38.6亿摘佛山TOD地块 华润万象汇的大湾区之路

作者/潘玲宣

传言最终坐实。3月2日，佛山市顺德区大良街道新出让一宗涉宅地块，最终由华润置地旗下广东省润投咨询有限公司以底价38.6亿元竞得。

按照此前公示的出让文件，该地块配建购物中心须为太古汇、SKP、K11、嘉里城、德基广场、国金中心（IFS）、万象汇、恒隆广场、光环购物公园、来福士广场中的其中一家。

而随着华润置地成功拿下该宗地块，后续即将落户的“万象汇”也呼之欲出。由此，华润置地实现万象系商业落子佛山。

“定向出让”

出让地块编号TD2022(SD)WG0005，位于佛山市顺德区大良街道云近东区东乐路以南、桂峰路以东，是在建佛山地铁3号线驹荣北路站地铁上盖。

项目占地超370亩，土地面积约24.79万平方米，总建筑面积约50.45万平方米，起始价为38.6亿元，是广东省开年以来成交土地面积最大的一宗住宅商业文体综合开发项目地块。

或许由于面积较大，该地块进行分区建设，并分别规定土地用途、容积率等。地块整体划分为A、B、C、D、E五区，占地面积分别约为6.37万平方米、2.91万平方米、9.91万平方米、3.43万平方米、2.17万平方米。

土地用途不尽相同。其中，B、C区规划为公园和绿地用地，E区为城镇村道路用地，A区和C区为住宅兼容商业用地。容积率均不高于3.1，建筑密度不高于40%，整个项目须于1年内动工，4年内竣工。

在公开挂牌竞买期间，该宗地最引人关注的原因之一则是其配建之多、要求之高。

据官方披露的网挂文件，在配建文体中心、购物中心等方面，除面积、总投入成本等常规约定外，还在运营经验、零售额、品牌等方面进行了详细规定。

例如，地块配建文体中心要求建筑面积不低于3.5万平方米，总投入成本不低于4亿元，并且对规模业态有一定要求。具体为，包括有游泳馆、羽毛球场、多功能赛事馆、全素质成长培训中心、七人制屋顶足球场、文化体验馆等。且须在国家法定节假日、全民健身日等节日限时免费对外开放。

建成后无偿交给政府经营，且将委托竞得人引入的运营方进行管理和运营，不低于20年，并且需要竞得者在此之前有运营文体中心的经验。

购物中心方面，除要求建筑面积不低于13万平方米、前10年零售额不低于100亿、在顺德区缴纳税收不低于5亿外，还提出购物中心规定须为太古汇、skp、k11、国金中心、来福士广场等的其中一家。

购物中心须在4年内开业，开业率不低于90%，开业1年内，购物中心引入商家中至少10%须为佛山市首进品牌，至少30%为顺德区首进品牌。购物中心开业1年内，须引入数量不少于10个独立法人公司的商户。

此外，绿地公园方面，管理和运营不低于20年，要求以往具有相关项目的业绩和运营经验。菜市场方面，要配套建不低于2000平方米的公交车首末站，还有2500平方米的标准化菜市场，并且都需要无偿移交给政府。

配建要求之多，加上对开发商建设资金、开发能力、商业运营等多个方面均提出考验，故而也曾有外界猜测该地块是定向出让。

佛山加码

3月2日，该宗地块成功出让，广东省润投咨询有限公司以底价38.6亿元竞得，楼面价为8221元/平方米。经查询，广东省润投咨询有限公司由华润置地持股100%。

华润置地方面表示，该地块计划打造成为顺德大良规模最大的TOD商业综合体项目。同时，也将是华润置地在顺德复刻“深圳片区统筹模式”的城市综合体样板项目。此外，该项目购物中心开业一年内，将引入10%佛山首进品牌及30%顺德首进品牌。华润置地未来还将在佛山布局规划商业、文化、体育等多种业态。

有长期关注华润置地及广佛市场的人士透露，此次成功拿地，是华润持续加大对佛山投资的证明，对于一直希望在佛山落地万象系商业体的华润置地而言，终于得偿所愿。

2021年4月9日，吸引了招商、保利、金地、碧桂园、万科、中海、旭辉等22家房企的佛山顺德陈村镇建设大厦西侧TOD地块，在111轮竞拍后由华润以总价64.5亿元摘得，成为佛山全新地王。

此后的6月，佛山三龙湾南海片区挂牌交易的一宗工业地块由华润置地和中城新产业联手竞得，面积约31.52亩，未来将共同打造润慧科技园。该项目位于三龙湾南海片区三山北板块，未来通过佛山地铁11号线和港口路过江隧道可便捷接驳广州荔湾传统主城区。

项目拿地当天下午即开工。华润置地方面透露，项目投资超过5亿元，是华润集团继广州润慧科技园后投建的第二个智慧物联产业园。

同年12月，华润又以493.8万元中标三龙湾（潭村）九年一贯制学校施工代建项目。项目概算总投资84942万元，预计施工时间约为21个月。

毫无疑问，竞得佛山3号线驹荣北站TOD地块是华润置地在佛山地区的一次加码。此外，上述人士认为，日前，华润联合体已入局黄埔新溪旧村改造项目，按此前规划，后续也有意为广州引入万象系商业体，可以说是广佛两开花。

大湾区路

此次落地的万象汇品牌是华润于2013年正式推出，定位为优质生活方式提供服务的商业中心，面向年轻人和家庭。万象汇大多位于一二线城市区域中心或三线城市的核心地段，提供购物、餐饮、娱乐活动服务等。

作为仅次于万象城/万象天地的购物中心品牌，万象汇近年来保持了较快的扩张速度。据华润置地披露，2019年新开业购物中心8个，包括苏州、哈尔滨、临沂等地6个万象汇；2020年全年及2021年上半年各新开业3个，其中万象汇各占2个。

截止2021年6月底，华润置地已开业48座购物中心，开发中购物中心则达60座。而按照华润置地规划，去年全年该公司预计新开13座商业项目，包括5座万象汇，这意味着下半年还将有4座万象汇入市。

据观点新媒体不完全统计，华润目前已在广东落地梅州宝盈国际东万象汇、东莞松山湖万象汇、深圳布吉万象汇、石岐万象汇、汕头万象汇、深圳笋岗万象汇等多个项目。

其中，深圳笋岗万象汇、东莞松山湖万象汇预计2022年9月开业，中山石岐万象汇预计2022年下半年开业，汕头万象汇预计2022年秋季开业。

东莞松山湖万象汇为松山湖的首个大型商业综合体项目，将无缝接驳松山湖北站TOD交通枢纽。该项目由华润置地和广东嘉宏集团共同开发，占地4.41万平方米，总建筑面积约35万平方米，已于2019年9月17日动工。

按照规划，商业部分预计2022年9月开业，写字楼、酒店及公寓部分预计于2023年年底交付开业。根据最新《分解表》，该项目预计2022年10月左右开业。

华润置地也在2021年半年报中表示，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的高峰期。本集团将进一步提升投资物业的开发及运营效率，确保租金收入持续稳定增长。去年全年该公司投资物业租金收入约183.4亿元，按年增长40.6%。

另值得一提的是，去年3月底广州黄埔新溪旧改开放展示中心，当时华润置地广州公司总经理曾透露，项目将引入万象城品牌。但此后相关信息已被修订。根据本地媒体披露，该旧改项目引入的品牌变为“万象汇”。