万科、招商蛇口等五大房企入局！百亿上海城更基金完成备案

2月9日，上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）注册成立并完成备案，注册资本为100.02亿元人民币。

据了解，这是上海2021年6月发布的800亿元城市更新基金中的引导基金，其备案完成标志着上海在城市更新资金支持方面取得重大进展。

该引导基金由国泰君安证券旗下国泰君安创新投资有限公司担任基金管理人，与上海地产集团旗下城市更新投资管理公司共同担任执行事务合伙人，负责基金和项目的投资管理运营等相关工作。

据悉，引导基金的投资领域将聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。

五大房企入局

2021年底，招商蛇口发布关于子公司参与投资设立上海城市更新引导基金的公告。上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）于12月17日注册成立，注册资本为100.02亿元人民币。

公告显示，招商蛇口的全资子公司上海招商置业作为有限合伙人之一，拟与国泰君安创新投资有限公司、上海地产城市更新投资管理有限公司等普通合伙人，以及上海世博土地控股有限公司（简称“上海世博”）、上海万科企业有限公司、中交房地产集团有限公司等其他有限合伙人签署《上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）协议》，经营范围包括以私募基金从事股权投资、投资管理、资产管理等活动。

其中，上海世博土地出资40亿元，上海万科、中交房地产集团各出资20亿元。国泰君安创投担任基金的管理人，负责基金的投资管理运营等相关工作，基金存续期为8年。

基金成立后，上海世博土地持股39.992%，上海招商、上海万科、中交房地产和上海地产各持股19.996%，国泰君安持股为0.01%。

据悉，上海城市更新引导基金的投资领域将聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目，主要通过投资于这些领域范围内的子基金以及被投资企业开展活动。

当时，万科也发布公告表示，公司下属子公司参与投资上海城市更新引导基金，是基于公司既定的发展战略，且本次投资有助于公司深度参与上海城市有机更新，助力提升超大城市安居宜居水平。

此前已成立800亿城更基金

值得一提的是，在2021年6月初，上海就成立了800亿规模的城市更新基金，这也是全国落地规模最大的城市更新基金。

除了主体上海地产集团外，基金参与者还包括招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等国资背景的房企和保险资金。上海地产集团作为主要发起方，基金架构也主要由其研究设计，为私募基金。

在城市更新项目融资中，城市更新基金也是较常见的融资方式，通常是采用委托贷款或股权方式进行投资。

与去年6月份成立的800亿元城市更新基金类似，此次的城市更新引导基金也将主要投放于上海中心城区的旧改和城市更新项目。

在业内人士看来，入局上海城市更新项目并非易事。尤其是对市场参与者而言， 要求更高，不仅要具备一定的资金实力，还需具备综合运作的能力，如资金运作能力、统筹协调能力、规划定位能力和运营能力等。

而且，相较于普通的商业开发项目，城市更新项目也更为复杂，对参与者的运营能力有更高要求。

当房地产行业告别了大规模扩张的增量时代，过渡到以大资管、大运营为主流的存量开发时代，这一时期，城市更新成为房企逐鹿的第二赛道。

其中，万科郁亮就曾表示，“城市更新是有前景的业务”；龙湖吴亚军则认为，“下一个十年，我们的核心就是跟着中国的城市发展，城市化再城市化”。

有数据统计，截至目前，国内百强房企当中，已有八成比例涉足城市更新业务。城市更新已成为新的风口，而房企们也企图通过不同方式，加大其在这一领域的布局。

实施城市更新行动，是十九届五中全会作出的重要决策部署，也是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。

城市更新既复杂又专业，如今成为房地产市场一大赛道，也是一个机遇和难度并存的新风口。

上海已出台政策支持城市更新

公开数据显示，截至2020年底，按常住人口计算，中国的城镇化率已达到63.89%，尤其是上海、北京等超大城市，城镇化率已达到80%以上。

并且，随着各地土地市场由增量时代转向存量时代，“十四五”规划中明确提出了实施城市更新行动，以及城市更新首次写入政府工作报告，城市更新也开始成为各地政府与企业的工作重点。

作为国内城市更新发展起步较早的城市，上海已经取得了一定的进展。例如在城市更新内容中的旧改方面，在“十三五”期间，上海中心城区共改造二级旧里以下房屋约281万平方米，超额完成原定240万平方米的约束性指标，为目标的117%。

不过，资金和盈利问题一直都是城市更新的最大难点之一。由于城市更新项目公共服务配套占比较高，投入高、投资期长，项目收益难以覆盖投资。

2021年9月，上海出台《上海城市更新条例》，提出要鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，满足城市更新融资需求。

同时，支持符合条件的企业在多层次资本市场开展融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。涉及到城市更新项目，将依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策