冲刺“最后一百米”，万物云招股书里透露了哪些信息？

作者/赵焓璐

万科2021年度业绩会刚刚落幕，4月1日一大早，万物云空间科技服务股份有限公司便向港交所正式递交了上市申请。

“证监会已经给出了小路条。”万物云CEO朱保全在3月31日举行的业绩会上表示，分拆万物云上市，主要需要通过引入国内外机构投资者，进一步提高万物云的综合实力，奠定行业的领导地位，得以吸引和保留人才。

按照万科3月30日发布的《关于分拆万物云境外上市获得中国证监会受理的公告》，中国证监会对万物云提交的关于境外首次公开发行股份的申请材料，决定对该行政许可申请予以受理。

而递交的招股书也意味着，万物云正式进入在港IPO实质阶段，距离敲钟时刻又近一步。

物管业务收入占比超9成

在过去的2021年中，万物云以全域空间服务公司的名号出现在众人眼前。官方解说称，万物云是由社区（万科物业）、商企（万物梁行）和城市空间（万物云城）“三驾马车”协同驱动的全域空间服务提供商，通过AIoT人工智能物联网以及BPaaS流程即服务解决方案为客户提升空间服务效率。

数据显示，于2021年内，万物云合计实现营业收入240.4亿元，同比增长32.1%，其中社区空间服务收入134.6亿元，占比56.0%，同比增长22.9%；商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36.2%，同比增长38.1%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入18.6亿元，占比7.8%，同比增长99.5%。

此外，2021年万物云主要深耕高能级城市，位于一线、新一线及二线城市的项目合约建筑面积在社区类项目中占比为86.4%；在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%，合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38.0%。

而关于城市空间服务方面，万物云自主研发的工单系统“百川引擎”上线，并已在万御安防、万物云城、园区和住宅业务内应用。旗下万睿科技的智能硬件产品及核心解决方案实现对外输出，其武汉数字运营中心也驱动超过2000个物业项目联动。

此外，于2021年7月，万物云还设立了“万物为家”品牌，还在年底为其并入了朴邻业务。至此，万物为家除租售服务之外，还将增加房屋整体装修、局部修缮、美居焕新等服务。

至此，在万物云前期不断发育扩张的背后，资本市场逐渐涌出其即将分拆上市的消息。2021年11月5日，万科则正式盖章，发布公告称拟分拆万物云在香港交易所发行境外上市外资股股票并上市。而次分拆上市完成后，万科的股权结构不会发生变化，且仍将维持对万物云的控股权。

彼时，万科表示，分拆上市有助于突出万科在空间科技服务领域的发展优势，提高万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于万科向开发、经营、服务并重的转型发展。此外，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道。

最大单一客户万科

万物云本身也在上市进行时中不断寻找提升竞争优势的方法。

2021年8月5日，万物云与阳光城达成换股协议，万物云将持有上海阳光智博生活服务集团股份有限公司100%股权，而阳光城将持有万物云4.8%股权，同时，双方成立新合资公司承接阳光城新开发项目。最终，于2021年10月1日，万物云成功并表阳光智博，其收购总价达50.31亿元。

另悉，于2021年9月，万物云在福州召开与伯恩物业的战略合作启动会，伯恩物业正式加盟万物云，其商写、医院、学校、旅游景点等业务模块也将加入万物云相应垂直业务板块，逐步导入万物云质量体系，使用万物云星尘系统及BPaaS服务，该收购总价约为20.06亿元。加入万物云后的数月内，阳光智博及伯恩物业合计贡献收入人民币10.57亿元、净利人民币1.47亿元，并为万物云带来了8.26亿元的净现金流入。

值得注意的是，阳光智博及伯恩物业的加入也使万科及万物云的商誉进一步扩增。万科披露的2021年业绩报告显示，万科集团整体商誉增至38.22亿，同比增长1752.41%。而该增长正是由于万物云的并购动作。其中，并购伯恩物业增加商誉约12亿，并购阳光智博则增加商誉约24亿。

另悉，万物云旗下商写物业服务子品牌万物梁行还于2022年2月完成了首笔并购。2月8日，江西博能实业集团有限公司拟转让江西日新物业管理有限公司51%股权，接盘方为深圳市万物梁行物业服务有限公司。

于股权变更后，日新物业大股东变为万物梁行，持股51%；剩余股权由博能实业持29%，理想投资持20%。

关于并购事项，万物梁行CEO叶世源早在分拆万物云上市消息公布的一周后，便于媒体采访中提前“剧透”，其表示，收并购异类物业管理公司，可以增强物业管理公司的专业能力，以此强强联合，服务新兴行业客户，共同进入新赛道。

在查阅万物云上市相关资料时，观点新媒体了解到，朱保全曾公开表达过其对于物业行业的观点：资本市场把物业定义为“最后一百米”，而物业公司可以被定义为AUM（Asset Under Management资产管理规模），因为站在AUM的角度，物业公司跟客户之间特别容易达成共识。

从万物云提交的招股书可知，2019年、2020年及2021年，万物云五大客户的销售收入分别为人民币21.62亿元、人民币37.48亿元及人民币47.18亿元，实现逐年增长，分别占其总收入约15.5%、20.7%及19.8%。

值得注意的是，其最大单一客户为万科集团，销售收入分别为人民币17.7亿元、人民币27.99亿元及人民币38.21亿元，分别占总收入约12.7%、15.4%及16.1%。万物云已与最大的客户万科集团建立持续业务关系与长达27年的合作关系。

另针对万物云多种业态的发展，朱保全曾表示，其空间（Space）板块中，住宅物业增速将控制在30%以内，商业物业保持30%-60%的增速，而城市物业的增速大于60%。这侧面证明了城市服务或将成为万物云上市后发力的重点。

这种猜测并非空穴来风，万科董事会主席郁亮也曾于2021年第一次临时股东大会中表态称，中国多一家或少一家物业上市公司其实无所谓，但如果以城市服务商的战略定位出现，这意义是非凡的。此外，郁亮还进一步表示，万物云的分拆是万科集团开始的第一单，其他几个业务希望未来也能陆续上市。

在万科2021年业绩报告中显示，万物云将计划实现住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家增长45%；计划2022年高满意度高收缴率的项目占比进一步提升10%；到2022年末累计落地100个城市服务项目，协同开发、租赁住宅、商业等业务团队，挖掘更多的城市建设和服务机会。而在以上目标完成前，万物云或许要先做好敲钟的准备。