悠唐变革：加码首店经济，全面焕新再出发

编者按

2020年，实体商业面临着无数的考验。居家隔离使客流断崖式下滑，购物中心空置率高，消费疲软带来业绩低迷……一系列的挑战与磋磨不断拷问着在疫情下艰难前行的实体商业。

然而在危机中洞见转机是实体商业最令人钦佩的一点。过去的一年内，我们看到了实体商业的警惕和果断，在不断变化的秩序中，立足当下，放眼未来，寻找新机。

作为行业的观察者，商业地产观察特别策划《焕活城市，唤醒商业》系列选题，通过对比北京购物中心2020-2021年的调改动作，窥探疫情承压之下，标杆购物中心的“谋”与“变”。希望借此汲取成熟的经验，助力行业在持续发展的每一个阶段，为采取明智的行动做好准备。

2022年，北京悠唐购物中心（开业时间:2009-04-27、已签约193个品牌）即将迎来13岁生日。

从2009年一期开业起，这个位居朝外商圈的购物中心就备受行业关注。2011年该项目二期顺利开业，2012年借力中粮进行革新，曾在业内引发热议。此后，悠唐开始独立运作，并逐渐迎来黄金时代。

2020年以来，肆虐全球的新冠疫情带给商业地产重创，悠唐购物中心也深陷其中，面临不少挑战。为此，悠唐制定了一系列应对措施，受到市场关注。近期，《商业地产观察》深度探盘悠唐购物中心并与项目团队进行充分交流，了解悠唐在疫情之下的思变过程，以飨读者。

图片：北京悠唐购物中心

悠唐购物中心线下突围之道

北京悠唐购物中心是悠唐综合体的一部分。

该综合体位于朝阳门外大街三丰北里，是兆泰集团旗下首个商业综合体项目，总体量34万平米，涵盖悠唐购物中心、悠唐皇冠假日酒店、悠唐国际写字楼、悠唐麒麟公馆等多元业态。其中，悠唐购物中心体量12万平米，定位区域型购物中心，旨在服务综合体内酒店、写字楼、公寓客群，以及周边兆泰国际中心等众多写字楼客群在内的3公里人群。

图片：北京悠唐购物中心

悠唐地处北京寸土寸金的朝外商圈。该商圈内主要有悠唐购物中心、丰联广场等商业项目。由于紧邻外交部及北京著名外贸服装一条街“雅宝路”和东二环“央企大道”商务带，这里有浓郁的国际氛围和众多的白领客群，为商圈带来了大量客流。

然而，尽管商圈内客群充足，但是由于东临CBD商圈，周围商业竞争压力大，客群极有被分流的风险。因此，朝外商圈购物中心必须不断更新理念、焕新项目，才能在激烈的竞争中勇立潮头，获得更好的发展。

图片：北京悠唐购物中心

焕新升级，悠唐加速内外部转型

疫情以来，包括悠唐购物中心在内的商业项目都受到了严重的冲击。

2020年疫情爆发后，悠唐场内的客流出现了断崖式下滑，部分商户业绩不佳，匆匆撤店，即使是此前实力雄厚的主力店、Inditex集团旗下的bershka、Pull&Bear也都没能扛住，提前解约。

除零售外，餐饮、夜店、KTV也受到重创。由于写字楼客群是悠唐的消费核心，因此，一直以来围绕这些客群的餐饮、夜店等业态都是悠唐的特色。然而，疫情爆发后，人们无法外出就餐、娱乐，导致这些业态门前冷落，业绩受创。

图片：北京悠唐购物中心

据悠唐商业总经理商颖介绍，疫情前悠唐的开业率长期保持在98%至99%（预留1%~2%为商场调整预留空间）。疫情期间，项目开业率一度跌破90%，创历史最低。

面对疫情带来的挑战，悠唐积极应对。在疫情严重时期及时制定并推出扶持减免措施，与商户共渡难关。同时，悠唐还上线了微信小程序，搭建线上渠道，并推动项目大幅度焕新升级。

在2021年，悠唐共完成了约33%的店铺调整焕新，新增3C电子类、体验类等业态，调改、引入大量首店、旗舰店、形象升级店及网红店。

在悠唐调改升级的品牌中，“火锅黑马”巴奴尤其引人注目。该店铺是2018年巴奴在北京开业的首家店铺，近年来一直稳居北京单店业绩首位。然而，由于开业时间久，店内设计稍显陈旧。疫情期间，火锅市场整体低迷，巴奴悠唐店趁机闭店，开启升级焕新，并在2021年完成整体改造。重装开业后的巴奴，店内风格更加温馨、潮流，每天吸引大量顾客前往打卡消费。

图片：巴奴悠唐店

除了巴奴，悠唐内的蓝蛙也在2021年完成了店铺形象的全面焕新，增加更多当下年轻时尚元素，目前该店铺形象为北京市场首次亮相。

图片：蓝蛙悠唐店

在悠唐新引入的品牌中，BAKER&SPICE、西西弗书店、墨茉点心局受到市场格外关注。其中，BAKER&SPICE悠唐店为全国首家双层旗舰店，西西弗书店悠唐店为该品牌在国内的首个定制主题店，墨茉点心局则为悠唐特别引入的国风新中式网红烘焙品牌，满足新兴消费群体的需要。

在采访的最后，商颖向《商业地产观察》透露，目前悠唐正在筹备开业12年来硬件方面的首次大升级，调改范围涵盖主题定位、动线、外立面、内部环境等。未来，调改方案将在不闭店的情况下，分阶段、分楼层逐步实施，逐步全面焕新悠唐。

图片：北京悠唐购物中心

结语

悠唐购物中心位居北京黄金商圈，坐拥庞大商务客流，实力不同凡响。虽然经历了疫情的冲击，但通过大幅调改、焕新，已呈生机盎然之势。未来，大规模硬件升级后，悠唐购物中心定将迎来全新的时代，让我们拭目以俟。

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