极具挑战的这一年，如何做好家门口的生意？

疫情重压下，重置了中国商业的基本面，并加速商业新的趋势向前推进。

尤其是这一年来，从2021年的娴熟应对、复苏回温，到2022年疫情“倒春寒”多点爆发、短暂失速。

“适者生存”规则之下，稳健为本、精细化运营成为购物中心旋绕不开的关键词。

在实体商业承压环境的这一年里，时代·芳华里（中山）迎来了开业的第一个运营周年。

站在后疫情时期的“新宠”——社区商业这一风口之上，复盘时代·芳华里（中山）这一年所演绎“乘风破浪”的故事，我们所看到的不仅是一个商业新项目成长历程，更从细微之处观察到商业市场的新变化。

01

逆市周期下

时代·芳华里（中山）稳场经营法则

2022年8月5日起，时代·芳华里（中山）开启了“1”起+FUN|一周年庆暨夏日踏浪之旅主题活动，正式迈入一周岁。

时间回溯至一年前，该项目顶着市场压力迎来正式开业，为中山西沙溪镇片区带来首个现代社区购物中心。这背后，项目历经五百多天大刀阔斧的改造，成为存量改造的又一范本，让中山商业篇章翻开新的一页。

◎ 时代·芳华里（中山）改造前后对比图

从内部市场来看，项目开业这一年，恰逢是中山“十四五”开局阶段，从2021年全市GDP达3566.17亿元、同比增长8.2%，社会消费品零售总额1530.11亿元、同比增长8.7%，带来的稳步增长；到2022年上半年，全市GDP为1697.99亿元、同比增长1.0%，社会消费品零售总额808.93亿元，同比增长2.7%，表现出企稳回温，均努力为商业市场提供良好的营商环境。

从外部大环境来看，据赢商大数据监测全国3万㎡及以上购物中心整体变化，其中一二线城市空置率在2021年为9.0%，相比疫前仍有差距；客流量总体呈下降趋势，其中2022年3月客流量探底，同比下跌25%，至4月起才开始复苏，市场仍承受着压力与考验。

逆市之下，时代·芳华里（中山）开业这一年来展现出超强的韧性。

• · 项目开业首两日营业额超640万元、客流近50万人次，开业一年日均客流稳定在3万人次以上，日均销售额超140万元；

• · 项目带来百个品牌亮相，近50%首店品牌和契合项目改造的全新品牌形象店，带动当中50%的品牌突破区域业绩记录；

• · 约5.6万㎡商场体量，开业满月坪效突破1200元/㎡，不少品牌月度坪效表现优越，成为场内、区域的“坪效之王”，同时，如REACTION Arena 全天候运动体验馆、探险阳光乐园等斩获亮眼成绩之外，均在客流上具有很强的社区吸引力和粘性附着力；

• · 近一年外部市场环境冲击下，不少商场场内商铺迎来一波又一波闭店潮，项目仍保持超95%的出租率，远高行业水平，实现场内的稳定经营。

时代·芳华里（中山）能做到稳场经营，时代商业集团商业招商中心总经理黄滔用一词概况，便是「聚焦」。

基于“家门口的花漾时光”的定位，时代·芳华里（中山）一方面聚焦消费者，以更强的便利性触及中山西沙溪镇片区社区居民，另一方面则聚焦商户本身。

项目开业这一年，面对外部市场的困难，时代商业灵活调整合作模式，大力度推行优惠政策、活动助力，并协助场内商户上规上限，获得政府资金补贴，务求给商户带来稳定经营和业绩增长。

另外，时代商业也会持续对商场进行调整升级。如受疫情影响较大的餐饮品牌，时代·芳华里（中山）及时进行品牌焕新和补充，新引入森哥全天茶楼、PAIX COFFE等中山首店品牌，以及旦夫人糕点这类网红品牌，持续巩固市场地位。而在零售品牌上，项目引入FOLA女装、华为等，务求不断完善消费者的需求，让商场更趋于完美。

开业一年，时代·芳华里（中山）借由稳健的经营表现，增强了合作品牌方的市场信心，建立起更紧密深厚的合作关系，这也是项目愿意与商户共同成长的成果。

02

深度社群运营

持续焕发生命力

购物中心在开业之后，会遇到新形象、新空间、新品牌带来的新鲜感与热度的褪去。即便是全新改造后焕新亮相的时代·芳华里（中山）也无法避免。

如何通过精细化的运营、管理，保证项目的可持续发展？

时代·芳华里（中山）的做法，除了在经营层面上更聚焦合作商户，更以活动为纽带，让商场与消费者建立情感共鸣，以此深耕社群运营，持续焕发生命力。

开业至今，时代·芳华里（中山）围绕“家门口的花漾时光”这一内核，不断以此延伸策划主题形式多样、内容丰富多彩的营销活动，在强化项目社区亲子家庭连接的同时，兼顾对各类客群的吸引力。

比如，项目去年焕新登场亮相，便引入心花怒FUN奇幻花园剧场美陈中山首展、首个地标级大型雕塑拿笔小象，助力项目实现开门红。

后续一年间，项目基本保持每月均会有相应的大型重点主题活动，带来包括元旦戏剧节の夜光木偶、奥特曼主题月、加油鸭气球中山首展、“仲夏梦”乐园主题活动等，平均带动超50%以上的客流增幅，持续为项目注入活力。

如聚焦社区儿童客群，时代·芳华里（中山）主打奥特曼主题月，举办奥特曼中山首展、奥特曼主题生日会等主题内容，让场内相应儿童业态品牌参与其中，构建情感纽带，形成粉丝粘性。活动在当月契合母亲节、520等节点，更延展奥特曼亲子陪伴、奥特曼气球雨等活动，实现客群的延伸。

数据显示，奥特曼中山首展客流环比增长99%、销售额环比增长85%，助力读木舟绘本馆、翔天爱滑、大嘴猴等儿童品牌业绩斩获中山第一，当月客流增长74%，有效带动全场客流、销售的双增长。

另外，时代·芳华里（中山）也通过不同的活动形式，不断扩大社群辐射范围。

如项目借助元宵情人节交友计划、绝美调香沙龙等活动，有效拓展年轻客群、圈粉女性消费群体。

项目更联动政府机构等异界资源，如联合沙溪镇教体中心举办沙溪镇小学生舞蹈比赛，联合沙溪宣传办、雅乐居私房菜带来端午节包芦兜粽体验等，以此拓宽活动的渠道，触达和惠及相应社区群体，并凸显购物中心的社会功能价值。

以活动连接消费者，实际时代·芳华里（中山）也在不断为在场商户价值赋能。项目在今年市场复苏的4月，集结百万商户福利，联动官方小程序举办「疯抢48小时」大促活动，不仅带来超80%客流增量，更盘活近8万私域会员流量，促成品牌活动与消费者精准匹配，提升消费体验。

实际上，横向对比后续开业时代·芳华里CR8所做的营销活动，能清晰看出时代商业对旗下两个项目的差异化打法。

在今年年初亮相的时代·芳华里CR8，至今举办中古市集&港乐音乐会、OuttaLab无可厚啡市集、WHIKO迷の生物主题展等活动，更注重联动办公园区的年轻客群，而时代·芳华里（中山）的主题活动则更聚焦触达当地社区居民。

正是基于时代·芳华里（中山）在居所与生活的融合上作出了积极探索，该项目在第17届中国商业地产节上收获“年度标杆创意营销奖”殊荣，得到行业的认可。

如今，时代·芳华里（中山）迎来一周年庆Party，延续项目以往主题活动及策展的调性，以中山首个Tiffany蓝海滩、中山首创4米爬墙北极熊、胖胖动物限定展三大展陈，在项目庆生同时，也在持续占领消费者的心智。

03

从中山到东莞

时代·芳华里的成功拓步

面对疫情之下带来市场行情的不确定性，时代·芳华里（中山）这一年的表现，更使行业看到了社区商业的重要性。

时代·芳华里（中山），聚焦社区商业进行稳步经营，强化消费者心目中“家门口的花漾时光”的印象，带动客流、销售不断增长，让项目能从培育期快速进入成熟经营期，实现资产的盘活与增值。

但作为一个开业仅一年的旧改项目，时代·芳华里（中山）还有不少地方需要完善、提升。

据黄滔透露，基于如今疫情加速商业分化的发展趋势，契合消费者对社区商业“多、快、好、省”的需求特性，接下来时代·芳华里（中山）的运营思路和打法将更加聚焦，淘汰不适合的品类，更集中强化生活类的业态，后续还会将在广州较为时尚的休闲类、餐饮类品牌引进中山，并继续加强特色营销，打造生活、亲子等差异化标签与内容集群，突围商业同质化。

时代·芳华里（中山）的成功打造，也让时代商业旗下产品具备规模扩张的可复制性。

时代商业吸收了时代·芳华里（中山）运营经验，并积极筹备时代·芳华里（东莞）这一全新项目。

同为芳华里产品，同属社区型商业，时代商业异地复制下并未忽视产品的非标性和差异化打造。

一方面，时代·芳华里（东莞）基于东莞道滘片区地70万m²大城的社区居民生活需求进行打造，定位“道滘家庭·乐活纷享地”，聚焦当地家庭、小镇青年客群。

另一方面，时代·芳华里（东莞）项目形态以两个盒子加一条街区组合，分别通过缤纷生活聚场、青年欢聚场、儿童家庭欢聚场三大主题场域，以户外及室内的共性突破，带来区别于以往社区商业的传统生活调性。

这恰恰是时代商业独特的竞争优势，根据不同项目，迎合本地消费习惯，打造符合当地城市机制的特色商业项目。

一周岁的时代·芳华里（中山），让行业看到市场逆境之下关于社区商业、关于旧改项目的成功运营范本，而即将于今年四季度亮相的时代·芳华里（东莞），则让行业看到时代商业在不断变化的市场环境下的创新进取。

时代商业的每一步探索、每一次突破，均立足“城市美好创变者”的发展定位，为城市生长持续赋能，与城市共创造，得到合作伙伴的支持，赢得市场的肯定，也让消费者拉满更多的期待。