城市观察 | 轨道集团和特房集团合并，厦门TOD开发黄金期来了？

编者按：TOD（transit-oriented development）是指以公共交通为导向的发展模式，是一个现代城市规划理念。当下，国内TOD概念泛指以火车站、地铁站、汽车公交站、机场等交通枢纽为中心，步行5-10分钟的距离为半径建立集居住、办公、商业、文化、教育等为一体的生活中心。在近年来以存量为主视角的开发市场，TOD成为了最重要的热点之一，各大开发商相继涌入，造就了一波TOD开发高峰。基于此，赢商网特对福州、厦门两个城市展开观察，浅谈城市轨道交通建设及TOD开发现状。

近几年，随着城市轨道交通建设的全面铺开。以水晶地铁公元的开发建设为标志，2019年也正式成为厦门TOD综合开发元年。TOD概念一再被提及，人们不禁开始思考：TOD将为厦门的未来带来何种赋能方式？

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两大国企合并，厦门将迎TOD开发黄金期

近年来，伴随着城镇化进程加快，城市新兴板块崛起等大型城市多中心发展格局下，TOD综合体的重要性愈加凸显。基于此，入局者不断增加，有全国布局者，亦有区域深耕者，为城市商业带来全新活力。

聚焦厦门，一场国企大重组动作，吸引了大家的目光。

3月初，厦门对多家市属企业进行了战略性重组和专业化整合。我们注意到，厦门轨道交通集团有限公司和厦门经济特区房地产开发集团有限公司合并，成立厦门轨道建设发展集团有限公司。

厦门轨道交通集团旗下拥有厦门地铁投资公司等子公司，以房地产开发、资产经营和轨道关联产业投资作为主营业务，TOD综合开发及资产经营。2021年12月8日，厦门轨道交通集团以92.9亿元的底价，拿下湖里湿地公园站TOD地块。该地块是厦门市首个TOD开发项目，项目地块大、总建设体量近40万平方米，涵盖居住、办公、商业等复合形态。

相比于2011年成立的轨道交通集团，厦门特房集团在地块综合开发上已有38年历史。资料显示，特房集团是一家以住宅地产、建筑工程为核心，文旅投资、物业服务、资产运营、资本运作等多元业务协同发展的城市建设运营商。

根据规划，厦门至2035年将有12条地铁线路。一个是承担着轨道开发建设运营、沿线土地综合开发及配套设施建设，一个是拥有丰富的地产开发、重大项目代建经验优势，二者是强强联合。

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在笔者看来，此次厦门轨道交通集团和特房集团的合并，为未来厦门大力开发TOD项目提供了更多的可能性与畅想空间。

赋能城市发展，革新人们生活方式

TOD作为一种已经被众多先进城市普遍接受的发展开发模式，在厦门正以全新的姿态展现其独特的魅力。城市规划专家认为，以水晶地铁公元的开发建设为标志，2019年也正式成为厦门TOD综合开发元年。他们预测，TOD有望在厦门掀起一场生活变革，彻底革新厦门人的生活方式。

// 重构城市发展格局

轨道交通是改变城市格局的重要力量。十多年来，厦门一直在跨岛发展的道路上努力，TOD模式将有力助推“一岛独大”城市结构，通过实施TOD开发，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，构建多中心的城市发展新格局。

近期，翔安区集中发布了蔡厝片区开发方案。其中，作为推动岛内外一体化进程、促进产业转型升级、拓展产业发展空间的重要载体，3号线蔡厝车辆基地在规划设计阶段就注入了TOD站城一体化综合开发的规划理念。

按照规划，3号线工程蔡厝车辆基地的上盖项目将包含居住、办公、商业、学校、休闲娱乐、主题公园等多种功能业态，建成后将成为配套完善的复合型生态居住社区，打造成具有鲜明特色的文体综合中心和高品质的地铁小镇。

对于厦门而言，在岛外新城建设轨道小镇，有利于引导人口与产业转移、产城融合，利用多层次公共交通系统串联“城-镇”空间体系，支撑厦门“两高两化”城市建设。

案例借鉴

早在2003年，就开始探索TOD模式的龙湖已经积累了多年开发经验。尤其是，于去年开业的重庆龙湖沙坪坝TOD项目龙湖光年，是一个集高铁、地铁、公交、出租等公共交通、商业、办公为一体的符合型交通上盖项目，是全国首个商圈高铁TOD综合体。

// 优化城市空间形态

TOD综合开发模式对站点核心区进行高密度集约开发，退让出更多公园绿地和开敞空间，将自身特色文化浸润到城市建设的细枝末节，构建鲜明的城市辨识度，有效避免了过去城市发展因强调功能划分而导致的城市景观千篇一律的问题。

按照规划方案，同属于翔安的彭厝片区，将以轨道4号线彭厝北站为交通枢纽核心的人流聚集效应，打造高密度的商业空间。该方案北至蓬莱路，南至肖厝南路，东临洪钟大道，西至新澳路，规划用地总面积为53.7191公顷，涉及翔安区金海街道前浯社区、彭厝社区、浦园社区。

未来这里将建设以轨道交通为核心的土地混合功能开发的TOD模式，实现土地高效、集中开发，提高利用强度。项目将释放15.9142公顷的商住用地，及10.6199公顷的商业、办公混合用地，规划居住面积15.9142公顷，预计可建设约30万平方米居住小区，将安排3.0795公顷配套教育用地，可大大提升片区范围内教育氛围及满足居民休闲需求。

案例借鉴

位于上海徐泾UNI-CITY天空之城，就是一个复合住宅、商业、办公、河滨公园、幼儿园等多重业态的地铁上盖“城市共同体”项目。相比于打造TOD概念，万科的天空之城系列更倾向于塑造“微型城市”的社区商业型模式，提出了融汇生态、人文、健康、便捷、智能的“未来城市概念”，连通城市和人的时间与空间，建立成一个舒适元气的新城市TOD生活中心。

// 提升城市消费能级

TOD项目依托轨道交通站点的人流聚集效应，围绕站点打造高密度的商业空间，植入新经济业态，营造新消费场景，将轨道交通“客流”转化为“人留”，提升城市生活品质和消费能级。如，建发&招商联手打造的建发缦玥长滩TOD商业综合体、宝龙商业与轨道交通集团联合打造的地铁1号线4个TOD项目等。

案例借鉴

基于地铁交通枢纽之上打造的TOD项目，“最大规模的TOD城市更新范例——东京涉谷站”，是个值得借鉴的案例。在复杂需求和有限城市空间中，涩谷站基于TOD模式，实现对土地的集约化利用，通过竖向复合叠加城市功能的模式，与地铁站无缝链接设置多首层概念，引入目的性消费业态的公共空间、剧院等，并在建筑上有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间尝试打造亮点。

// 缓解“大城市病”

TOD项目通过引导人们选择绿色出行，减少空气、噪音污染；通过构建立体交通网络，串联多种交通方式，有效提高城市运转效率，缓解交通拥堵；以TOD模式全面引领城市发展，提升城市综合价值，强化城市形态控制。

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去年厦门轨道交通集团近百亿竞得的厦门湖里区湿地公园TOD地块，是厦门市首个TOD开发项目。该地块位于城市中心高价值片区五缘湾湿地公园，功能定位为厦门本岛站城一体、功能复合TOD示范项目。

该地块将建成地下、地上一体的大规模商业中心，打造为整个五缘湾南区的商业地标；办公部分需打造成成长型总部认定标准的科技类、健康类总部。

值得关注的是，该地块开发模式，采用的是厦门轨道交通集团拿地，引入华润置地联合开发。二者合作下的湿地公园TOD项目值得我们期待。