并购、上市，物企在资本市场很忙

2021的冬天来了，房企卷不动了，物企倒是卷的精彩。

9月以来，包括世茂服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、万物云等在内的多家物管公司或是加速收并购；或是赴港IPO；或是通过配售股份、发行可换股债券等举措，为增加流动性开启多元融资，动作频繁。

碧桂园服务成了“并购王”

“房地产行业融资收紧的背景，其影响也传导至下游物业管理行业。”中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟表示，“部分房企为缓解流动性压力选择出售旗下优质物业资产，引发了物业管理行业的收并购潮。”

据中指研究院数据显示，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

今年年内，龙湖智慧服务已收购亿达服务、楷林商服、美好幸福物业、九龙仓物业等4家物企；10月15日，旭辉永升服务以6.96亿元收购了红星美凯龙旗下物业公司80%股权；以6.92亿元收购第一服务控股32%股权的8天后，融创服务再发公告，拟以18亿元收购融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司100%股权……

2021年物业管理行业部分收并购情况（截至11月1日）

而不论是从交易金额，还是并购规模来看，碧桂园服务成为了2021年物业行业的“并购王”。

年初，以54.32亿元“联姻”蓝光嘉宝；9月，更是在短短一周内花费近133亿，接连上演了“鲸吞”大戏，吸入富良环球与邻里乐控股，为碧桂园服务增加潜在在管面积约2.8亿㎡。

据碧桂园服务公开披露的交易详情显示，截至2021年11月1日，碧桂园在收并购市场上完成了近190亿元的交易金额，占市场总交易金额的60.32%。

针对行业当下的物业并购现象，业内人士分析认为，受上市门槛提高、估值下滑、母公司“陷于危难”等多方面影响下，部分物企或是放弃独立上市，或是进行抛售为母偿债，这均为“巨头”们的壮大提供了契机。

中指研究院物业事业部高级分析师王友煊分析，首先，大型物业企业资金充沛，足以开展大规模的收并购。其次，头部物业企业的市场占有率远没有达到行业天花板。再次，出于战略发展的需要，企业扩张不会止步于此，“今年以来，物业企业争先提出未来三五年的规模实现5-10倍的增长目标，收并购依旧是企业直接快速获得交付面积的有效途径。”

小型物企“格局打开”了

此外，在当下，收并购不再是龙头物企的专属“浪漫”，小型物企也不断上演“蛇吞象”，企图靠收购物业资产实现弯道超车。

比如，百强之外的潮汕房企方圆集团旗下物业公司方圆生活服务，频频以现金发起收并购。据市场资料显示，最近4个月以来，方圆生活服务已完成5起收并购，总代价约7000万元。这对于一家总市值2.2亿港元的企业来说，不是一笔小数目。

同样的反向吞食，也上演在奥园健康身上。11月4日，奥园健康证实了将出售55%股权的传言，而对于没能顺利拿下恒大物业的合生创展而言，这也是一块不能不抢的“香饽饽”。

但事实上，根据合生创展旗下的物业管理公司“合生活”的规模体量来看，无论是对标恒大物业还是奥园健康，都远不及前两家。

还有此前上市的合景悠活以及和泓服务。

在上市一年内的合景悠活，共成功并购3家物业管理公司，涉及增加管理规模1.04亿㎡，总交易金额20.28亿元，基本将公司上市募集资金约24亿元全部用于收并购扩张。

于2019年7月在成功上市的和泓服务，上市初在管面积820万㎡，主要布局华北与西南地区。而上市两年来，和泓服务在管面积已达到2710万㎡，较上市初增长2.3倍。

对于小型物企上演收并购浪潮，牛晓娟分析认为，“公司账面净现金弹药充足的中小型上市物业企业也在配合自身发展战略，通过收并购快速实现规模扩张，寻求弯道超车的机会。”

“我们预计今年四季度将是自2018年以来最好的并购窗口期，行业整合会继续加速。”国金证券资源与环境研究中心房地产首席分析师杜昊旻分析指出。

万物云上市 是为备战“寒冬”？

据研究报告显示，截至2021年10月12日，上市的54家物企平均市盈率为19倍。与2020年12月31日平均市盈率约为35倍相比，大部分物企的市盈率已经滑落。加之受宏观调控政策和地产行业的影响，物企赴港上市进入冷静期。

7月16日至今，除京城佳业正在招股预计于11月10日上市外，再无其他物业登陆港交所。算起来，IPO的钟声已经安静了3个月。

不仅如此，多家物企更是面临招股书失效或终止上市的情况。据和讯房产不完全统计，截至目前，已有世纪金源服务、禹佳生活服务、中南服务，新力服务等物企招股书失效，而富力物业、阳光城旗下阳光智博更是选择终止上市。

所以在当下，物业行业的另一类惊雷，不外乎还能有物企选择在此时赴港上市。

11月5日晚，万科发布公告称，拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司赴香港上市。“物业大鳄”万物云的分拆上市，无疑是为物业IPO“扫雪”。

业内人士测算分析，参照碧桂园服务等公司，市场给予万物云的估值在1500亿至3000亿之间；此前递表的万达商管，碧桂园服务在7月战投入股时给出的估值达1800亿。而截至11月5日收盘，碧桂园服务的总市值1772亿。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“万科此前物业板块上市节奏比较慢，但就这次上市动作看，其底气较足，对于物业板块未来如何走的问题思考得较透彻。对于其他物业企业来说，要积极关注万科此类动作，积极学习其物业管理和资本市场运作的模式。在此基础上，预计物业行业后续会形成一些新概念和新模式，真正促进物业行业高质量的发展。”

“反季”上市的万物云也引来市场许多猜测，其中最为热议的观点是“万科缺钱”。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，万科此时分拆万物云上市，一方面是万物云的发展已经水到渠成，二是下半年一来楼市的急剧转淡可能对财务一向稳健的万科也在成了隐忧，为防患未然和优化自身流动性隐忧而在此时决定分拆万物云上市。

针对为何选择此时上市，万科方面表示，公司相信如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

同时，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。