城市观察 | 福州掀起“TOD”建设热潮 或将重塑城市空间新格局

编者按：TOD（transit-oriented development）是指以公共交通为导向的发展模式，是一个现代城市规划理念。当下，国内TOD概念泛指以火车站、地铁站、汽车公交站、机场等交通枢纽为中心，步行5-10分钟的距离为半径建立集居住、办公、商业、文化、教育等为一体的生活中心。在近年来以存量为主视角的开发市场，TOD成为了最重要的热点之一，各大开发商相继涌入，造就了一波TOD开发高峰。基于此，赢商网特对福州、厦门两个城市展开观察，浅谈城市轨道交通建设及TOD开发现状。

交通，作为城市发展运送人流、物流的重要通道，不仅是链接城市的重要纽带，更是城市发展主要动力。近年来，伴随着国内轨道交通的持续建设和城市的不断扩张，空间的集约化发展需求也日趋强烈。在此大环境下，TOD项目也成为了国内众多城市规划与建设的重点。

所谓TOD，即以公共交通为导向的综合发展模式，集办公、商业、教育、文化、娱乐、居住等功能于一体，形成集约、高效、舒适、绿色的城市空间。纵观国内外市场，无论是纽约曼哈顿的新世贸中心，还是日本大阪Grand Front、东京六本木新城，亦或是香港西九龙站项目，均是TOD模式的成功代表，是城市转型发展的范本。

现代化国际城市加速推进下的福州，近年来也开始了从配建城市轨道转向以“TOD”公共交通发展理念为引导，加速推进轨道城市的建设。据悉，目前福州建成、在建及规划中的170个地铁站点里，可结合地铁综合开发的站点已有42个，在建的TOD概念项目也已超过10个。未来，福州或将掀起都会生活方式新“革命”，重新定义城市商务、生活、消费等场景。

国内掀起“TOD”建设热潮，重塑城市空间新格局

“Tod模式”缘起于美国。1992年，彼得·卡尔索尔普提出公共交通导向的土地使用开发策略并逐渐被学术界认同。到1993年，彼得·卡尔索尔普又在其所著的《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》一书中旗帜鲜明地提出以TOD替代郊区蔓延的发展模式，并为基于TOD策略的各种城市土地利用制订了一套详尽而具体的准则。一时间，全美多地开始实行基于TOD模式的城市规划与建设。

凭借高效、开放、激活等特征，如今，美国、日本、荷兰、新加坡等对TOD模式的成熟探索，早已为全球打造了多个先进的范本。而我国作为轨道交通建设最为积极的国家之一，也逐渐开始了以更高效利用土地的TOD模式代替原本低效的交通枢纽建设。

一方面，国内城市轨交持续发展，周围可开发土地扩大。另一方面，存量市场下，各大开发商急需寻找新增长点，开发可持续发展能力强的TOD项目符合开发商的战略方向。于是，国内也逐渐掀起了“TOD”建设热潮。

据媒体报道，“仅2020年，北京就有71个轨道微中心将发展TOD，重庆发布了98个轨道交通站场TOD综合开发计划。往更南方看，上海、广州、深圳的TOD项目开发早于其他城市，且仍在扩张和发展。”

业内认为，TOD模式的出现不仅对于综合性解决土地复合利用、价值叠加等问题起到了至关重要的作用，同时，TOD项目也打破了空间壁垒，重塑着城市空间新格局。

​福州TOD指数领先，在建TOD项目十余个

与众多大都市发展必经路径一样，在轨道交通的加速建设下，TOD综合开发也成为了福州未来城市规划建设的重要模式。

实际上，早在2020年11月公布的《2020中国城轨TOD指数报告》中就提到，福州TOD指数排名已位列全国第七，而东街口站和茶亭站则进入运营未满5年站点TOD指数的全国前十。可见，虽还未实现“轨交成网”，但争创国家中心城市的福州，TOD模式的发展具备了无限的可能。

据统计，目前，福州在规划的TOD项目包括了大东海江山府、榕耀之城、城市之光、榕发悦乐郡、绿城海棠映月、帝封江TOD、竹岐地铁小镇TOD、滨海金茂智慧科学城、中骏世界城璟悦、榕心映月、天空之城、万宝苏TOD、南门兜TOD、地铁·睿达项目等在内的十余个。

·福州中骏世界城（计划开业时间:2023-06）

2020年2月27日，中骏集团宣布以45.6亿元成功斩获福州市仓山东升地铁上盖宗地2020-07号地块，这也标志着中骏首进福州。根据中骏集团官方消息，该地块计划打造“福州中骏世界城”，为45万方的TOD综合体。

福州中骏世界城效果图

资料显示，福州中骏世界城位于福州二环内仓山央芯板块，周边3公里范围内，囊括超300个成熟小区，65万消费客群，5km核心商圈常住人口100万；项目周边13所重点学府和超100座商务写字楼环伺。交通路网上，1号线、9号线（规划）、滨海快线（在建）三线地铁交汇，45 条公交直达，地铁南可快速到达机场，北可直达火车站，形成一个多维立体交通枢纽。

根据规划，福州中骏世界城将通过地下交通、商业中心和塔尖住宅三个纵向纬度，各个空间的生活场景自成一番天地。具体来看，地下空间将打通地铁站点，通过地下商城和购物中心的结合，提高空间利用率与生活效率；购物中心部分则围绕“年轻中心、家庭欢聚中心、生活方式中心”三个体验概念，打造生活娱乐目的地；而中骏世界城丨璟悦通过无界、智慧、美学、自然、Fun趣、乐活、尊崇七重生活系统，开启居民美好新生活。

据相关负责人介绍，福州中骏世界城将构建前mall后街的总图布局，打造TOD上的山水之城，为城市带来极致体验感与极致个性化的商业综合体。

·帝封江TOD

帝封江板块作为福州“东拓南进”城市发展的价值高地，被视为福州发展的“新热土”。根据规划，帝封江地块将以“一轴、双心、三片区”结构打造城市空间。

帝封江TOD效果图

建筑形态上，通过传统与现代的对比，及轴线标志性建筑的打造，塑造区域特色和门户形象。

在功能方面，以文化、宜居和旅游三大发展要素为基础，植入多种复合城市功能，满足人们生活、居住、休闲、娱乐等多方面需求。同时通过先进的规划理念，如TOD发展理念，一体化地下空间发展策略，以及“旅游休闲+文化/特色配套+地产”的发展模式，确保片区从发展初期就具有活力和竞争力，维持区域的健康可持续发展。

项目配套16万方商业综合体，包含展览、酒店、商业等设施。其中，帝封江商业中心将以“TOD+”的发展模式，通过水平与垂直双方向立体连接，将轨道交通换乘、停车系统、步行网络、开放空间、庭院景观相连，并通过居住、工作、商务、娱乐、休闲、购物、艺术体验等多种功能的复合，打造复合型城市活力中心。

·榕心映月

由绿城、首开、阳光城、中国交建、福州地铁五大知名房企合作开发的榕心映月，位处2号线与5号线（在建）交汇的金山地铁站，同时包含了涵盖近20条公交线路的城市级公交车站，立体交通网络通达全城。

榕心映月效果图

按照规划，榕心映月TOD商业综合体将融合“商、住、娱、行”等多重业态，通过双地铁、公交、电梯一站接驳，串联“艺术、潮流、陪伴”三大场域，打造城市级TOD能量生活中心，使城市复合集约化，形成24小时“生活综合频道”，实现人们在商业、工作场所、生活等各个场景的高效结合。

·地铁·睿达项目

地铁·睿达项目位于福州市晋安区华林路与茶园路交叉口东北角，紧邻福州地铁1号线斗门站B出口，是福州地铁自主开发的TOD项目。与大型TOD项目相比，地铁·睿达项目显得有些特殊，据悉，该项目总建筑面积仅约8345㎡，计划打造成“精品商业+小型快捷酒店”，项目已于2020年9月开工建设，总投资约1亿元。

（效果图）

无疑，TOD项目的开发，有助于城市空间的拓展，优化交通格局，为城市居民开启全新的生活方式。然而，不可忽视的是，所谓TOD，并不仅仅只是简单地跟轨道交通无缝对接，而是依托地铁的速度与力量，架构起新的城市发展方式、生活方式、居住方式，形成人流、物流、资源的有效流通，以及高速、高质、高效的时间利用。业内专家也指出，和国内众多一线城市相比，福州地铁运营时间较短，需要借鉴从国内多个城市的经验，寻找自身的发展之路。