国际消费中心城市建设一周年 京沪商业供给量已与纽约、东京持平

中国连锁经营协会

文 | 邴雪​

2021年7月，经国务院批准，上海、北京、广州、天津、重庆五个城市率先开展国际消费中心城市培育建设。国际消费中心城市建设一周年，通过便民一刻钟商圈建设、首店引进、夜经济建设等多项培育措施，各城市都交出了靓丽的成绩单。

从全球范围来看，以成熟型国际消费中心城市为参照，归纳和总结国际消费中心城市的共性条件和特征，无疑对我国加快培育建设国际消费中心城市具有重要的启示作用。纽约、伦敦、巴黎、东京等国际大都市，依托完善的基础设施、服务体系和消费环境，汇聚了最顶级的全球消费资源，数量最多的高端零售品牌，和高收入、高素质的全球消费人群，形成了最顶尖的国际化消费市场。

本文主要聚焦各大国际都市经济发展特征和商业设施供给比较，探索国际消费中心城市的进一步发展和创新空间。

一

2021年北京、上海人均GDP接近3万美元 建设国际消费中心城市正当时

国际消费中心城市是经济高度发展的产物，在本国经济体系中具有举足轻重的分量，具有高度发达的经济水平和完善的基础设施、服务体系和消费环境。据统计，全球140个主要消费城市的人口仅占全球的13%，而消费支出额占到全球的33%，经济总量占到全球的36%。

全球主要国际消费中心城市基本情况 数据来源：各地统计部门

北京、上海等一线城市具有巨大的发展潜力，在科尔尼2021年全球城市指数排名分列第六和第十，2021年GDP双双突破4万亿人民币（6300亿美元）大关，GDP总量已接近伦敦、巴黎等城市水平，人均GDP接近3万美元。

回顾历史，纽约、伦敦、东京等国际城市都在20世纪90年代人均GDP达到2万美元左右，此时也正是这些城市由生产、贸易、金融中心逐渐发展成为现代服务业和高端零售品牌的聚集地，从而确立其在全球的国际消费中心城市地位。因此，从我国主要城市的经济发展阶段来看，建设国际消费中心城市正当时。以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局中，消费将扮演更加重要的角色，培育国际消费中心城市有助于城市功能逐步从生产形态向消费形态转变，顺应当下城市发展经济结构优化的需求，也有利于满足人民群众对消费升级和对美好生活的向往。

伴随着纽约向消费中心型城市的转型和发展，当地零售业和餐饮服务业得以快速发展。从1990年开始，纽约零售、餐饮和服务业从业人员比重逐年提高，根据美国劳工统计局数据，纽约市2018年零售、住宿和餐饮服务业就业人数比1990年净增加28万人，占纽约市就业人口比重提高3.5%。至新冠疫情前，2019年纽约市零售业占当地经济比重达到12%，提供了34.5万个就业岗位，占私营企业岗位数的9%，2019年，纽约市零售业全职从业人员平均年薪达46600美元。

当前，欧美国家属于典型的消费驱动型经济增长模式，其最终消费支出占GDP比重达到80%以上，中国的消费支出占GDP比重在2011—2020年间平均为53.3%，上海、北京为60%左右。消费结构方面，上海、北京等城市服务性消费占社会总消费的比重约为60%左右，和纽约等国际大都市70%以上的水平相比，还具备一定的发展潜力。

二

上海、北京商业设施供给总量和人均商业面积已与纽约、东京等城市持平

国际消费中心城市汇聚了全球最顶级的消费资源，不论是零售品牌数量和质量都处于国际一流水平。

1.国际知名品牌聚集度

从国际知名品牌集聚度来看，北京、上海、深圳、成都等城市已经位列全球前茅，尤其是上海全球零售商集聚度达55.3%，全球城市中排名第2，仅次于迪拜，已超过伦敦、巴黎、香港、纽约、新加坡等地。

2.人均门店占有量

北京、上海土地面积较大，全市人口密度低于纽约和东京，相应的门店密度也要远远小于纽约、东京等城市。北京拥有商业网点近10万间，门店总数在四个城市中排名第一。东京人均拥有门店数量最高，平均每10万人拥有518家门店。上海、北京人均拥有门店数量总体与纽约、东京相差不大。

数据来源：各地统计部门

3.人均商业营业面积

人均商业营业面积是体现一个国际城市商业饱和度的重要指标。由于城市区域发展不平衡的存在，人均商业营业面积不是判断城市商业开发是否过剩的唯一指标，但我们还是可以从中看出该城市商业的发展变化，同时也可以作为城市发展对比的参考数据。

数据来源:《北京市商业服务业设施空间布局规划》（2019）

根据《北京市商业服务业设施空间布局规划》（2019），以常驻人口来统计，北京人均商业营业面积达到2 m²、上海人均商业营业面积为1.4 m²、与其他国际大型城市人均营业面积基本相当，但由于连锁化和标准化程度相对较低，我国存量商业还有待进一步提质增效。

我们选取购物中心和便利店一大一小两个主要业态来衡量不同类型消费的城市商业设施供给数量和人均占有量。

4.人均便利店占有量

便利店是社区商业的重要组成部分，也是城市社区商业便捷程度的代表型业态，在便利店业态最为发达的日本，平均每2000多人就拥有1家便利店，而且几乎可以承载消费者从餐饮到服务的大部分日常生活需求。从总数上看，上海全市拥有连锁便利店品牌十余家，便利店网点近7000家，总数已超越东京，满足了上海消费者便利消费的需求。尤其在本轮新冠疫情期间，上海的便利店在疫情中快速恢复营业，成为重要的保供力量。

数据来源：CCFA城市便利店指数、各城市统计部门

相较而言，我国主要城市社区便民设施在连锁化程度、人均占有量、覆盖率、网点密度，尤其是城乡布局的均衡度上还存在一定差距。

2021年5月，商务部等12部门印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》。各地也纷纷出台相关设施，促进和提高社区商业布局与发展。北京市商务局数据显示，截至2021年底，北京市共有蔬菜零售、便利店(社区超市)、早餐、家政、美容美发、末端配送(快递柜)、洗染和便民维修等8类网点超过9万个门店。来自上海市商务局的数据显示，上海目前全市便利店和超市网点9143家，平均每2645个常驻人口就有一家。

5.人均购物中心占有量、人均购物中心面积

购物中心因其大体量的营业面积，丰富的业态组合，较强的聚客能力而在各城市的核心商圈中占有非常重要的位置。购物中心体现了城市的商业设施资源和服务消费者的能力。

数据来源：ICSC、JCSC 各城市统计部门

在大型购物中心方面（可租赁面积在3万m²以上的购物中心），上海平均每8万人即拥有一家大型购物中心，而纽约、东京平均每间大型购物中心服务消费者人数达20万人以上，上海购物中心人均占有量已经远超纽约和东京，成为当之无愧的购物中心之城。

数据来源：ICSC、JCSC、赢商网 CCFA综合整理

数据显示，2020年上海人均购物中心面积达到0.884 ㎡，北京为0.628 ㎡，（数据仅涵盖3万㎡以上购物中心）。美国购物中心总面积约为7.5亿㎡，人均购物中心面积为2.15㎡，位列全球第一，但纽约市人均购物中心面积仅为1.1㎡左右，在美国排名靠后。日本依然是百货占主导的市场，且多为小体量商业体，根据日本购物中心协会数据，东京全口径购物中心总面积约510万㎡，人均购物中心面积仅为0.365㎡，远远小于上海和北京。

三

城市商业类型和地理分布结构不均 商业经营有待进一步提质增效

尽管北京、上海等城市人均商业营业面积和人均购物中心面积在全球排名靠前，但与全球主要国际消费中心城市的对比来看，我国城市商业还存在一定的空间和结构布局上的不均衡，零售业的效益还相对偏低，不论是从零售总额还是个人零售消费额来看，都存在一定差距。

1.10万㎡以上大型购物中心增长快、占比高

中国连锁经营协会最新数据显示，2021年全国新增各类购物中心近500个，比2020年增长约10%，截至2021年底，全国在营购物中心（含都市型、区域型、社区型以及奥特莱斯）6300个，其中“购物中心Top70企业”共经营购物中心2061个，总建筑面积约2.13亿㎡ ，平均每家购物中心面积超过10万㎡。

截至2021年，全美购物中心数超过11万个，而其中95.9%是社区和邻里购物中心，面积在37000 m²以上的区域型购物中心数量总数到今天为止依然不超过3000家，数量占比不到2.7%。

数据来源：ICSC国际购物中心协会

根据日本购物中心协会数据，日本现有购物中心3195家，其中以小体量商业体为主，平均单个购物中心面积仅为15,891㎡，大部分购物中心面积分布在1万到3万㎡之间，超过10万㎡的商业体只有7家。

2.城市郊区商业设施供给质量有待提高

由于城市各区经济发展和商业布局不均，城市商业设施密度和人均占有量在结构上呈现非平均状态。北京、上海等主要城市大型商业设施、社区商业和便利型商业主要集中在核心商务区、内环等主城区，远郊区连锁化零售商业设施与市中心存在较大差距，商业设施数量和质量还有待进一步提高。举例来说，北京市城六区等中心区域无论是商业设施规模和人均商业营业面积都远高于房山、门头沟、平谷、延庆等区域。

北京市规模以上大型商业服务业设施空间分布图

3.人均消费支出和人均零售额仍有较大上升潜力

数据来源：各城市统计数据及CCFA综合测算

上海和北京的人均零售消费额尚不足3000美元，而纽约和东京人均零售额已经超过1万美元，人均零售额已经超过了当地常住人口人均消费支出，可以看出，外来游客对于两座国际都市的零售销售贡献不容小觑。

4.切实提升零售经营效益

2021年，北京、上海主要连锁零售业坪效达到近5000美元/平米，仅为东京和纽约的1/3左右。零售业平均人效方面，纽约高达42.75万美元，而北京为19.37万美元，上海为14.68万美元，与东京基本持平，但与纽约差距仍然较大。

数据来源：各城市统计数据及CCFA综合测算

数据来源：各城市统计数据及CCFA综合测算

在零售商业饱和或趋于饱和的状态下, 商业设施资源的无序增长也将对一个城市商业经营规模的结构和效益产生影响。

比如，购物中心专家王玮在《0.3平方米人均购物中心面积—目前国内城市的警戒线！》一文中列出了2006年-2017年上海购物中心销售和规模的增长比。可以看出，从2013年开始，上海购物中心的销售增长已经跟不上规模的扩大，随着人均购物中心面积的提高，购物中心坪效在2013年后呈现抛物线状下滑。

资料来源：根据上海商业信息中心和上海购物中心协会的数据综合编辑

2014年，上海市发布《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》，为商业设施建设增速过快踩下刹车。按照规划，截至2020年，上海规划商业设施建筑总量控制在7000-7500万平方米，年平均增长仅为2.6-3.6％，比2009-2013年期间年均5.96％的增幅减速近五成。

而上海购物中心占社会消费品零售总额比例是国内最高的，国内二三线市场的购物中心开发程度更值得引起当地规划部门警惕。

数据来源：赢商网 前瞻产业研究院

尤其是新冠疫情以来，门店关店率大幅提升，赢商网2022年一季度发布的《2021年西南购物中心调查报告》，2021年，重庆3万m²以上购物中心存量项目174个，存量面积已达1559万m²，已经超过北京，仅次于上海。另一方面，重庆61家购物中心平均空置率达到10.64%，空置率超过20%的商场比例接近1/4。

四

结语

回顾历史，纽约、伦敦、东京等国际城市都在20世纪90年代人均GDP达到2万美元左右，此时也正是这些城市由生产、贸易、金融中心逐渐发展成为现代服务业和高端零售品牌的聚集地，从而确立其在全球的国际消费中心城市地位。2021年北京、上海人均GDP已接近3万美元，从我国主要城市的经济发展阶段来看，建设国际消费中心城市正当时。培育国际消费中心城市有助于城市功能逐步从生产形态向消费形态转变，顺应当下城市发展经济结构优化的需求。

现阶段来看，上海和北京商业设施供给总量和人均商业营业面积已与纽约、东京等城市持平。尤其是购物中心人均占有量和人均商业面积方面，我国近十年新增大型商业体数量和商业面积已问鼎全球，上海和北京甚至已经超越纽约、伦敦和东京等城市。但与国际城市相比，现阶段两座城市无论是消费总额还是人均消费额都还存在较大的上升潜力。另一方面，国内城市商业设施在类型分布和地理分布等方面还存在着较大的结构性不均衡。因此有必要实施合理的商业规划，制止商业设施过度、无序发展，实现城市商业供给和消费的动态平衡。

从企业层面来看，我国零售企业经营效益平均水平不高，人效和坪效方面与国际城市存在差距较大。目前零售业的创新和变革更多集中在前端的数字支付、数字营销和即时零售上，数字化能力的提高需要进行大额的投资却又难以产生即期效益，零售企业在差异化商品开发、供应链效率、资金效率以及会员运营方面仍需进一步提高。

中国的零售创新是在无人区中的试验，数字化支付和数字化技术的应用支撑了大量新零售、新业态的发展和创新，这方面中国已经领跑全世界。而如何在快速创新的同时，切实提高零售效益，提高标准化和规范化水平，保障消费者权益，不断创造价值，中国零售业才能实现高质量发展，真正屹立于世界前沿。

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