者却逆势发力，频频现身土拍市场“扫货”，成为土拍游戏中的最大赢家。

央企“扫地”

开发商“躺平”，无非是因为土拍市场监管趋严，房企面临较大现金流压力，债务和经营压力大，利润被压缩，拿地趋于谨慎。

但一些融资能力强，经营稳健的实力央企和国企，显然不在“躺平”范围。当其他开发商收缩战线时，正是他们进击的最佳时机。

以深圳为例，在9月28日深圳成功出让的21宗地块中，民企仅竞到了4块，央企和国企拿地成交价占比达90%。其中，中海拿到4宗地块，成交价127亿元；保利以71.82亿元拿到了3宗。

北京本轮共成交17宗土地，总金额513.45亿元。除民企龙湖+北辰、懋源斩获其中2宗外，剩下15宗全部由央企、国企拿下，央企、国企拿地金额占总金额比例同样高达90%。

根据中信建设研究报告，截至10月7日，全国已完成二轮集中供地的15个城市中，TOP50的房企中有28家在本轮土拍中有斩获，共拿下101宗土地，总金额达997亿元。其中，国有房企拿下的土地数量占总土地宗数的86%；国有房企拿地金额达891亿元，为民企的8.4倍。

拿地金额方面，中海地产、保利发展、建发房产全口径拿地金额分别达到 337.2亿元、172.9亿元、101.2 亿元，为本次土拍投资最高的三家房企；拿地数量方面，中国铁建、中海地产、龙湖集团分别拿下13宗、13宗、12 宗土地，位列 TOP50 房企拿地数量前三。

显然，央企和国企在本轮土拍中为绝对主力，而中海地产则是最大赢家。

很多人还记得，数月前的首轮集中供地，中海地产攥着大把钱，却无用武之地，一度被“群嘲”。今年中报业绩会上，中海发展主席颜建国解释，第一批的集中供地市场很热，竞争激烈，回报低。“中海上半年总的来看拿地比预期稍微少了一点点，但投资纪律比拿地本身更重要，中海不会为买地而买地。投资的目标最终还是要看土地市场的竞争情况。”

今年初，中海曾定下土地投资目标，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。上半年新增土储的权益地价458亿元，仅完成预算的28%。

这次，中海的高光时刻到来了。除了深圳外，中海在广州、天津、南京等地二轮集中供地中大手笔“扫地”，分别耗资99亿、85亿及80亿获取9宗土地，其中在天津、南京均拔得头筹。

仅9月，中海地产集中招拍挂拿地25宗，新增总建面达444万平方米，权益建面414万平方米。拿地总价512亿元；权益拿地总价503亿元，占前8月总和的62%。

除外界熟知的中海、保利、华润等大型地产央企、国企外，一些以建筑工程见长的央企也颇有所获，如中建系。

今年北京二轮集中供地中，中建各局姿态活跃。中建一局拿下房山区拱辰街道一宗地块，成交价14.6亿元，溢价率约8.15%；中建三局+中建五局联合体则击退中海、华润、中铁置业等，拿下海淀京昌路两宗地块，总成交价93.7亿。

有意思的是，中建一、三、五局，与中海地产系出同门，同属中国建筑集团有限公司。不过，外界熟知的中建系，业务领域主要为建筑工程，并非地产开发。除大本营在北京的中建一局外，三局和五局近两年相继进军北京，扩张意图颇为明显。

地方国企托底

如果说中海、保利等全国性房地产央企表现抢眼，那么地方国资力量则成为第二轮集中供地中不容忽视的后盾力量。无论是北京、上海、广州，还是重庆、苏州、南京、武汉等城市，本轮土拍都是地方性国企的盛宴。

在北京，首开以联合体形式斩获3宗地块，拿地面积约36.3万平方米，总金额约123.35亿元，成为北京二轮土拍最大收获者。金隅、建工、北京城建等北京国企均有所获。

广州第二轮集中拍地中，拿地最积极的是地方国企越秀地产和粤海置地，成交价占比均为18%。广州城建、广州南投等市属企业也参与其中。

武汉第二批土拍中，接近7成地块为国资或地方平台公司所获，包括武汉城建集团、武汉地铁集团、武汉城投、汉阳城建、左岭新城投资、光谷置业等纷纷出手。其中，武汉城投表现最抢眼，以底价33.4亿元连摘三宗地块。

在上海，上海城开、上海城建、上海城投、临港、徐房、新长宁等地方国企拿地比重高达40%。此外，据中信证券研究报告，重庆、苏州、南京地方性国企拿地比例也分别达成交总土地宗数的49%、45%、41%。

梳理各城市拿地房企背景可发现，城建、城投类公司纷纷下场，空前活跃，成为第二轮集中土拍的一大“奇景”。这种情况的出现，与当下市场遇冷不无关联。

中信证券研究报告显示，“地方性国企的情况是比较特殊的，其中不乏一些和土地供给方关系紧密的个体，在土地出让明显偏冷时能起到半市场化拿地托底的作用。当地方性国企拿地占比过高时，意味着土地市场的确相当冷淡。”

眼下，民营房企资金链普遍紧张，拿地热情大大降低。而当这些民企受困于资金和政策限制时，地方性国企凭借充裕的资金、低成本融资及对本土市场的熟悉，反而拥有拿地优势，盈利空间也比民企更大。

民企“躺平”？

与央企、国企的博弈中，民企是否彻底告别土地市场？在众多“躺平”的民企中，龙湖是极为特别的存在。

10月14-15日，西安第二批集中供地中，龙湖出手抄底，连摘5宗地块，成为西安本轮土拍前两日的最大赢家。

同样的拿地节奏还出现北京、上海、武汉等热门城市。10月9日，龙湖联手清能以底价50.07亿摘得武汉新荣商住地块；10月12-13日，龙湖联合体拿下上海嘉定区、自贸区2宗商住地块；同在13日，龙湖又联手北辰，以12.18亿摘得门头沟永定镇一宗地块。

截至目前，龙湖在第二批集中供地中摘得地块已超15宗，除上述城市外，在成都、南京、长春、沈阳均有布局。

龙湖是民企中典型的稳健型选手，经营和财务上的稳健成为龙湖逆势拿地的底气所在。截至今年6月底，龙湖的净负债率为46.0%，剔除预收后的资产负债率达68.3%，在手现金达994.7亿元。此外，2021年上半年，龙湖融资成本仅4.21%，仅次于大型央企中海、华润和金茂。

土拍规则的改变，也为深耕区域的本土房企带来了机会。

10月13日，懋源以43.34亿元轻松拿下北京丰台区周庄子地块，成为北京第二轮集中土拍中唯一一家独立拿地的民企，在业内引起颇多关注。据悉，懋源从北京丰台区发家，以开发高端豪宅为业内熟知，开发过懋源璟岳、懋源钓鱼台等豪宅项目，多年来一直深耕北京。

在杭州第二批集中土拍成交的14宗地块中，绿城、西房、中天、杭房、坤和等本土房企抄底拿下超半数地块。

杭州曾经是全国性大牌房企进驻、深耕的热土，本土房企的生存空间不断被挤压，为何如今土拍市场没有了大牌房企的身影？业内人士透露，“杭州地价虽有一定幅度下降，但在热门地块，利润仍极其有限，对大牌房企的吸引力不高。”

广州第二批集中土拍中，也出现了合汇、中盛地产、广东奥和投资、广州源海发展等本土小房企。不过这些本土房企均倾向于在外围区域拿地，如广州增城区，本土合汇、源海地产分别以2.01亿元、5.997亿元各拿下一宗土地。而此前，它们就在增城深耕，开发过多个项目，对该区域和市场变化有较深了解。

一位地产行业分析师表示，第二轮集中供地规则进行了调整，更考验房企资金健康程度、现金流转能力、经营管理能力等。因此第二批次拿地，以区域型、深耕本土的房企和财务稳健型房企为主。

此外，逆势拿地的还有急于补仓和生存的民企，比如雅戈尔。在10月13日上海第二轮集中供地中，雅戈尔置业斥资17.56亿元拿下上海自贸区临港新片区一宗宅地。这对雅戈尔而言，不是一笔小数目，上半年雅戈尔集团净利润也仅16.41亿元。

雅戈尔是一家宁波房企，进入上海多年仅普陀区长风8号一个项目。此外中报显示，今年上半年，雅戈尔置业在建项目有15个，新开工项目1个，储备项目仅1个。