济南泉城路商圈：整改是否能完成商圈“网红梦”

商圈是撑起城市商业发展的重要力量。商圈内的常驻人群、办公人群等客群联合商业空间、写字楼、住宅小区以及地铁、公交等交通设施共同为商业搭建起发展的思维空间。

商圈的形成，大多以当地旺盛的消费需求为结果导向，因此，成熟的商圈，其所拥有的聚集客群的影响力能给商圈内的项目带来更多红利。

山东的商圈发展层次不齐，时间有早有晚，商圈表现也是良莠不齐。例如有些商圈，知名度颇高，但商业活力却较低。新一季度，赢商网山东站将打破“偏见”，从商业实力、客流热力、发展潜力、周边设施，内部商业、品牌表现等维度对这些商圈进行广泛分析，探究山东那些自带“流量”的网红商圈。

上期我们从商圈“风水说”入手，探究了青岛CBD这个所谓商圈“百慕大”的传言。从数据分析来看，青岛CBD接连关店的原因也并不在于地理位置和风水，主要还是由于商圈内部的自身的商业规划和品牌引进不匹配，导致商圈的商业实力、客流热力、发展潜力、周边设施等维度并不能满足周边消费者的核心消费需求。

除了类似青岛CBD这种不温不火的商圈，山东还有一些步行街形式的商圈，在上海南京东路成为闻名世界的地标商圈之后，开启更为全面的模仿。在商圈的发展上，这些商圈在追求网红的道路上一骑绝尘，却始终没有达到顶流商圈的位置。例如济南的泉城金街，青岛的台东步行街。

济南泉城路商圈，又称泉城金街，因为商圈内有大明湖、黑虎泉等知名景点，成为济南唯一集购物、休闲、旅游、文化等功能于一身的商业步行街，是济南核心商业街。

作为一条历史悠久的老街，泉城路每年客流量可达到3000万人次。作为首批省级步行街改造提升试点街区，2020年，泉城路启动了街道整改规划，于8月24日正式启动分时限行措施。（措施规定：工作日19时30分至24时，休息日及节假日上午11时至24时，泉城路禁止包括摩托车、电动自行车等在内的一切机动车、非机动车通行。应急车辆、残疾人专用机动轮椅车及公交车除外。）正式将泉城路朝着步行街方向整改。

但随着措施实施，泉城路在车流大幅度减少的同时，客流也在相对减少，短短一段时间，泉城路人车限行就收到多方负面反馈，措施也逐渐不了了之。

自此，泉城路仍旧回到之前人车共行的状态，周边商业也加快了调整步伐。网红步行街的梦想，也逐渐消沉。

商圈星实力：

商业实力：✮✮✮✮

发展潜力：✮✮

客流热力：✮✮✮✮✮

周边设施：✮✮✮

内部商业：✮✮✮

品牌表现：✮✮

底蕴深厚，曾经商业老大哥

泉城路商业，曾经一度成为济南商业的领头羊，有着“泉城金街”的别号。据赢商网不完全统计，泉城路有23家大型商业中心和众多小型商业店铺。这里是济南第一条以商业、文化、旅游、休闲功能为主，兼具交通功能的准步行街，更是济南的高档消费区和济南市民主要的消费区。

在文旅方面，商圈不仅最具代表性的古街芙蓉街和世茂宽厚里更是凭借北临大明湖，西靠五龙潭，南通泉城广场，东有解放阁，东南侧黑虎泉，西南角趵突泉的优越地理位置，成为济南名副其实的旅游重地，吸引大量的客流。

商业方面，商圈内目前有2011年恒隆广场开业，2014年世茂广场开业，使商圈内部开始有了大型购物中心，商业从百货开始转型；2019年，济南印象城开业，商圈开始西扩。

目前，商圈内有6家大型购物中心，17家独立百货和商业街区，已开业购物中心商业保有面积超过42万方。恒隆、世茂、贵和、银座等都是商圈内的知名代表商超。

从消费客群角度出发，目前，商圈内有住宅小区125个，写字楼65个，根据赢商网大数据分析，这些年龄在25~55岁之间的客群占比超过60%为商圈提供了充足的客群。泉城金街，名副其实。

整改进行时

2003年,济南举行《省委常委扩大会议原则》，通过了省会济南的总体城市规划框架，确定济南城市空间发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”十字方针。

时间走到2018年，济南东扩战略已经初具形态，济南商业开始向城外扩张，东西两侧商圈开始迅速崛起，东部、南部商圈已经开始飞速发展，西部商圈也在逐渐形成，十字方针正在逐步完善。

2018年，济南首条地铁开通后，以万象城、融创茂、龙湖天街等多个项目为主的东部商圈开始迅速发展；2019年，济南首创奥莱、百联奥莱开业；2021年，济南西客站片区开启全力发展，宜家、迪卡侬、万虹中心、万达等项目成功落地西部商圈。促使东西部商圈成为济南商业的发展重心。

多方加急之下，泉城金街受到了重大冲击。泉城路商圈内部的商业项目或多或少的受到了影响，而受旅游淡季制约的一些文旅项目，比如时光里等，已经停业。

目前，商圈内的多个商业项目，已经启动升级调改，力求在环境、疫情、城市发展等重压之下，谋求出路。