论规模、看密度、话潜力，华北区商业地产谁执牛耳？

在国内商业版图上，如果按照地理范围划分，华北区包括北京、天津、河北、山西和内蒙古中部。基于首都及直辖市的资源吸附效应，以及周边城市强劲的发展势能，华北区商业繁荣度与日俱增。

据赢商大数据监测，2020年华北区商业体量存量达4737万㎡，较五年前增长了约58%；不过，受疫情对宏观经济造成的影响，2020年华北区体量增量仅为375万㎡，较上一年下滑近20%。未来两年，华北区商业拟增量1407万㎡，增量城市主要聚焦于北京、天津、石家庄、唐山、邯郸、呼和浩特、包头、赤峰、太原等地。

那么，这块巨型蛋糕将由哪些企业瓜分？华北区商业地产市场玩家现状如何？以下，我们试从开业规模、项目密度、筹开数量三大维度，透视华北商业地产的当下与未来格局。

论规模：一超多强，头部玩家各领风骚

规模是商业地产永恒的护城河。近年来，以万达商管、北京华联、华润万象、龙湖商业等为首的头部企业加速跑马圈地，北京、天津的郊区及河北、内蒙古、山西的核心区，成为“兵家”新一轮必争之地。

其中，依托全面轻资产战略和相对标准化的产品，万达广场扩张步伐最为迅速。在市场供应端，2020年全国共45座万达广场开业，是该年度开业量最多的商业地产企业。这一年，仅北京就有延庆万达广场、昌平区乐多港万达广场、双桥万达广场三座相继亮相，至此，万达商管在北京的项目增至10个。

2021年万达集团依然马不停蹄，官宣计划开业50座万达广场，其中轻资产占比68%。在华北地区，瞄准一线、新一线空白和下沉市场，今年万达广场又落户了天津东丽、天津蓟州、赤峰松山、河北衡水、沧州任丘、山西阳泉、晋中榆次等地。这些开业项目在体量上以10-20万㎡为主，轻装快跑的模式加之较大的单体体量，使万达商管在规模榜上以652万㎡的建筑面积处于绝对优势。

昌平区乐多港万达广场

作为北京本土零售企业，北京华联深耕首都大本营，旗下BHG Mall主打家庭一站式购物中心。从市场份额来看，目前BHG Mall在北京开设有16家，集中分布于三环至五环的大型社区，如北京万柳、上地、天通苑等地，是北京数量最多、辐射人口基数最大的连锁购物中心，此外在华北区的太原、赤峰、包头等地均有广泛布局。

基于庞大的社区网络，目前北京华联以160万㎡的建筑面积位居华北商业地产企业规模榜第二。值得关注的是，其在丽泽金融商务区打造的丽泽天地综合体项目已进入开业冲刺期，具备优质社区人群及密集商务客群优势，坐拥10号线、14号线西局双地铁上盖，其购物中心部分将打造双首层空间、空中露台、超百米极昼街区、高密植被景观等诸多亮点，带来一站式全景商享空间。

华润万象生活在华北亦采取进击姿态，当前，其产品线主要有高端城市综合体——万象城、区域商业中心——万象汇。立足城市更新，今年4月，位于北京传统核心商圈的西单更新场定位“青年潮流发生地”焕新亮相；9月，历时一年多改造的太原钟楼街也以中西融合之全新面貌火爆开街。

太原钟楼街

据不完全统计，截至目前华润万象生活在北京地区已投入运营的项目包括：北京凤凰汇、密云万象汇、清河万象汇、门头沟plus365、京通plus365、西单更新场。在华北其他城市，主要分布有太原万象城、石家庄万象城、天津万象城、太原钟楼街等，项目总体量约118万㎡。

看密度：本土企业显优势，北京新兴区成热土

在一定程度上，商业物业建筑面积与开业密度呈正相关。从商业地产企业项目分布密度来看，占据规模上风的万达、北京华联和王府井集团、华润万象，开业项目数量亦排在前列。

由于深切的地缘优势，北京本土企业王府井集团近三成项目铺陈在华北。今年恰是王府井集团成立66周年，目前在全国共运营有37家百货、26家购物中心、以及13家奥特莱斯，其中华北开业项目达21个，包括北京百货大楼、北京长安商场、贵友大厦、新燕莎MALL、北京赛特奥莱、北京燕莎奥莱等诸多“老北京”项目，以及太原王府井奥莱、太原王府井百货、包头王府井百货等老牌零售门店。

面对新消费环境的变革，除推进免税业务外，王府井集团也在加码核心项目的改造升级，如东安市场将以沉浸式买手制百货为定位，转型为国际化买手制百货；燕莎项目将以北京人文精神为底蕴、以科技赋能为体验，转型为时尚潮流新地标。

​北京龙湖大兴天街

来自重庆的运营玩家龙湖商业，继2014年底北京长楹天街首开之后，在网格化战略布局的指引下，又相继迎来大兴天街、房山天街、长安天街，以及今年启幕的丽泽天街，熙悦天街。目前，龙湖商业在华北的7个项目全部位于北京，加之2011年开业的西苑星悦荟及明年开业的亦庄天街，其在北京的商业版图已全面辐射至朝阳、海淀、丰台、大兴、房山、门头沟、亦庄经济开发区等核心区及新兴区域。因这些综合体多为TOD地铁上盖且体量较大（如长楹天街27万平方米），因此合计拥有不小的总规模（106万平方米），龙湖商业已在华北商业中占据重要一极。

入华27年，新加坡企业凯德集团打造了业内资管模式范本，而较早的时机介入，也使得其在北京西城区西直门、东城区东直门、朝阳区望京、太阳宫、丰台区草桥、天津河西区等优质地带，均建有成熟的凯德MALL及来福士项目。2018年底，位于大兴的地铁上盖购物中心凯德MALL·天宫院开业，成为凯德集团在京体量最大的购物中心，建筑面积达20万㎡。按照集团规划，未来这一项目的辐射范围将从天宫院周边升级至整个大兴区。

话潜力：轻资产跑得快，多元化格局初具

伴随城市纵深度及区域覆盖面的增加，在华北区未来项目筹开方面，玩家主体将呈现出多元化的格局。除万达、北京华联、王府井集团等老牌选手外，后起之秀合生商业、爱琴海等也将依托“轻重并举”双轮驱动的模式，致力提升发展速度。

在华北区商业地产企业潜力榜上，万达集团暂未透露筹开项目数量，但按照以往规律，其仍将成为榜上的隐形王者。另一边，近年来华润万象通过自持竞拍、项目收购、合作拿地等方式，在北京、唐山、邯郸、石家庄等地频频加仓商业地产。

早年，万象系在深圳一举成名，在一线城市北京，囿于时机错位和好地段难寻，目前仅在清河、密云两处开有万象汇。不过，这一处境即将迎来转变，据不完全统计，华润万象已于北京海淀西北旺、海淀西三旗、朝阳姚家园、通州潞城、昌平七里渠大量拿地，未来将建设万象城/万象汇项目。

以轻资产为马，爱琴海集团的区域发展策略是，通过1-2个标杆项目的打响彰显运营实力，进而“以点带面”提振区域市场发展。截至目前，爱琴海集团的华北布局主要有河北唐山路北爱琴海购物公园、天津河东爱琴海购物公园、北京通州北投爱琴海购物公园、山西大同魏都爱琴海购物公园。今年年底还将迎来天津生态城爱琴海购物公园的诞生，此后蓟州、东丽两座爱琴海购物公园也将陆续建成，在天津形成四店联动局面。

河北唐山路北爱琴海购物公园

凭借“网红打卡地标”合生汇声名鹊起的合生商业，目前在北京运营有朝阳合生汇、木樨园合生广场、望京合生新天地三大购物中心，未来还将在通州、昌平等地开建合生汇及合生新天地等9大项目，发展实力不容小觑。其中，昌平合生汇总建筑面积约45万平方米，购物中心约占20万平方米，集科技、运动、潮玩、IP孵化器于一身，将打造为超大型泛娱乐空间。

--结语--

转眼2021年已接近尾声，在未来及更长远的日子里，华北区还将迎来丰台大悦春风里、海淀大悦城、三里屯太古里北区北、颐堤港二期、上德中心、北辰荟、京西大悦城、邯郸万象汇、天津龙湖武清天街、太原吾悦广场等重磅项目，期待这些匠心打造的商业空间为华北商业带来更多精彩，我们翘首以盼。

*榜单中数据由企业提供或赢商网统计，如有误差，敬请指正。