传统步行街成功改造的7大因素：强场景体验、复合型业态、制造个性...

在城市多商圈格局逐步形成、城市综合体一站式服务及电商价格优势的冲击下，属于传统步行街的高光正在逐渐淡去。大势之下，也有一些曾经衰败的步行街，通过改造升级获得二次生命，成为城市地标或网红，它们都做对了什么？

叮梆商业设计通过苏州淮海街、深圳南头古城、西安大唐不夜城、成都猛追湾、云南丽江美食天街、上海愚园路等国内成功出圈的改造案例，总结分析一个成功的传统商业步行街改造设计需要哪些因素。

01

文化主题塑造出强场景体验

纵观成功出圈的步行街升级改造，无一不具备鲜明的“标签”，即文化主题特色，并由主题营造出全方位的场景体验。

西安大唐不夜城从最初的不温不火，到每年吸引无数蜂拥而至的游客，全方位沉浸式的唐文化情景体验是关键；

深圳南头古城从一个破败的城中村街巷到深圳新晋微旅游目的地，岭南古风的建筑与氛围营造功不可没；

云南丽江美食天街从停滞八年到成为丽江旅游目的地，秘诀之一在于对于当地纳西文化的创新演绎；

苏州淮海街从普通的日料街蜕变日式风情打卡地，对于异域风情的呈现是其迅速占据年轻客群心智的重要原因……

我们也能看到，越来越多的步行街选择以在地文化作为场景打造的主要内容，叮梆认为原因在于：

一是在地文化与旅游客群的关联度更强，能同时带动本地客群和旅游客群，实现商业引流最大化；

二是在地文化具有唯一性和稀缺性，更容易塑造出步行街的个性与差异化竞争力，并由此带来传播、打卡、话题，进而使商业逐渐成为一座城市的新度假名片。

02

动线设计打造多节点体验

动线设计打造出多个节点体验在步行街设计中非常有必要，即在每一段距离设计一个停留点，这个点可以是功能分区、景观小品、艺术装置、或者咖啡店、水吧、休息亭等。

对于长街而言，多节点体验能够通过“移步换景”来降低动线过长带给人的疲惫感与无聊感。2100米的大唐不夜城，通过不同的功能定位将街区分段进行节点体验设计，不同的游玩业态能够让游客不至于因为街区过长、场景风格单一而觉得无聊，且街区内几乎每隔数十米就有一个互动式小品的形式，能够快速聚集人流。

对于短街而言，多节点体验最大的作用就是增加人在街内的逗留时间，解决缺乏可逛性的问题。云南丽江美食天街，项目本身存在着面积偏小、街区宽而短难形成围合效应的问题，为了解决问题，一层广场的动线设计增加了小吃街、景观喷泉、休息亭、小舞台等体验节点，丰富可逛性的同时也有效形成向内的聚集效应。

▲西安大唐不夜城功能分区图

▲丽江美食天街改造后一层节点图

03

人车混行向人车分流优化

人流与车流没有明显划分，造成人车混流，整体混乱无序是目前大部分商业步行街的痛点，也成为其改造升级提升品质要解决的问题。

改造后的淮海街取消路边停车现状，扩大步行区域路幅宽度，增加外摆区，提升街道的商业氛围和用户体验，由通过性马路向漫步型街道转变，而现有机动车道及通行维持不变。

成都猛追湾改造前灌木丛与栏杆阻隔了滨河空间，造成人车混流，改造时拆除了机动车道，绿化护栏、灌木及地被，增加10个功能各异的休闲平台，并用单车绿道将其串联，实现滨河路人进车退的动线设计。

西安大唐不夜城为了保证安全性和体验的完整性，则直接将多条公路改造为禁止汽车行驶的步行街。

▲成都猛追湾人车分流

04

从单一业态到复合型业态转变

传统步行街之所以衰落，单一业态或简单的业态组合无法在同质化竞争中突围是重要原因。进行升级改造的步行街，无论从竞争力出发还是从消费体验出发，都更倾向于多元复合的业态组合。

西安大唐不夜城在一轴·两市·三核·四区·五内街的布局内，集合夜间观光游憩、文化休闲、演艺体验、特色餐饮、购物娱乐等五大产业形成旅游集群，同时打造文化IP和表演活动，使所有人步行都能游览、消费、观赏和休闲，满足一站式旅游消费需求。

上海愚园路改造更新后，依托历史建筑形态，引入艺术、创意、文化等体验式复合型业态，集聚创新型创意办公空间、优质创业孵化器、艺术家交流空间、文创品牌集合店、社区邻里中心、公共空间艺术等于一体，成为城市街区更新的新样本。

深圳南头古城改造完成后，除了原有的古迹建筑外，引入传统特色餐饮、新式休闲配套、文创精品零售、人文生活居所四大特色业态，构建全新的社区场景。

值得注意的是，对于多元业态的选择，还要根据项目本身的情况因地制宜。例如云南丽江美食天街，改造定位为单一的餐饮业态，实际上是因为其临近丽江古城、民族文化交流中心、游客中心，由于旅游资源集中于古城导致人流大量聚集古城而难以存活，要想在同质化竞争中取胜，只能将业态锁定为客群针对性强的“餐饮”，差异化的定位使全新开业的美食天街成为本地餐饮和游客就餐与休闲的首选。

05

配套休闲活动空间实现与社区共生

为了实现可逛、可玩、可休息的目的，许多步行街改造时会规划配置配套的休闲设施、休闲活动和休闲空间，真正实现步行街与社区共生的状态。

猛追湾望平坊改造，以原纸箱厂纺织厂旧址、原国税局及家属楼为基础，打造出猛追湾故事馆、几何书店、梅花剧场、创客共享办公空间等多种业态的复合文化综合体，对全龄段客群展开在地文艺座谈、零售、小型演出等。在街区必要的位置则增加灯带、提高使用率，组装地灯形成星光广场，接纳广场舞和集体运动健身。

上海愚园路整体改造的一大特点就是街区景观重构，提高公共空间使用率，打造精致的“街区广场”。如愚园路1107号的创邑Space门前辟出近400平方米的开放式耐踩踏草坪，定期邀请艺术家以环保材料在草坪上搭建公共雕塑，希望艺术成为市民、游客触手可及的存在。

云南丽江美食天街在内广场特别打造了一个户外休息亭，使整个开放式的广场形成向内聚集的磁场。休息亭既配套服务于新增的移动店铺小吃街，又成为欣赏音乐喷泉的绝佳视角，更可成为城市居民空闲时消遣去处。小舞台的增加则能通过动态歌舞表演的方式，吸引更多顾客驻足。

▲云南丽江美食天街改造后

06

整体设计保留共性制造个性

个性塑造带来的多元体验是步行街改造设计的核心，但绝不意味着要放弃街区的共性部分，因为共性的保留能体现出整个文化主题的特色并形成整体形象的连续性。保留共性制造个性是改造设计的大原则。

深圳南头古城在街道路面的改造过程中均采用了岭南传统街道的铺地材料和组合方式。路面上的排水金属构件与石质井盖，也都采用了符合当地风貌的材料进行铺设。同时，根据每个建筑沿街立面的特点，为每一段立面设计了形式不同却风格协调的景观构造。最终，使承载着悠久历史文化的主街焕发了新的生机。

苏州淮海街为每一家店再次设计门头，并通过色彩与材质的表达，打造门头与里面之间的对比配合，让每一家店既“独立”，又成为街道主题的一部分。

▲深圳南头古城改造前

▲深圳南头古城改造后

07

产权集中管理确保改造效果的持续性

在国内，凡是能维持高水准场景体验的商业项目，几乎无一不是“全自持”和“强运营”：产权归属相对统一，能被运营方所有效管理，强控日常运营。

而传统老旧街区类项目，产权状况往往分散碎片，陷入“各自为战”的状态，其中的商户必然各有自己的运营状况，容易因为各种原因调整自身的经营。这种情况下，改造后只要有一家出于现实压力调整业态，或许就会对主题场景“破功”，长此以往，甚至会回到更新前的状态。

苏州淮海街之所以拥有较为完整的场景呈现，离不开其产权的集中和明晰，近9成物业属于苏高新文旅集团，万物梁行（即苏州万科&戴德梁行）做轻资产管理输出，几方的协作配合，让项目得以完整呈现。

除了上面提到的几大因素，传统步行街改造是一项复杂的工程，还有方方面面的因素需要考虑，建议聘请专业的策划、设计团队进行调研评估并提出可行方案。通过专业团队的加持，把控好落地环节及实施过程中的节奏，坚持主线，小步快跑，当然也还要做好试错调整的心理准备。