招商蛇口前三季度营收817.57亿与REITs收益成色

作者/冯嘉炜

近日，招商蛇口发布第三季度报告，前三季度营业收入817.57亿元，同比增长63.13%；归母净利润63.51亿元，同比增长189.76%。

该公司认为，营业收入变动主要原因是房地产结转规模同比增加。

业绩销售方面，2021年1-9月，招商蛇口累计实现签约销售面积1,037.99万平方米，同比增加26.38%；累计实现签约销售金额2409.61亿元，同比增加26.70%。

显然，房地产开发仍是招商蛇口的收益支柱，但在住宅物业开发增速见顶的环境下，购物中心、产业园区等多元化业务已成为行业的重要增长点。

转型轨迹

招商蛇口董事长许永军在去年表示，未来1-5年招商蛇口持有型物业资产会达到1500亿左右，占到总资产1/4。

2021年3月中旬，在凯德集团工作近25年的"资管专家"袁嘉骅加入招商蛇口，履新招商商管总经理.随后，招商蛇口提出，争取到2025年实现拥有"100个购物中心，持有物业营收达到100亿元"。

目前招商蛇口持有商业项目数约60个，2020年全年商业出租收入29亿元。无论是项目数量还是租金收入，招商蛇口离"双百"计划仍有差距。

有市场观点认为，考虑到商业项目的孵化周期，如果要完成"双百"计划，不排除招商蛇口有并购成熟商业企业的可能。

值得一提的是，2021年1-9月，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为83.43亿元，同比下降18.56%，主要变动原因为房地产项目购地、基建投入增加超过销售回款增加。

此外，投资活动产生的现金流量净额由去年同期的-444,449.16万元扩大到-1,694,541.13万元，同比下降281.27%，公司归因于联合营公司股东垫款同比增加。

据观点地产新媒体了解，10月8日招商蛇口公布,自8月销售及购地情况简报披露以来，公司近期新增位于北京、广州、徐州等地9个项目，均为涉宅地块，公司需支付价款合计约65.89亿元。

REITs成色

招商蛇口在季报中提到，2021年6月，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，产生税后收益14.58亿元，产生相关损益列入非经常性损益。

蛇口产园REIT作为全国首批公募9支基础设施REITs基金之一，也是目前粤港澳大湾区惟一一单产业园区公募REITs项目，在认购时就获得市场追捧，最终整体溢价率超过80%，发行规模20.7亿元，其上市后产生的回报，自然也受到广泛关注。

据悉，蛇口产园REIT发售的基金份额总额为9亿份，由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。战略配售基金份额数量为5.85亿份，占发售份额总数的比例为65%。其中，原始权益人招商蛇口认购数量为2.88亿份，占发售份额总数的比例为32%。

某种意义上，招商蛇口既是REIT的运营者也是其投资者。

2021年1-9月，招商蛇口投资收益30.68亿元，同比大涨302.11%，公司认为主要系公募REITs产品上市，产生投资收益19.47亿元以及权益法投资收益同比增加。

对招商蛇口而言，蛇口产园REIT的投资收益已跑赢其上市所产生的税后收益。

根据此前蛇口产园REIT招募说明书公开披露信息，据项目公司备考可供分配金额测算，预计投资人净现金流分派率将达到4.1%（2021e）和4.17%（2022e）；同时，按照2021年和2022年预测NOI水平，蛇口产园REIT项目估值对应的资本化率分别为4.45%和4.56%。

除资产分派现金流带来的稳定收益外，成熟REITs市场的投资年化总回报率还包括资本利得收益率。

根据NAREIT（美国国家REITs协会）数据统计，截至2021年4月底，过去5年北美REITs的年化总回报率为6.89%，其中40%来自资本利得的贡献，60%来自股利收益的贡献，年化的股利收益率为4.15%；欧洲REITs过去5年的年化总回报率为5.64%，其中33%来自资本利得的贡献，67%来自股利收益的贡献，年化的股利收益率为3.80%；而亚洲REITs过去5年的年化总回报率为4.85%，其中22%来自资本利得的贡献，年化的股利收益率为3.78%。

照此对比，以蛇口产园REIT为代表的国内此类基建REITs仍有充足的潜在利润发展空间。