地产与代建 建业两家上市公司销售涨跌迥异

作者/刘满桃

1月4日，建业地产与中原建业先后发布全年业绩数据，这两家原为一体的企业，在中原建业分拆半年后，因受政策、市场、模式等等原因，业绩呈现出了两种完全不同的走向。

数据显示，截至2021年12月31日止十二个月，建业地产已取得物业合同销售总额601.05亿元，同比减少12.0%；总合同销售建筑面积816.60万平方米，同比减少8.2%。

在地产开发平台稍显逊色的同时，代建平台在2021年则依然保持着稳步发展。截至2021年12月31日止十二个月，中原建业在管项目合约销售为402.75亿元，同比增长17.4%，合约销售建筑面积626.167万平方米，同比增长9.8%。

单就销售额角度看，建业地产代表的或可简单看作重资产模式，而中原建业则被看作是轻资产模式。

按照建业2021年初的销售目标，公司的全年合约销售是1200亿元，其中重资产是800亿元，比2020年的683亿元上升17%（后于8月中期业绩会上宣布目标调降至700亿元），轻资产是400亿元。

最终的结果显示，没有资金与现金流重压的轻资产板块，在河南省外的布局早已稳步铺开，而重资产板块则负重前行。

分拆前后

在中原建业于2021年5月份分拆上市前，建业地产的销售业绩中包含了重资产与轻资产两部分，且整体销售额在2019年已迈过千亿门槛。

若按照过去的统计办法，建业轻重两部分的销售额在2021年也依然维持在1003.8亿元，与2020年的1026.42亿元相比，未有回落太多。

而单从建业地产本身来看，重资产平台过去一年的境遇并不十分顺遂。

首先，分拆中原建业对于建业集团而言，无疑是一个高光时刻。毕竟上市后的中原建业成了港交所第二家代建企业，更成了胡葆森麾下的第四个上市平台；同时，这也是其首先走出河南，推进“大中原”战略的重要组成部分。

但分拆之后，剩下房地产开发业务的建业地产也引发了资本市场的担忧，因为其市值也会根据分拆后的公司基本面进行重估，而公司除权日后的首个交易日往往都会出现原母公司股价出现较大幅波动状态。

根据中原建业的上市时间表，去年5月12日是原建业地产按连权基准买卖建业地产股份的截止日期，5月13日为按除权基准买卖的首日。

股价表现也显示，5月12日达到当年高点4.145港元/股之后，5月13日除权后首日收盘价仅1.88港元/股，之后股价未有明显回升，至今年1月5日收盘价仅0.88港元/股。

回到业绩表现上，仅从重资产的销售数据看，受疫情以及银行暂停房贷等因素影响，建业地产的销售额只在2月、3月、5月、6月实现同比增长，8月基本持平，其余月份则同比下滑，跌幅在10%-70.7%不等。

来源：企业公布、观点指数整理

尤其是经历了7月份的河南汛情之后，当月销售同比跌去三成。当时流传出来的文件显示，“受汛情和疫情的双重影响，七月份以来，建业地产销售额下滑35%，回款下降40%。”

8月份积极复工复产后，大多项目已恢复灾前状态，同时8月建业销售额52.6亿元，同比持平、单月回款45.4亿元，同比持平。

故而在9月初的线上说明会上，建业集团、建业地产总裁王俊对后市尚抱有乐观态度：“销售层面，大家知道河南省Top10的房企7月和8月整体的销售下降了12%左右，但是河南市场相对还是稳定的。8月份52.6亿的销售跟去年同期持平，我们也是非常有信心能够完成全年700亿的合同销售目标。”

只是从那时起，整个房地产市场似乎也并未有太大起色。

据观点指数发布的"2021年1-12月房地产企业销售金额表现"研究成果显示，前100房企实现全口径总销售金额12.8万亿元，同比减少2.4%，年内累计销售增速首次转负。

数据来源：观点指数整理

该报告指出，12月单月，前100房企实现全口径总销售金额约11276.5亿元，环比增长41.1%，对比2020年同期则减少31.7%，在行业景气下行的环境下，年底楼市销售明显失速。

建业地产与大多同行一样，没有了以往的“金九银十”，没有了火热的十一黄金周，即使12月份销售额冲高到103.65亿元，依然扭转不了下滑大势；9-12月，销售额同比分别为-17.50%、-70.71%、-10%、-22.10%。

至此，全年销售数据显示，建业地产取得物业合同销售总额601.05亿元，同比减少为12.0%；总合同销售建筑面积8,165,977平方米，同比减少为8.2%；每平方米平均销售价格为7360元，同比减少为4.2%。仅完成全年700亿元销售目标85.86%。

代建扩张

虽然建业地产的业绩不算喜人，但与之同一天发布全年销售数据的代建业务平台——中原建业则带来另一番面貌。

观点新媒体查阅数据，截至2021年12月31日止十二个月，中原建业在管项目合约销售为402.75亿元，同比增长17.4%，合约销售建筑面积626.167万平方米，同比增长9.8%。截至2021年12月31日止十二个月每平方米平均售价为6432元，同比增长6.9%。

据此计算，中原建业完成轻资产全年400亿元销售目标的100.69%。

而其业绩增长或许与其轻资产运营模式进行快速扩张密不可分，毕竟在管项目的盘子大了，对应的销售额也随之增长。

资料显示，于2021年12月，中原建业拥有8个新签合约项目，新增合约建筑面积82.62万平方米。截至2021年12月31日止十二个月，该集团拥有87个新签合约项目，同比增长8.8%，新增合约建筑面积1002.19万平方米，同比增长16.8%。

之前的招股书披露，2018年、2019年及2020年，中原建业的新签合约建筑面积分别为460万平方米、830万平方米及860万平方米，分别较年初在管总建筑面积增加39.9%、55.3%及40.6%。

截至2021年12月31日，中原建业拥有261个在管项目，总在管建筑面积为3097.434万平方米，较年初在管建筑面积增长21.26%。

而截至2021年12月31日止十二个月，中原建业于河南省以外的省份拥有11个新签合约项目，包括安徽、山西、陕西、河北、新疆、海南等省和自治区，同比增长10.0%，新增合约建筑面积130.27万平方米，同比增长40.0%。

截至2021年12月31日，中原建业于河南省以外的省份拥有24个在管项目，总建筑面积为258.59万平方米，占集团所有在管项目总建筑面积8.3%。

来源：企业公布、观点指数整理

除了规模增长外，走出了河南的中原建业，代建项目的空间更大，带来的溢价空间或也更大。

对比两个平台的平均售价还可以发现，建业地产2021年仅在2月、3月、12月实现同比增长33.8%、14.6%、1.3%，其余月份均为同比下降；而中原建业的销售均价仅在4月、6月同比微跌0.3%及2%，其余月份均为同比增长。

来源：企业公布、观点指数整理

“轻装上阵”的中原建业对比建业地产，在扩张上无疑有着天然优势。

观点新媒体查阅了解，于2021年6月30日，中原建业无任何借款，维持净现金状态，资本负债比率为零。同时，上半年净利润率为57.1%。

该公司管理层透露，其全年净利润率预计维持在60%左右。