尘埃落定！合生商业成都首个合生广场落地高新中和

​上周，成都市公共资源交易服务中心发布国有资产盛世嘉苑综合体出租竞价结果公示，成都高新合商领航商业管理有限公司以20元/㎡/月底价竞得标的。

据天眼查显示，成都高新合商领航商业管理有限公司 （下称高新合商领航） 由成都合商蓉荟商业管理有限公司 （下称合商蓉荟） 和成都高新区社事投资发展有限公司 （下称高新社事投） 分别持股51%、49%。合商蓉荟背后的实际控股人为合生商业，这也就意味着合生商业将成为盛世嘉苑综合体的实际运营方。

盛世嘉苑综合体位于高新区中和街道朝阳路与康和路交汇处东侧，项目规划地上6层和地下1层，总建筑面积72670.08㎡。

据业主方公布的出租方案显示，项目租赁期限为15年，租金每两年递增3%。项目经营需按照集餐饮、购物、休闲娱乐、生活配套服务等多元业态的购物中心进行打造，店铺数量不少于100家，除电影院、超市外，单个店铺面积原则上不高于3000㎡。

从区域发展的角度来说，盛世嘉苑综合体入市后，将会在很大程度上补足中和片区的商业网络，更进一步“满足周边居民对幸福美好生活的新向往”，也必然会对区域价值及能级提升起到非常积极的作用。从更深层的角度来看，这是高新区社事投盘活国有存量资产，为发挥经营性国有资产的最大效益而采取的有力措施和全新尝试。

目前，尚不清楚双方合作的细则及代价，但作为合生商业与高新区社事投的全新合资公司，高新合商领航以承租方的身份参与到国有存量资产的盘活之中，实际上是一次国企混改的落地实践，盛世嘉苑综合体从公开竞租到开业运营的过程，其实也正是在回应市场关注的“具有丰富商业运营经验的民营企业如何有效参与国有资产的保值增值”这一问题。

该如何来理解二者在这其中的关系呢？简单来说就是各有所长、各尽所能，具体而言，就是国企“管资产”，民企“管经营”。分别来看：

一方面，高新社事投是高新区区属国有准一级平台公司，作为高新区国有资本总体布局的重要支撑，高新社事投聚焦教育、文化、体育、医疗卫生、养老托育、农贸市场等民生公共事务，致力于打造社会事业发展投资平台，是高新区社会事业服务的投资运营商。目前，已经打造和运营的项目包括锦城综合体、神仙树综合体、丰收综合体、“今福蓉”高新长者之家、“咿薇”婴幼儿之家等公共事务配套空间。

另一方面，合生商业在北上广深成等十余个主流城市拥有百余个管理项目，积累了足够扎实的行业经验、运营管理能力以及品牌整合能力。就成都市场而言，位于温江的成都合生汇是其布局成都的重要一步，经过2年深耕，成都合生汇已然成为了大城西光华商圈中极为重要的商业载体，从某种意义上而言，亦是合生商业在成都拓展其商业版图的起点——正是基于对成都消费市场发展态势的预判，合生商业才有了在成都多点开花的内驱动力。

■成都合生汇实拍图

综合这两个方面来看，国企要完成的是在优化资产结构的同时推动市场化改革，从而发挥国有经济的主导作用，而民营企业的根本目的是盈利，希冀通过“嫁接”国有资产，推动经营机制的转化，实现投资回报的最大化。

可以说，二者之间这种“取长补短”的相互关系，把高新合商领航操盘盛世嘉苑综合体的租赁模式从“买卖关系”转化成了“合作关系”。可以预见，在当前所处的政策环境之下，这种既能结合国企信用背书、政策及时性等优势，又能兼顾民企深耕市场、高效创新等特点的模式，有可能成为国有资产未来实现增值保值的“主旋律模式”，同时也可能将为助推城市经济活力增长而改写“游戏规则”。

但是必须清晰地认识到的一个事实是，国企混改绝不是国企和民企简单地进行资源的叠加，而是在相互适配的过程中从对方身上互相借力，从而实现双方利益最大化和跑赢持久赛。换句话说，这不是一个“1+1=2”的问题，而应该是“1+1＞2”的问题，合资企业在选择主体时是有门槛的，谁和谁“混”，重点看“性格”、“气质”和“实力”。

事实上，这种合资形式已经超脱了原有市场的“轻资产管理输出规则”，也细微有别于“包租”模式。可以预见的是，过去收取高达数十万的月度管理费以及品牌使用费的单一轻资产管理输出模式会被市场所逐步排斥，这将对规模商业运营商的思维观念、内部机制以及团队搭建形成挑战。

利益同舟、风险共担是大量国有资产未来合作的必经路径，这对市场参与方的背景实力及专业能力有了更为严格的要求。从长期来看，头部规模商业运营商的刺激，将促使其他市场参与者保持活跃并积极参与竞争，“鲶鱼效应”的发挥将在很大程度上改变现有商业运营良莠不齐的现状。

在盛世嘉苑综合体出租公告承租人履约条件中明确提到，“项目须整体开业，出租率（已签订租户租赁合同面积占可租赁面积的比例）需达到90%，开业时间应不晚于物业交付后18个月内”，这在疫情反复、经济处于整体下行周期的当下，向合生商业提出了更高的能力要求，合生商业是否能根据区域客群特点和市场发展走向给出更高水平、更精细、更深入的方案，让老百姓满足、政府满意，相信也是行业会持续关注的点。

无论如何，合生商业在高新区低调迈出的这一步也应该为行业所重视，料想未来市场后来居上的竞争者也会不在少数。

目前，合生商业已经研发和打造出城市级综合体“合生汇”、区域型精品购物中心“合生广场”、多样体验型商业中心“合生新天地”、高端商业综合体“MOHO”等多条产品线。盛世嘉苑综合体所处的中和北片区，大型商业配套有着很明显的短板，项目所在三公里范围内，仅有喜港城购物中心能基本满足区域内的一站式购物需求，中和片区商业基本面亟待更新升级。

由此，基本可以肯定，合生商业对盛世嘉苑综合的打造思路，将会围绕定位于区域型商业的“合生广场”这条产品线来进行打造。 对于大型商业配套受到掣肘的中和北片区而言，这种辐射范围相对较小但穿透力很强的区域型商业，是解决周边居民日常消费需求最直接有力的商业定位匹配。按照履约条件规定的时间节点，项目大概率将不会超过2024年开业。

通过梳理盛世嘉苑综合体的打造路径和逻辑，不难发现高新区这种将国有资本所有权与企业经营权分离的做法是一次大胆的创新和尝试。事实上，这种模式在高新区并非“独一份”。通过天眼查可以看到，高新社事投还与成都赛宇商业管理有限公司合资成立了成都高新领开商业运营管理有限公司。在今年7月，该合资公司以19元/㎡/月的价格竞得高新区文化中心活力环、地下空间、文化馆、图书馆5-6F的运营权。

■信息来源：成都市公资交易中心

此外，了解和关心成都商业市场的人，也能从成都高新领开商业运营管理有限公司的高管名单中看到几个熟悉的名字。毫无疑问，这种“强强联合”的合作模式将会在很大程度上实现多方的优势互补、合作共赢。

 ■信息来源：天眼查

高新区和合生商业合资的意义不仅将为市场呈现了一座商业综合体，更重要的是在成都实施城市有机更新、推进存量改造提质的大背景下，为成都其他区县盘活国有存量资产拓宽了思路，为国企促进国有资产增值保值提供了一个可参考的实践样本。但需要正视的是，受限于各个区域的具体政策及实际限制，未来是否可以大规模借鉴复制，还是在于“算好账”，而这仍需要一定的时间来判断。