地产“护盘”，这些总裁成了带头大哥

作者/李奕和

几日前，经历了个别公司债剧烈波动的碧桂园，最先等来了董事莫斌的支持。

3月17日，碧桂园地产集团公告，将计划由公司总裁莫斌、监事王增瑞以市场化方式在二级市场购买公司债券，总规模不超2000万元。

碧桂园这起操作的目标很明确，两位管理层买入的公司债，主要为“市场报价较估值偏离较大的公司债券”，以此积极维护公司债券价格的稳定，保护投资者利益。

无独有偶，新城控股也抛出了购买债券计划。总裁梁志诚、联席总裁曲德君、财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏，拟购买 2000 万元公司债券，计划实施期间为2022年3月21日至2022年6月20日。

房企老板、高管以身作则投入真金白银“托底”，总能为公司注入足够的信心。

近段时间以来，房地产企业连续的债务暴雷，让市场信心跌至冰点。

表现在市场端，担心交楼问题的购房客群观望情绪更加浓厚，房企销售停滞；金融端，则表现为金融机构对房企的不信任，正常融资受到极大限制。

这样的情况下，一些尚未出现债务违约的房企也遭受“误伤”，碧桂园是例子之一。行业风险有进一步积累趋势，持续健康发展备受影响。

为此，多部门近日相继发声，表示要防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展。

房地产的“暖春”似乎正在回来。

行业信心不足，房企屡遭“误伤”

管理层斥资购买公司债券，可看作是碧桂园对“做空者”的回应。

受预期不足，港股房地产板块持续走低等原因。近期，碧桂园股份及境内、离岸债务证券的成交价出现较大跌幅。其股价从3月8日开启下跌通道，当天开盘价6.59港元，至3月16日跌出52周最低价3.34港元，期间跌去近一半。

多只公司债也出现较大波动。3月11日，碧桂园所发行公司债券“21碧地04”，因二级市场极少量规模的交易，导致债券价格产生大幅下跌，盘中一度临时停牌。该笔公司债发行于2021年12月，实际发行规模10亿元人民币，票面利率为6.30%，债券为4年期。

碧桂园曾对此第一时间作出澄清，股份及公司债下跌，或归因于近期社交媒体上流传有关公司境内外融资相关不公平负面陈述/评论。该等有关论述为毫无根据且严重误导。

针对相关不公平负面陈述/评论，当时碧桂园就称，将积极开展维护市场稳定、保护投资者利益的行动。

“近期行动包括且不限于积极回购集团债务证券、提前将债务证券兑付资金划转至指定账户、向证券监管机构及银行间交易商协会等相关监管监察机构投诉举报散布谣言及恶意做空行为。”

公司董事莫斌、监事王增瑞计划出资购买公司债，是上述行动的动作之一。

事实上，受累于去年以来一系列房企债务爆雷的影响，行业信任变得极其脆弱，市场信心也随之跌至冰点。房企受“误伤”的事情也时有发生。

除了上述的碧桂园，旭辉也备受瑞银近日披露的一份报告所困扰。据了解，瑞银于3月14日发布研究报告，将旭辉控股股票的评级由“买入”调整至“中性”。

该机构的理由是，由于开发商的违约风险不断上升，旭辉合作项目多且合作伙伴多为民企（存信用风险）或金融机构（存挤兑风险）的民营房企，因此面临的潜在风险大。

随后的3月16日，旭辉不得不对外公告称，报告欠缺严谨且严重误导，目前公司经营情况良好。并针对瑞银提出的潜在风险点，一一作出回应。

用行动回击“做空”

对于部分房企屡遭“误伤”一事，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，这一方面表明市场信任极度脆弱，只要一有风吹草动就会反应剧烈。

“另一方面也说明市场高度怀疑这些房企可能存在较大的表外负债或者未披露的负债，对外披露的财务数据真实性存疑。”

汇生国际资本总裁黄立冲也表示，股价和公司债下跌的房企确实具有很大的债务违约风险，这是股票投资者和投资人厌恶风险和试图规避风险的表现。

乐居财经查阅了解，目前，碧桂园有存续境外债券28只，规模共239.44亿美元。截至2021年6月30日，碧桂园一年内到期短期债务868.21亿元，手持现金1862亿元。手中现金较为充裕。

事实上，除了高管层自掏腰包购买公司债券，碧桂园近段时间以来也多次回售相关境内外公司债，优化公司债务结构。

3月4日至3月13日，碧桂园于公开市场购回160万美元2022年7月到期的4.75%优先票据，及800万美元2023年1月到期的4.75%优先票据。购回的该等票据将相应注销。

而自2021年12月30日起及截至当时公告日期，碧桂园已累计购回优先票据本金总额4570万美元。这些票据原本分别将于2022年、2023年及2026年到期。

此外，控股股东杨惠妍亦多次增持公司股份，自2021年3月26日起至2022年3月17日，其已增持碧桂园股份合共约3.2817亿股。用实际行动支持公司的业务发展。

碧桂园称，将继续监察市况，并于适当时候进一步购回其优先票据。

最新于3月14日，碧桂园地产集团已提前完成"19碧地01"回售资金及2022年到期利息的支付。该公司债发行规模5.9亿元，回售资金兑付日为2022年4月6日，债券2022年到期利息2967.7万元。

地产利空出清了吗？

过去半年，房地产市场频频爆雷对实体经济造成较大影响。具体表现上，楼市持续转冷，商品房销售、投资增速持续下滑。在维持房地产“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下，近日多部委密集发声，“救市”信号明显。

3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，强调有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。当中提到房地产企业，会议强调要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

随后于同日，央行、银保监会、证监会、外汇局均作出表态，防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展。财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

政策利好之下，地产股迎来了难得的“大爆发”。

3月17日，房地产港股和A股均整体上扬。港股融创中国、上置集团、新城发展、龙光集团、时代中国控股涨幅超40%。A股阳光城、大龙地产、天保基建、财信发展、香江控股、嘉凯城、苏宁环球、世荣兆业、新城控股、广宇集团等逾十只个股涨停。

至3月18日收盘，当天建业地产、中国恒大、万科海外等多只内房股涨幅超8%。此外，保利发展、金地集团、新城控股、阳光城、滨江集团等A股房企尾盘冲击涨停。

欣欣向荣的大好行情之下，关于房地产利空是否已经出清的问题也被摆上桌面。

黄立冲对此表示，多部门表态促进房地产市场是上层意图用一些政策进行“救市”的表现。主要原因是现在国家急需化解房地产正在来临的潜在危机，所以暂停了房地产税的试点和加大一些支持力度和政策。

但该人士也表示，这并非利空出清，而是国家投入“救市”政策，这对房地产起到一定的支持作用，但是支持作用只能缓解3-6个月。其认为房地产现在离底部还很远，现在是“小阳春”而不是真正的“回暖”。

柏文喜也表达出了同样的观点。其表示，现阶段的房地产利空并未出清，房地产行业下行也尚未到达底部，楼市仍然尚待回暖和行业信心的恢复。

他进一步指出，房地产的这股暖潮是否会持续，还要看政策的实际效果、行业信心恢复和楼市的回暖情况，目前房地产板块已经出现了回调现象。