“拒绝躺平”的MALL，都是如何降低空置率的？

随着中国经济的不断发展，在购物中心内卷化、电商的普及与爆发、国民收入水平的提升、消费升级等各种综合因素的影响下，购物中心与品牌商家的关系也在不断重塑。

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“居高不下”的空置率

据赢商大数据监测，2021年全国20个一二线城市购物中心平均空置率同比下降18.2%至9.0%；但相比疫前的6.1%的较低水平，仍有差距。其中，满铺出租的商场数量与2020年持平，为101家；出租率超过95%商场占比约46.3%，同比增加21.7%；同时，约3成商场空置率超过10%。

当下，购物中心“空置率”已然成为摆在运营者面前的首要难题。然而站在城市更新大潮下，存量时代考验着我们对商业生命周期的挖掘和延续，“再生与自救”成为国内商业向下一阶段突破新生的重要方式。

尤其经过疫情的洗礼，消费者需求及习惯发生转变，线上消费成为他们主要的购物方式。需求大幅下降，供需矛盾突出，购物中心唯有求变，进一步调整和升级租户结构与品质、优化品牌业态占比、主力品牌组合，才是商业购物中心的解决方案，一起来看：

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面向Z世代，主打时尚潮流文化

近年来随着“爆改而红”的商业项目不断涌现，购物中心则越来越倾向于品牌调改升级。

TX淮海丨年轻力中心，其前身为华亭伊势丹，当时经营了15年后因中高端客流持续下跌、空置率过高而宣告歇业。此后，百联集团与锦江国际集团签署合作协议，将各自经营的第一百货淮海店与锦江国际购物中心合并，化身为淮海中路最大的体量商业体—TX淮海。

TX淮海旧改的最大目的是对于“人流洼地”的痛点解决，该项目遵循“文化”先于“招商”的运营逻辑，通过举办展览打造出一个潮流集群区域，吸引客流并转化为真实消费。

TX淮海首创策展型零售概念，围绕艺术展、艺术互动装置、设计师品牌等，营造出年轻力氛围，聚集了陈冠希的潮牌、专门卖宠物衣服的品牌、室内滑雪的专业体验创新空间、Vintage集合店等特色品牌。

每一个路过TX淮海的人都强烈体会到这个区域的休闲氛围，消磨掉传统MALL“高端”所带来的心理成本。而TX淮海四层被贴上的“Vintage（复古）”标签，更是成为时下Z时代最热爱的场景之一。

它以“Vintage X classic mode”为主题，打造了500㎡的“复古HOTEL”特别空间，展示出不同风情的精致复古单品，连带同楼层的餐饮空间都覆盖上了浓郁的复古工业色彩。

TX淮海可能是一个找不到任何对标案例的购物中心。它没有完全遵循盒子商业的构成法则，比如清晰闭环的动线，明亮的商铺展示，甚至连一个常规大气的中庭也没有。但同时，消费者又不得不被其品牌内容的丰富性所吸引。项目通过专业策展管理+创新体验零售的结合，重新定义商业空间。

意外爆火的TX淮海，不仅吸引无数潮人大咖打卡，还一度被称为“魔都最好拍商场”、“堪比美术馆的商场”，成为商业的璀璨焦点。

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引入“首店”，营造稀缺体验感

三里屯太古里作为北京商业活跃度和风向标的代言人， 疫情伊始同样不可避免地出现了空置率上升、业绩滑坡的现象。

早在2020年太古地产有限公司发布的公告中，披露了第二季度的营运数据。数据显示，二季度三里屯太古里零售销售额同比减少38.1%，下滑明显。

去年疫情期间，虽然面临销售、客流难以提升的状况，但三里屯太古里仍旧能够把握内部调整时机，通过调改和品牌升级打造了更时尚、更潮流的体验。

三里屯太古里 依托 “时尚潮流风向标”的影响力和辐射力 ，鼓励国际高端、时尚品牌“首店”、“旗舰店”落户，被誉为“首店收割机”：今年2月25日迎来了& Other Stories 北京首店、日本的PUBLIC TOKYO和UNITED TOKYO均为内地首店、瑞典香氛BYREDO是中国首家beauty plus精品店、日本甜品LeTao、Ralph’s Coffee为北京首店等品牌。

三里屯太古里除积极引进首店外，更有多家小众、时尚品牌进驻，如Tiramisu所在位置被LeTAO替代，潮牌服饰b+ab的位置被UNITED TOKYO替代，美国快时尚品牌HOLLISTER一层区域成为了网红汉堡店SHAKE SHACK等。

此外，中国大陆首家Apple Store新店在设计上延续了品牌一贯的通透、简洁风格，并融入许多北京元素，建筑主体的玻璃幕墙采用了景泰蓝纹饰，也纳入了Forum互动坊、Viewing Gallery景廊和Boardroom商谈室等不同的场景。

星巴克臻选三里屯太古里旗舰店是星巴克在中国内地的首家旗舰店，2020年8月该店同样进行了换装升级，一层为商品市集，二层为Bar Mixato创新酒坊。 通过星巴克臻选咖啡的加持、Bar Mixato创新酒坊体验的引入，进行了全方位体验升级，成为最新版拥有酒坊的星巴克。

随着一系列品牌门店升级，三里屯太古里的迭代进入一个新阶段，调整后的品牌门店功能性更全面，更好的满足了消费者对于时尚生活的追求。 在如今商业竞争越发激烈的大背景下，三里屯太古里在招商上通过择优引进更多有创意的新品牌，包括在概念上、形象上，或者独具风格的旗舰店等，始终保持北京顶尖潮流圣地的调性，挽回销售颓势。

未来，商业购物中心如何制定项目整体发展战略、构建项目业态组合以及引入知名IP，迎来购物中心的新增长点，成为实体商业难以解决的问题。

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丰富业态组合，打造多元引擎

上海U479 是由新世界集团与盈展集团共同打造的项目，其前身是新世界休闲港湾。改造后的U479是一座共13层的高窄型商业体，商业体量1万㎡， 围绕年轻力、夜经济与烟火气，打造24小时+“日·夜”的运营模式 。

白天，首发首秀、潮玩快闪等品牌和活动，是年轻人的潮流聚集地；晚上，通过网红餐饮、休闲娱乐等方式，打造属于年轻人的“深夜狂欢之地”。创新楼层布局，小商业的独门“吸客术”，项目将12个垂直楼层划分为5大主题空间。　

其中1F-3F设置旗舰店，5F-9F为主力餐饮，F4作为主题空间过渡衔接，用于活动平台，实现客流的承接输送。10F-11F为一个高端样式Spa。B1层通过引入音乐现场营造年轻人爱的“地下氛围”。

4F则为“次首层社交平台”，主要用于打造各种活动，如快闪活动、小剧场等，实现全年龄、全领域、全类别、全覆盖的社群聚集，不仅可以弥补小体量商业没有宽阔中庭的缺憾，还能实现低层与高层间的客流引流。

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主题街区常换常新

2010年5月开业的 北京朝阳大悦城 ，为适应消费者对单一场景到体验场景的变化，对位于五六层的高位停车场进行改造，新建成面积约1万平方米融合商业、艺术与自然的主题街区。

“悦界”是朝阳大悦城较早打造的主题空间 ，将客群聚焦到了年轻消费群体。通过上下挑空的中央花园、露台及回转楼梯连接，让消费者体验到漫步回游的乐趣。

局部错层的建筑手法，突破常规的店铺布局方式，增强了视觉的丰富度。回转楼梯、临花园的露台，既是通道、观景台，也是极佳的商铺外摆空间，形成“店即景，景即店”的和谐交融。

继“悦界”之后，朝阳大悦城又连续打造了慢食空间“拾间”和未来青年消费场“伍台”和聚焦年轻人自我成长的知识分享空间“度刻”，因此朝阳大悦城也一直是京城潮流人群的聚集地。

本文部分素材来源盈石资产等

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