广州之后北京再觅合作伙伴，中海2022新策上线？

作者/廖尧​

步入2022年，中海在为广州项目寻求合作伙伴后，再次就北京项目寻求合作伙伴。

据北京产权交易所显示，北京中泰金建房地产开发有限公司拟进行增资扩股，募集金额择优确定，对应持股比例49%。工商信息显示，该公司由中海企业发展集团有限公司100%持股。

按照交易公告，北京中泰金建房地产开发有限公司注册资本9.18亿元，经营范围包括房地产开发经营；销售自行开发的商品房。

项目公司的基本信息公告中透露并不多，仅有截止项目信息披露起始日，融资方认缴注册资本9.18亿元，实缴注册资本为0元，原股东将依据章程约定，履行出资义务。

以及增资扩股完成后，公司新老股东按实际出资比例享有股东权益，承担经营风险。此外，截至评估基准日，融资方原股东向融资方提供了46.37亿元借款。

中海在公告中表达了此次增资的目的：主要用于充实公司资金实力，满足公司战略发展需要，提高公司抗风险能力，提高公司竞争力。

据查阅，该项目公司于公开资料中所对应的项目为中海汇德里项目。

这是一块中海于2021年在北京第二轮集中供地中拿下的项目，土地面积5.91万平方米，建筑面积13.26万平方米，出让价款45亿元，溢价率5.6%，对应楼面地价5.37万/平方米。

综合消息显示，该项目目前处于待售状态，售楼部沙盘近日才得以曝光。值得关注的是，预计平均价格将在8.3万元/平方米，共844套房源。

若以市面流传消息，项目精装是按照中海甲叁号院装修标准，中海甲叁号院是中海最高产品系“藏峰系”，精装价格4000元。简单按照4000元/平方米-1.5万元/平方米的建安成本，该项目实际上尚有不低的利润率。

但在项目有利润率做保证情况下，中海拟为该项目引入合作方，并且已经是近日第二次为项目公司寻求合作方。

据不完全统计，2022年短短不足两月，中海已经为3个项目寻求合作方。

2月14日，全国产权行业信息化综合服务平台披露，广州粤合房地产开发有限公司拟募集资金不低于10亿元，对应持股比例50%，该公司亦由中海企业发展集团有限公司全资控股。

资料显示，广州粤合房地产开发有限公司成立于2021年10月8日，法定代表人刘显勇，注册资本为10亿元，企业地址位于广州市荔湾区鹤洞路273号，2021年度资产总计32亿元，负债总计32亿元，所有者权益0元。

彼时公告增资的好处与此次北京项目基本类似，具体为增资企业拟将本次增资带来的增量融资资金作为补充土地开发项目的投资建设资金，同时优化股权结构，完善公司治理结构，增强公司实力，提升综合竞争力。

而在年前，1月27日，中海还为旗下天津中海海鑫地产有限公司发布增资公告，拟募集资金对应持股比例为66%。该公司亦由中海持股100%。

同样，天津中海海鑫地产有限公司增资资金主要用于充实公司资金实力，满足公司战略发展需要，提高公司抗风险能力，提升公司竞争力。

再早些时日的2021年11月，北京产权交易中心发布中海旗下天津中海海阔地产有限公司增资项目成交结果公示。招商蛇口（天津）有限公司投资2118.81万元，持股比例40%。增资完成后，中海持股项目公司60%，招商蛇口（天津）有限公司持股40%。

按照披露的数据，截止到2021年7月31日，天津中海海阔地产有限公司资产总计26.91亿元，负债总计26.61亿元，所有者权益2999.5万元。募集资金主要用于充实公司资金实力，满足公司战略发展需要，提高公司抗风险能力，提高公司竞争力。

天津中海海阔地产有限公司为中海天津河北区609地块项目公司，该项目地块为5月1日天津首轮宅地集中出让中，中海以总价25.81亿元、溢价100万、楼板价14403元/平方米竞得。目前，该地块项目已经入市，案名为“中海十里观澜”。

换而言之，中海对旗下项目增资并非因为项目销售或利润存在困难，而需要寻找合作伙伴共同承担风险。

就上述事件，一位接近中海的人士接受观点新媒体采访时表示，上述操作很正常，属于日常管理范畴，多数房企都有类似操作。

只是对于外界而言，中海频繁寻找合作伙伴，正在突破市场对其固有看法。

过去中海的运营模式中，独资是一大特色。

已发布的经营报告显示，2021年半年度，中海新增土地总楼面面积为489万平方米，实际权益面积446万平方米；2020年全年新增总楼面面积为1349万平方米，实际权益面积1328万平方米；2019年全年新增总楼面面积1146万平方米，实际权益面积1097万平方米……

并且，中海每月新增土地中，基本以全资拿地为主，合作项目屈指可数。

曾有相关人士表示，中海较少合作主要也是源于较严苛的财务管理要求，这也是过去市场理解中海为何较少合作项目的缘由。

值得一提的是，近期中海除了项目层面增资，还与其他房企签订合作协议。

2月18日，建业集团与中海企业集团战略合作签约仪式在郑州举行，双方将在房地产综合开发、城市基础设施建设、装配式建筑设计、建筑工程总承包和物业管理供应链及其他发展前景良好的领域开展深度合作。

这也成为一项较为令行业侧目的关注点，因为中海现金流较为健康。按照2021年半年报披露，中海有息负债为2285亿元，一年以内到期短期负债仅占19.8%，短期债务压力仅450+亿元，但同期在手现金为1174亿元。

三道红线方面，中海扣除预收账款后的资产负债率为53%、现金短债比2.58、净负债率为32.54%。

而且，中海融资利率可谓行业最低档，今年1月17日发行了30亿元中期票据，利率仅为2.88%、3.25%。而中海近日还准备发行一笔10亿元绿色中期票据，申购区间也仅为2.9%至3.6%。

这也就造成目前最大悬念，为何中海在2022年一改往日风格？