洞悉新一代副中心样本的空间、功能与潜力 ——中海环宇城MAX引领真如副中心商业蜕变

普陀区以境内普陀路而得名，拥有深厚的历史底蕴和人文积淀。吴淞江（俗称苏州河）横贯全境，是西连太湖流域，东通黄浦江、长江的内河航道。19世纪末叶，中外商人凭藉吴淞江水运之便，纷纷在两岸兴建工厂，促进了境内经济的发展，逐步成为上海著名的老工业区。

跨入21世纪，普陀真如一跃成为上海“一城四副”规划的副中心（2001版上海市城市总体规划明确）。沉淀近20年，2018年真如副中心规划批复，中海以94亿竞得“红旗村综合体”四幅钻石级地块，真如副中心开发建设自此全面进入快速发展期。

空间无境|辐射长三角的开发性生产力服务中心

真如位于沪宁发展轴带上的重要节点，将依托上海西站城际、城市交通枢纽综合优势以及充足的储备用地，发展成为“辐射长三角的开发性生产力服务中心”。真如的空间结构规划，对内要与其他副中心协同托起主城区空间格局的高度和希冀，对外还承着载辐射长三角的“沪西北公共活动中心”角色。怎么在有限的空间内拓展、延伸、集聚、辐射，是新一代副中心需要全盘考虑的。

1、TOD枢纽，构建长三角1小时生活圈

随着长三角一体化提升为国家重点发展战略，真如副中心规划的目光聚焦在打造“服务长三角的公共活动中心”上：进一步增强真如城市副中心的辐射带动作用，融合上海西站等枢纽功能，辐射中心城西北部地区，承担商务、贸易、综合枢纽等职能，承担起上海西北地区与长三角城市群第一站的重要角色。

上海西站一贯与长三角有着紧密联系，2010年开通的沪宁城铁初步构建了长三角1小时生活圈的重要轴道。“十三五”期间，真如城市副中心在进一步拓展开发空间的基础上，实现了上海西站交通枢纽、真如副中心综合管廊及交通路、水泉南路、真华南路、宁川路等主要基础设施建成投运；高·尚领域、星光耀广场、普陀绿地缤纷城、中骏天悦等4大商业综合体相继建成，开始发挥主核心区商业商务价值；同时全力推进超大体量的城市综合体真如境项目规划完成至投入建设；公共服务配套也日益完善。

2、十年一剑，沪西北门户面貌一新

十年磨一剑，成片的铜川路水产市场和老旧城中村已完成全面拆迁，困扰真如副中心“老大难”问题不复存在。未来这里将被被优质小区、商业中心、商办酒店和文化配套所更替，摇身一变成为拥有一线“真如绿廊+真如港”生态景观资源的宜商宜居新社区，一切都在焕新迭代。

大规模基建的开发投入将快速改善片区的居住环境，老旧人口随着拆迁逐渐郊区化，高质量人群将随着产业群的建成汇聚于此。除了区位优势，真如的教育资源相比于普陀其他板块更为丰富，其中较知名的如真如古镇旁边的真如文英中心小学、上海师范大学附属第二学校等，均为区内首屈一指。随着基础环境的改善，基于传承的优质教育资源，真如版块吸引了大批追求高品质的中产家庭涌入置业，真如副中心住宅板块在近几年炙手可热。中海真如境住宅区臻如府导入了6000+高净值人口，毗邻的高尚领域、宝华城市之星、汇德里等住宅也汇聚起高密度的中产圈层。随着高新产业的转型、高质量人口的导入、多元客群生态的构建，真如副中心的建设按下了快进键，规划全景落成指日可待。

当前，真如副中心规划形成为“一核两心”、“纵横双轴”、“一廊一环”的空间结构，其中“一廊一环”串联起真如生态长廊以及真如古寺、中环岛、真如文化中心、上海西站等板块的真如活力环。由中海商业开发运营的环宇城MAX，地处11/14号线真如核心位置，缘起于最具人文精神标签的真如古寺片区，以抢滩之势，拥抱城市更迭中的首单红利，与真如发展前景齐驱并进，引领片区消费升级。

功能无界|文化+生态+智慧+新型复合城市中心

相较于前两代副中心以商办、金融、传媒等为主要功能，新一代真如副中心更加注重内涵式发展，凸显“文化+、生态+、智慧+”等多种复合功能的叠加与升级，打造宜业宜居、宜乐宜游、活力人文、生态包容的城市副中心。

中海真如境项目位于真如副中心的核心位置——11号线和14号线交汇的真如站点上盖，东西向分别与城市主干道真华路、曹杨路相连，与内环、中环近距离衔接。中海真如境打造了一个集30万方商务、15.8万方商业（上海环宇城MAX）、20万方住宅（中海臻如府）、3万方长租公寓、5.7万方山姆会员店和1万方文化型剧院（中海剧院）于一体的“伟大的一平方公里”复合业态综合体。

孕育在副中心焕发蓬勃生机的土壤中，中海真如境的规划建设与真如城市副中心的底蕴和前景，是息息相关、一脉相承的。

1、文化+ ，历史传承与创新规划相融合

普陀区底蕴深厚，相较于90年代“拆为主”的改造模式，真如副中心的建设和发展更需要重视综合业态融合和保护在地文化。环宇城MAX作为真如境中业态最复杂、场景最丰富、与市民交互最紧密的购物中心综合体，历史文脉与现代潮流交汇于此，项目通过现代化手法焕新演绎城市记忆，历史文脉得以涅槃重生。

环宇城MAX将原址“铜川路水产市场”打造为集饮食、娱乐、休闲、打卡为一体的空间体验中心「铜川渔乐」。从“吃羊肉，烧头香”到逛“铜川渔乐”、观“真如夕照”，使古今文化在同一空间中对话交流。传承在地文化的银杏广场则保留了与真如寺同龄的700多岁的古银杏树，并特地聘请专业的古树保护单位，进行“管家式”一对一的精心养护，将建筑整体退界30米，在保留古树的同时满足了人们对公共活动空间的需求。

此外，环宇城MAX将引入书店、脱口秀、展览等一系列产品业态，引领内容文化型消费，打造情景化综合体超级IP。位于环宇城MAX东南侧的中海剧场也吸引了开心麻花总部入驻。历史文脉、新兴艺术，各方合力铸就了“新文化·泛娱乐聚合域”磁场，未来将引领真如副中心文化巨舰启航。

2、生态+ ，擎画蓝绿交织、水城共融的生态版图

普陀区，历来在各区中拥有苏州河最长岸线，这也是打造生态普陀的底图。秉承 “一江一河”世界级滨水区的发展理念，普陀区将以苏州河 21 公里黄金水岸为纽带打造生态文化休闲带。真如区域内则规划了一条结合现状河流水系打造的“滨水绿环”真如港；此外还有长达6公里，总占地面积21.5万㎡的真如绿廊，连通苏州河、内环地区与外环生态绿带，实现中心城与外围的生态空间互联互通。

环宇城MAX坐落于真如生态绿廊和真如港滨水游憩的景观焦点处，自然休闲空间、文艺展示及活动空间、商业建筑空间在此融为一体，为购物中心内外场景的打造和延展提供无穷想象。依托水景环绕、蓝绿交织的自然环境，环宇城MAX这座都市岛屿将在高楼林立的城市中孵化一处诗意乌托邦：高楼林立中的屋顶live house、观景露台中的寻宝树屋，禅意远眺的真如夕照，集野趣、自然与艺术为一体的最美天空露台...

3、智慧+ ，助力普陀科技创新发展

近年来普陀区成功转型为服务长三角“三地一级”的新普陀，“科技金融”已作为四大支柱产业之一列入普陀区的重点发展规划。中海真如境作为普陀区在建的最大规模城市综合体，将成为区域新一轮科技金融发展的新高地。

2021年年底，普陀红旗村4号地块——中海真如境首栋超高写字楼举行封顶仪式并启动全球招商，吸引了更多优势科创企业落户普陀真如。该区域除中海整体开发的总体量约30万方的6栋写字楼外，根据真如副中心规划，真如核心区将建成超过15栋，总体量超150万平方米的写字楼集群，同时容纳10万人以上共同办公。在环宇城MAX购物中心开业之前，周边写字楼均已相继入市，形成了一个成熟的“商务群落”，成为工作日客流的稳定来源，与周边新中产家庭为主的客群结构形成平衡互补。未来，这一片区的办公人群将不断集聚，环宇城MAX能大幅度覆盖周边商务人群，焕新商务办公空间。

潜力无尽|中海商业旗舰之作中海环宇城MAX

上海环宇城MAX购物中心建筑面积15.8万平方米，预计于2023年下半年入市。作为中海UNIC环宇商业版图中的一员，环宇城MAX代表了环宇城产品线的旗舰之作，亦是中海集团倾力打造的重点标杆项目。

不同于单一的购物中心或购物中心上盖写字楼/酒店公寓开发模式，环宇城MAX与真如副中心、与中海真如境“伟大的一平方公里”共生长，其场景丰富度之高、功能之广、协同之强、生态之美，非前者可比拟。环宇城MAX力求打造真正满足顾客功能需求组和情感需求的有温度的一站式购物中心，引入「国际潮流时尚+游乐体验+高端影院+最美书店+轻奢健身」等业态头部品牌作为主力店，打造融合消费、体验、社交，具备独特标签的超级购物中心IP。

环宇城MAX作为首批入局真如副中心商业蓝海的项目，将把握区域人口红利、发掘多样化场景潜力、凭借中海商业的实力，提升区域消费能级，助推区域经济高速发展。

1、真如后发优势与人口红利

普陀区常住人口123.98万人。环宇城MAX周边3km高依赖度活跃消费群超96万人（核心客群），5km核心商圈常住人口约230万人（辅助客群）。与其他老牌城市副中心相比，真如拥有明显的后发优势：区域人口密度大，商业密度低，随着副中心的建设，人口红利凸显，消费需求迭代升级，亟需新兴商业为片区发展注入新能量。环宇城MAX将打造“普陀商业新名片”，加速真如商圈崛起，提振商圈引力，更好地导入人口流量：11/14号双地铁带动通勤客群消费，高端企业园区加持商务型消费，山姆会员店吸引高客单远距离生活消费，开心麻花剧场导入文化型消费。

2、玩转组合消费场景潜力

据悉，与环宇城MAX B2层无缝衔接的山姆会员商店将先于购物中心开业，吹响真如商圈崛起的第一声号角，为其源源不断地导入客流。山姆会员店位于真如绿廊地下空间，建筑面积约5.7万平米，租赁面积1.8万平米，是上海浦西首个旗舰项目，也将是上海首个结合TOD及城市公园综合开发的山姆会员商店。山姆具有高品牌价值，采用“会员制+仓储”模式，以中产阶级家庭为核心目标客群，从大众点评数据来看，无论总分、各单项分，还是点评数量都显著高于普陀区的其它主要超市。山姆开业后将加速首波优质客群沉淀，赋能环宇城MAX主体商业，共创超级商圈：辐射超10公里范围的客群，带来约30亿年销售额，缩短项目培育期，催化商圈成熟。

与山姆会员店齐驱并进，环宇城MAX将引领多样化消费场景赋能，目标客群结构更丰富，涵盖中产家庭、小资白领、潮流先锋、都市新贵、文艺青年。

从早C治愈晚A微醺、自由驰骋先锋运动、吸猫撸狗宠物友好、诗意栖居解忧空间、露台清风live沉浸等各类场景氛围的营造，到开心麻花剧场、山姆会员店、真如绿廊等资源的联动，环宇城MAX摒弃单一消费目的购物形式，组合并提供了Family&Youth两条经典打卡路线，实现真正的365天24小时无界生活，让消费者可以在不同身份状态及生活节奏之间无界切换，随心而择。

3、中海商业开发运营实力

自2013年面世以来，中海商业已成星火燎原之势，已布局北京、上海、广州、成都、南京、济南、长沙、佛山、珠海等国内主流城市。未来将持续开发苏州、沈阳、大连、太原等其他国内重点城市。截至2021年年底，中海环宇商业持有已开业购物中心项目18个，建设及规划中购物中心数量达23座，未来3-5年将以每年新开4个以上项目的速度加速增长，管理规模将突破400万平方米。

环宇城MAX秉承与品牌合作共赢、持久经营的理念，更重视商圈口碑打造与品牌培育赋能：紧抓定位，通过引入区域首店、旗舰店等，构建活力焕发的商业环境；精细化运营，与品牌共成长，格外重视购物中心项目开业后的运营和推广。中海商业成功稳健的运营经验，将为入驻商户提供更好的运营平台和更强劲的经营助力。

未来，中海环宇城MAX将协同新配置（副中心主核心地位+中海中心天际线双子塔）、新场景（文化+生态+智慧+新型复合城市综合体）、新产品（山姆会员店+开心麻花独栋剧场）带来耳目一新的现代商业体验。

结语

作为上海最后一个待发展的城市副中心，真如副中心具有高度战略地位。相对于其他购物中心而言，环宇城MAX自有其独特性、共创性、融合性，同时秉承“大运营理念”，把自身的产品、内容与各类场景、业态融合协同，实现与人的交互、链接。相信在不久的未来，上海环宇城MAX将促进普陀区核心商圈的形成和升级，释放真如城市副中心的商业活力。