疫情下，商业资源正在加速向优质项目集中

“经微信公众号商业与地产（ID:commercialproperty）授权转载”。

真正的强者，哪怕身处逆境，也绝不会躺平，他们会努力打破固有模式，通过全面创新打开新局面。

依托绝佳的区位优势、有节奏的分期入市策略以及持续深耕的运营服务品质，成都天府和悦广场（开业时间:2022-07）不仅以2.5万方的经营面积创造了9个亿的销售额，更以区域内最大的商业体量取得了远超预期的二期招商成果。疫情淬炼下，这座超大型购物中心正稳步迈向未来。

于疫情中震荡穿行是近两年实体商业的最真实的写照。

在全国一二线城市购物中心客流和空置率尚未回暖的前提下，2022年，我们又遭遇了疫情局部多点爆发，这让每一个身处疫情之中的城市和企业都倍感压力。

2021年全国一二线城市购物中心空置率为9%，这已经超过一个成熟购物中心6%的警戒线。成都，这座近两年中国商业最具明星气质的城市，在疫情和新增供应之下商业地产空置率也再度上涨。在赢商网监测的成都91家购物中心中，2021年空铺数高达1676个。

但是，我们发现，在这一严峻的环境下，有一家开在新商圈的购物中心却逆势火爆，一期仅2.5万方首年就做了9个亿的销售额；二期招商成果更是远超预期，招商率高达75%。

这，就是成都天府和悦广场。

疫情下，消费承压，供需矛盾突出，地处天府新区的天府和悦广场凭什么开业即爆火？高达25万方的商业体量何以拥有如此强大的品牌号召力？经过深度分析，我们总结了以下几点经验：绝佳的区位优势、有节奏的分期入市策略以及持续深耕的运营服务品质。

01

扛起商圈发展重任

绝佳位置崛起城市商业新中心

“四川天府新区公园城市标准化综合试点”、“‘碳中和+’8大前沿研究中心”、“经济总量突破4000亿元，增长9.7%“……成渝地区双城经济圈建设、长江经济带发展等战略交汇叠加下，天府新区正在积极抢抓重大机遇，以城市能级和品质的提升，推动城市全面高质量发展。

根据最新消息，距离项目仅8KM的天府中央商务区已累计引进中国融通、日本神户医疗等中外重大产业项目93个。以总部经济、科技研发、文化创意等为重点支撑的现代产业体系正加速崛起，持续吸引航空航天、量子信息、能源科技等以新兴产业为主的高薪高学历技术型人才来此发展。

天府和悦广场所在位置属于国家级新区——天府新区核心地段，该区域也是天府新区人口最集中、最成熟的核心中央居住区，项目5KM范围内有麓山高端居住区在内的几十个品质楼盘，15分钟车程内可触达华阳、南湖、麓湖、麓山、新川科技园板块高达120万新中产家庭消费群体。

此外，便利的交通进一步为项目加码。出门即达麓山大道二段西站，距海昌路地铁站约1公里。如果开车，可从梓州大道、麓山大道直达项目。未来，还将与地铁21/29号线直接连通，延展城市边界，有效导入源源不断的客流。

基于对周边常住客群数量、人口结构组成以及消费需求的精准洞察，项目团队最终确立了“天府新区中产生活方式”的商业定位，以期打造一个真正能够同时满足和承载人们生活需求与精神需求的一站式消费场所，带动消费者生活方式和城市功能的整体跃升。

在成都以南，一座城市商业新中心正在崛起。

02

一期入市即火爆

揭秘天府和悦广场成功背后的秘诀

对于商业地产开发商和城市运营商来说，超大型购物中心一直以来都是既有挑战又极具成就感的“梦想”。尤其是在近年来的地产调控下，全力启动一家超大型购物中心之后，依靠何种策略和打法能够缩短超大型项目较漫长的培育周期，平衡资金投入与回报，愈发考验着操盘者的全面谋划能力和深度运营实力。

于2020年10月开业的成都天府和悦广场，不仅在开业首年就创造了高收益，还成功延续了开业时的高流量转化，展现了一家本土化房企的绝对实力。

区域内唯一全品类超大型购物中心

“区域内唯一全品类超大型购物中心”是天府和悦广场的定位，更是其重要打法之一。

据商业与地产了解，在2022年待开商业以及在建和规划的商业项目中，基本以社区型购物中心和中型购物中心为主，这也就意味着天府和悦广场将是未来两到三年内天府新区唯一一家超大型购物中心。

作为润达丰商业布局“世界级门户”的核心旗舰项目，天府和悦广场在囊括25万方自持商业、3000个停车位基础上，规划引进300余个品牌，业态全面、内容层次丰富多元，覆盖家庭生活、时尚零售、热门餐饮、娱乐休闲、亲子教育、智能生活、运动健康以及社交空间，全方位满足新中产客群多元品质消费需求。

但是，超大面积的操盘空间带来巨大的想象空间的同时，也带来了高风险。那么，项目团队又是如何降低操盘风险的呢？我们从接下来的分析中找到了答案。

强主力店支撑韧性业绩

通常来说，分期虽然会拉长项目的整体周期，但更有利于项目的健康运转。面对疫情的不确定性以及项目的大体量，如果同时开业，将会增加更多风险与时间成本，也需要一次性投入大量资金。一期项目率先开业，然后再利用逐渐形成的良性商业氛围推动二期项目的进展，不仅能做到有效回笼，还能尽早提升人气和打造商业氛围。

充分考量之下，商业团队最终采取了分期入市策略，即：

• 一期，优选国际生活方式品牌，山姆会员商店、迪卡侬两大主力店率先开业；

• 二期，在深入把握消费者需求的基础上，逐步推进内容力建设，以达到「开业即顶流」的效果。

而从这份于行业动荡中交出的“不俗答卷”可以看出，项目开局发展态势持续向好：

• 截止到2021年12月31日，一期2021年总营业额约9亿元。

• 总车流突破91万辆次，单日最高车流突破6000辆，以大型、中高端车为主。

• 山姆付费会员超10万人，山姆提前两个月迈入1亿美金俱乐部。

• 迪卡侬开业首年坪效位居西南门店第一位。

......

山姆会员商店开业现场

迪卡侬最新形象店

一方面，选择拥有强大引流能力的两大主力商户，很好地匹配了天府新区中产消费客群的基础消费需求；另一方面，又进一步验证了区域内消费客群基数与消费实力，测试了未来的商业潜力。

显然，这家具备长期发展眼光的企业，已经“武装”了韧性发展的能力。

05

持续深耕运营服务品质

做城市高品质商业引领者

尽管一期交出了一份满意答卷，全方位承压环境下，天府和悦广场想要大象起舞仍旧任重道远。值得欣喜的是，无论是面对行业内卷，还是外部互联网平台的流量挤压，项目都向市场明确传递了对未来发展的信心。

从去年4月正式举办招商发布会到春节复工后的捷报频传，疫情反复似乎也从未影响项目的招商节奏以及招商成果的如期兑现。目前，天府和悦广场招商进度已达到75%，远超项目预期。其中，首店占比超80%。

品牌数量只是基础要求，如何更好地实现品牌组合业态配比的创新，保证项目成功地经营运作和可持续发展，才是更严峻和更重要的任务，也更加考验招商团队的精细化运营实力。商业与地产了解到，天府和悦广场商业团队有着一套具体而逻辑清晰的打法：

“持续的通过优势品类（+该品类代表品牌+该品牌代表商品）定向引流，品类交叉引流等运营活动，让用户形成品类消费的深度，跨品类消费的广度，以及消费次数的频度增长，从而带来用户平台价值的增长。”

而从具体的品牌内容来看，大致呈现出「高频」「高质」「深度」三大特点。

高频——六大中心的设定对应的都是核心客群的高频消费场景，每种业态又分别涵盖多个高频细分品类。比如「家庭优选中心」，涵盖了超市、影城、书店、家居、宠物等满足新中产物质与精神双重需求的5种高频细分品类；「运动生活中心」则涵盖运动场馆、运动专业设备、运动时尚服饰以及运动理疗服务4大板块，致力于搭建成都首个全链运动生活体验中心。

高质——从品质上来看，汇聚的是头部品牌或区域首店。引入品牌都是各自领域的佼佼者，自带流量与话题，且门店级别较高，可满足消费者多元化购物需求。比如华为智能生活馆，是授权店体系中最高级别的MSC（Multiple Sales Center，即综合销售中心）门店；adidas Supercourt为阿迪达斯全新品牌线。

天府和悦广场adidas Supercourt装修效果图

深度——在品类延展上做深，能够满足用户更多样的兴趣需求，形成区域或者城市的单品类或者多品类中心。以「智能生活中心」下的智能产品品类——智能汽车为例，目前已引入Smart EQ、智己、极氪、福特野马、蔚来汽车等头部智能汽车品类。

结语

“当潮水褪去，才知道谁在裸泳。”

疫情之下，客流萎缩、业绩下滑、库存积压、 物业成本上升、人力成本居高不下……多重负面因素叠加让众多品牌线下店铺选择“断臂求生”，仅保留盈利空间最大的店铺，这也让优质项目的市场稀缺性更加明朗。

“优质资源向优质项目加速靠拢”——疫情反复之下，能让优质品牌坚定选择，尤其是落子首店、旗舰店等一系列定制化店铺的项目，便拥有在市场中被广泛认可的“优质“价值。

从项目层面来讲，无论是选址层面所具备的人口优势，还是测试市场时的分期入市策略，再到品牌招商层面的精细化运营，天府和悦广场自身便拥有一套相对完备的抗风险机制，同时叠加优质品牌资源的默契配合，成就了其在市场中独一无二的核心竞争优势。

项目一期凭借2.5万㎡体量，在开业首年创造了9亿的亮眼业绩，可以预见，未来，随着天府和悦广场二期的入市，其优质商业价值将进一步凸显。