地产变数：“碧万恒”top3格局被打破 保利赶超

作者/曾树佳

10月结束后，2021年1月至10月地产行业新三甲诞生：依次是碧桂园集团、万科集团、融创中国。地产销售排行榜上，维持了五年时间的“碧万恒”top3格局，终究还是被打破了。

恒大的滑落，让地产圈产生了微妙的变动。克而瑞数据显示，前九月，恒大的累计全口径销售额排名，已跌至第四。而银十过后，它实现4428亿元的业绩，坐席又向后挪了一位，被保利赶超。

由于恒大预计此后每年保持2000亿元的销售额，因此“碧万融”前三甲的新局面，或许将会成为常态。

两年前，当被问及融创是否想要进入前三争老大时，孙宏斌曾回应称：“我们现在这个位置挺好的，前面的我们追不上，后面的也追不上我们。”老孙或许没料到，公司会以眼下这种方式进入前三。

保利也颇感意外。此前的掌舵者宋广菊虽已退休，但她做出的“重回前三”的承诺，仍犹言在耳，热议之声不减。这些年保利长期位居第五，如今却在不知不觉间，向前迈进了一个身位，看起来离目标又近了一步。

显眼而闪耀的状元、榜眼、探花三个位置，多年来都被当做是话语权与行业地位的象征，但人来人往，变化总在不经意间发生。若回望曾踏足此位的万达、绿地等企业，更会感受到房地产市场的波诡云谲。

当“唯规模论”的论调散去，top3房企的掌舵者们，也逐渐对位次显得云淡风轻了。

“高处”不胜寒

在2016年碧万恒“铁三角”形成之前，万科、恒大、绿地、万达等，都是前三的常客，轮番在三甲范畴内换位，你追我赶。

2014年，万达还曾以约1500亿元的销售额，位居第三。但隔年便降至第四，并在2016年迅速跌至第十位，随后便逐年淡出了人们的视线。

彼时的王健林，正在调整船头方向，实施万达成立以来的第四次转型，尝试改变“以售养租”模式，从房地产为主的企业，转向现代服务业为主的企业。

为加快转型，王健林主动下调了2016年收入指标，其中主要是下调房地产收入600亿元，但租金收入要求大幅增长，电影、旅游、体育等新兴产业要求快速增长。这导致了房地产销售规模的收缩。

而上市才两年的万达商业，也对港股市场的估值落差而感到失落，因此宣布退市，开启了漫漫无期的回A历程。

后面的故事外界都很熟悉。在等待回A的这几年里，王健林提起了手术刀，对万达的资产进行了前所未有的腾挪与整合。2017年经历了股债双杀，以及“世纪交易”之后，他加快了轻资产化进程，将万达商业改名为万达商管，剥离地产业务。

现阶段，王健林引入珠海国资、发挥强大的朋友圈，推动珠海万达商管上市，他已成功从地产赛道切换到商管赛道。那些地产三甲的风光过往，也成为了过眼云烟。

绿地的轨迹则与万达有所不同。它也曾居榜首，但2016年滑落至第四之后，就没有再进过前三，只是仍持续徘徊在top10左右。根据克而瑞数据，今年前10月，绿地以2512.2亿元的销售规模，排名第八。

虽然一度失速，但张玉良对于地产领域，仍有着一定的想法。年初在业绩会上，他还强调：“今年的目标还是要保持质量前进下增长，更重要的是质量增长，产业地产有想象的空间。”

绿地忙着为金融引战投、发展贸易港集团、发力大基建领域、继续混改、降负债等。截至今年三季度，净负债率、扣除预收账款的资产负债率、短债覆盖率分别为 101%、81%、159%，仍在“转绿”的路途中。

站在山顶，必能引来业内的仰望，也能提高较好的抵御风险能力、获得较低的融资成本。但事物总有另一面，欲戴王冠，必承其重，守住靠前的位置也并没有那么容易。

万达、绿地都已经印证了这一点，而眼下的许家印，也遇到了流动性的难题，正在探索适合恒大的转型之路。

许老板表示，要全力以赴实现复工复产保交楼，地产销售额10年内要压降到每年2000亿左右，并在10年里完成由房地产向新能源汽车的产业转型。

从某个层面看，虽然跌落top3神坛，但在地产界发展多年，在商界惯看秋月春风的他们，似乎也总能在困境中迅速做出反应，应对时局。

稳坐的“碧万”

万科基本没离开过龙头房企的坐席。2010年，它依靠主流定位、快速周转和战略纵深的经营模式，实现销售额1082亿元，成为首个规模突破千亿的房企，在业内具有里程碑似的意义。

此后五年间，万科大多数时间都是业内的“老大哥”，直至2016年才被恒大赶超，扭转了局面。再后来，碧桂园坐稳榜首，万科与恒大在第二和第三之间偶尔位置互换，但都保持在top3行列。

虽然丢掉了“第一把交椅”，但郁亮却很淡定：“我觉得不必在乎一时的高和低，所以万科真的不在乎是不是老大”。

他多次表示，未来万科将不再用一个固化的数字作为年度经营目标，当行业黄金时代结束的时候，规模的老大并不是万科所追求的。业绩会上，“做好农民种好地”“看天收粮”等话语，尽显其在规模上的“不争”。

久而久之，外界也习惯了万科老二、老三的位置。但这家房企早已成为业内的风向标，举手投足间，总能引起行业的热议。

其推行的合伙人制度、调控下喊出“活下去”的标语、对业务的“收敛聚焦”“修枝剪叶”，甚至发出的一则养猪的招聘公告，都被视为行业趋势的走向，以及其他企业布局的借鉴与思考。

而除了万科之外，后来居上的碧桂园，也显示出少有的“行稳致远”。

在房地产发展的黄金十年里，它踩中了节点，借助城镇化的红利，将项目彻底铺开，实现各能级城市的全覆盖，辅以高周转、高回款率，销售规模快速提升。2016年碧桂园始进三强，隔年便跃居第一，并维持至今。

碧桂园的经营模式，对一些中小房企有着较大的启发。比如奉行阿米巴模式的中梁，就曾被称为“小碧桂园”，高举高打之下，中梁的规模很快就迈过了千亿的门槛，并实现上市。

不过，碧桂园后来也如梦初醒，开始不那么强调规模了。

从2018年下半年开始，它就表示要提质增效、保持“一率五力”，而且只公布更为实际的权益销售数据，对全口径销售额只字不提。只是业内的榜单，仍没有否定它流量销售规模排名第一的既定事实。

由此可见，眼下房地产经营的逻辑正在重塑，稳坐top3的万科、碧桂园，看起来更为从容，他们都不只是着眼于规模，而是整体的发展质量。

第四名的机遇

孙宏斌挑战万科的段子人尽皆知。2003年，“中城联盟”正在重庆召开例会，当时还是顺驰地产老板的孙宏斌在会上发言：“顺驰的目标就是全国 第一，也就是要超过在座诸位，包括王总。”

台下的王石直言：“不可能”。后来，激进拿地的顺驰资金链断裂，无奈卖身于香港路劲地产。

不久，孙宏斌带着融创卷土重来，仍注重在规模上的突击，2011年即进入top20之列，2014年跻身top10，2017年升至第四，如今又闯入了前三，几乎是三四年上一个大台阶。

孙宏斌志得意满，对公司的发展比较为自信，当有人说到融创的高负债时，他曾用一套“销债比”的说法，来解释自身抵御风险的能力。

“在这个行业里面，销售量和负债的比例大于1就没有风险。”在他眼里，销债比反映的是现金流和安全度；只要销债比高，现金流就会保持在最安全的状态，那么融创的风险就在可控的范围内。

有了一定的销售体量之后，孙宏斌对规模的执念反而没那么大了。业绩会上，他就打趣地说过：“融创以前争过第一，没意思。你们也都知道，小时候班里的第一名，长大后都混得不咋样。”

融创还是那个并购王，436亿收购万达文旅城、153亿拿下成都会展、99亿拿下彰泰……调控环境下，挑战与机遇并存，它在市场上表现得较为活跃。

但老孙也学会了些许克制，注重降负债，在“三道红线”下迅速做起了调整。这也许是其目前能保持排名，并伺机进取的重要原因。

在融创身后的保利，同样也志存高远。这家地产央企登上top3的时间，要追溯到2012年；这一年，它销售突破千亿，恒大、绿城等都排在它后面。但隔年被挤到第四之后，就再也没有回到前三行列。

2017年，保利第四名的位置也被融创所取代，宋广菊做出了争取 “重回前三”的承诺，意在追逐昔日的荣光，只是等到这位“铁娘子”退休，保利都还未实现承诺。

但保利也未曾放弃这个目标，宋广菊在后来还重申过对未来的憧憬：“目标是一个牵引，这过程中一定有很多客观情况因素影响，还是充满了希望。”

从克而瑞发布的销售排行榜上看，今年前10月，保利实现全口径销售额4602亿元，排在碧万融之后，与融创相差着500多亿的销售额。除去目前还排第五的恒大外，排在第六的中海地产，同期销售额为3028亿元，跟保利还不是同一个量级。

看起来，保利还需要做好自己，保持住身位，等待调控下的机遇。