首开融资“暗道”：398.8亿对外担保与“另类”质押

作者/程孟瑶

一般来说，企业在选择股权质押的对象时会选给信托、银行等金融机构，但首开股份（600376.SH）今年以来已经多次选择向同行质押股权，走出一条“另类”质押之路。

据乐居财经统计，今年8月份以来，首开股份已经将仁泰置业1.3万股股权，质押给保利地产；出质北京怡璟1.2万股权给北京建工地产；出质北京怡畅置业股权予北京建工地产和金隅地产；出质成都首开宜泰400万元股权给金地集团。

从时间周期看，首开股份几乎都是在项目公司成立后不久就进行了质押，自己只保留少数权益。

12月6日首开股份新增股权出质信息显示，首开股份先后将北京毓锦置业有限公司（简称：毓锦置业）36521.875股股份出质给了招商局地产（北京）有限公司（简称：招商蛇口北京），还将8428.125股股份出质给了华润置地开发（北京）有限公司（简称：华润置地北京），合计质出44950股股份，质押金额达55323万元，占其所持有毓锦置业所有股权的98%左右。

值得一提的是，首开股份联合体在今年北京第二轮土拍中以123.35亿元总价斩获3宗地块均被质押。

曲线引战

工商信息显示，毓锦置业成立于2021年10月29日，由华润置地北京和首开股份共同出资成立，注册资本112375万元，双方分别出资56187.5万元，持股比例各50%。目前，暂无对外投资企业。

华润置地北京为华润置地（01109.HK）子公司，虽然成立于2008年，但目前对外投资仅有毓锦置业以及北京兴翃置业有限公司两家公司，后者是与中铁置业合作公司。

华润置地北京公司公众号透露，毓锦置业即为海淀永丰0003地块开发公司，将联合招商蛇口以及首开股份一起开发。但是拿地结果显示，招商蛇口并不是直接在拿地环节介入。

该地块为10月13日上午北京第二轮集中供地中挂牌地块，招商蛇口对该地块表示兴趣，在现场竞拍中首先举牌报价，不过经过9轮举牌，最后华润置地+首开股份以44.95亿元拿下该地块。

挂牌文件显示，该地块为一宗R2二类居住用地，可售住宅楼面价约5.4万元/平，住宅销售指导价8.3万元/平，溢价率6.26%，上限价格为46.5亿元。

拿地之后，华润置地和首开股份共同出资成立了毓锦置业，注册资本112375万元，双方分别出资56187.5万元，持股各50%。

12月6日，首开股份新增股权出质信息显示，首开股份将毓锦置业36521.875股股份出质给招商蛇口北京，8428.125股股份出质给华润置地北京，对应价格分别为44950万元和10373万元，合计达55323万元。

招商蛇口北京由招商蛇口（001979.SZ）持股90%，由深圳招商房地产有限公司持股10%。接受首开股份的股权质押后，招商蛇口或许将介入海淀永丰0003地块的开发。

“另类”质押

凭借自身在北京强大项目获取能力和拿地优势，首开股份在今年北京第二轮土拍中以123.35亿元总价斩获3宗地块。分别为华润置地+首开股份以44.95亿元拿下海淀永丰0003地块；北京建工＋首开股份联合体以41.8亿竞得卢沟桥乡万泉寺村地块；以及金隅＋首开股份＋北京建工联合体以36.6亿拿下的北七家镇平坊村地块。

这3宗地块均有多家房企或联合体报名，从结果上来说均为溢价成交，这也意味着，首开股份是通过竞争拿下的这3宗地块。

在拿地之后，首开股份也联合合作方分别成立了3家项目公司，但很快首开股份将这3家项目公司的股权进行了质押，质权人均为合作方。

除了文章开头提到的两笔质押，11月23日，首开股份将北京怡璟置业有限公司11996.6股股权出质给了北京建工，北京怡璟置业成立于2021年10月29日，注册资本为17.14亿元，由首开股份和北京建工分别持股50%。北京怡璟置业为卢沟桥乡万泉寺村地块开发公司。

11月18日，首开股份还公告将北京怡畅置业有限公司15077.05775股股份和2622.097股股份，分别出质给了北京建工地产有限责任公司和北京金隅地产开发集团有限公司，并且在11月12日完成了登记。

据悉，北京怡畅置业为北七家镇平坊村地块开发公司，由首开股份和北京建工分别持股33.5%，金隅地产持股33%。

另外在11月2日，首开股份司出质成都首开宜泰置业有限公司40%股权，出质股权数额为400万，质权人为成都金地尚怡置业有限公司。首开宜泰置业成立于2021年9月23日，由首开股份100%持有。目前暂无对外投资。金地尚怡置业为金地集团孙公司。

8月2日，首开股份出质北京和信仁泰置业有限公司股权，出质数额为13,040股，质权人为保利（北京）房地产开发有限公司。出质标的和信仁泰置业成立于2021年5月31日，注册资本8.15亿元，由首开股份持股49%的股权，另外51%股权由北京城建集团旗下的北京住总房地产开发有限责任公司持有。

今年8月份以来，首开股份已经先后5次质押项目公司股权。

398.8亿对外担保

在将项目公司股权质押给合作方的同时，12月6日，首开股份还发布了对外担保公告。

2018年4月，和信金泰向中国建设银行股份有限公司北京保利支行申请固定资产贷款27.5亿元，期限为2018年5月17日起至2043年5月16日。首开股份按50%担保比例提供11.275亿元连带责任保证担保，担保期限为贷款期限届满之日后三年止。首开股份现持有和信金泰49.93%的股权。

值得注意的是，2021年11月24日，首开股份在北京产权交易所公开挂牌转让和信金泰49.93%股权。

2021年9月29日，首开股份同意祥鼎置业向平安银行股份有限公司北京分行申请15亿元房地产开发贷款，期限3年，以北京市密云区檀营乡6005地块项目土地使用权及在建工程作为抵押物。目前贷款尚未发放。首开股份按照持股比例15%承担2.25亿元保证责任担保。

2021年6月9日，首开股份同意无锡润泰向平安银行股份有限公司南京分行申请9.5亿元房地产开发贷款，期限2年，以江苏省无锡市渔港路XDG-2011-66 地块（太湖如院项目）一期、三期、四期在建工程作为抵押物。目前贷款已经发放。首开股份按照持股比例33%承担2.805 亿元连带责任保证担保。

截至12月6日，首开股份控股子公司的对外担保总额为3,988,322.0790万元，占上市公司最近一期经审计净资产的126.24%。

2021年前3季度，首开股份实现营业收入439.3亿元，同比增加79.99%；净利6.99亿元，同比净利减少49.16%。