中海2022中期业绩会实录：商业板块已确定租金减免方案，下半年拟新入市10个项目

作者：陈玲

作为TOP10中第一家披露业绩的房企，中国海外发展董事局主席颜建国不讳言，在下行市场中中海的确业绩承压，但对其主要经营指标保持行业领先却抱有信心。

呈现出来也确是如此，在普遍录得净亏损的上半年，中海的业绩仍体现一定“韧性”。

根据中海8月24日披露的2022年中期报告，期内，该集团取得收入1037.89亿元，同比减少3.8%;公司股东应占溢利167.43亿元，同比减少19.42%；归属上市公司股东核心净利润为173.5亿元。

值得关注的是，在不少企业暂停投资现金流为上的上半年，中海仍保持一定扩储节奏，为未来的发展奠定基础。期内，在公开市场斥资531亿元新增27宗地，新增货值约1082亿元，并在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的股权，并购投入106.6亿元。

而在债务结构方面，中海仍旧保持较低的债务水平和合理的债务结构，在三道红线指标上，资产负债率54.58%，净负债率38.96%，扣除物业所得现金短债比2.41倍。

报告披露之后，中海召开中期业绩会，管理层在业绩会中对市场的发展趋势从企业发展战略、投资策略以及经营管理模式三方面与投资者进行了交流。

“长期乐观、短期承压”是中海对未来的总体看法，这家长期以“稳”著称的企业，仍然认为庞大的市场大有可为。“公司身处第一梯队，多年来坚守长期主义，穿越经济和政策周期，稳步发展，拥有43年的长跑经验，我们的目标是夺取胜利。”

谨慎乐观

对行业而言，上半年所面临的外部环境极为严峻，困难是前所未有的。

投资者们希望能够了解中海管理层对于行业的未来的看法。“长期乐观、短期承压”是中海总的看法，颜建国称长期乐观，主要来自于两方面的信心。

第一，对房地产下半场的市场空间有信心，房地产市场下半场市场总量将下行，但仍将是一个规模巨大的市场，包括城市化率进一步提升、约3亿新市民的住房需求等有效需求继续存在，市场空间仍旧巨大。

第二，颜建国称房地产下半场市场格局演化趋势对中海有利。他指出，房地产下半场将呈现“三个分化”的趋势：一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场；二是行业分化，房地产行业正在经历大洗牌、大变革，房企数量将大幅减少，行业集中度将显著提升；三是企业分化，行业容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

“‘三个分化’对我们来说既是挑战，但更多的是机遇。”

对未来有信心，但中海认为短期市场走势将继续承压。据颜建国透露，在6月，中海的项目客储量、到访量相当不错，6月也创造了最好的销售纪录，但传统的销售淡季的7、8月份，在包括疫情及其他一些因素的影响下，客访量相对较低，目前处于承压阶段。

“短期市场走势，我们觉得主要取决于两个方面。一是取决于宏观经济的整体走势;二是取决于‘出险房企’遇到困难的解决进度。

他指出，针对“出险房企”遇到的问题，从中央到地方，从政府部门到企业主体，都在积极寻求解决方案。近期，更多的城市正在出台力度更大的政策措施，鼓励消费，助力市场回暖。

所以，总的来看，虽然市场短期承压，但中海对市场还是保持信心。

积极投资

正如中海管理层所说，政策层面出台了一系列相对宽松的措施，但从目前看，效果似乎并不明显。

上半年，楼市延续去年下半年以来的疲弱，销售普遍承压，中海的销售同比去年亦有所下滑，

上半年集团系列公司合约销售额1385亿元，同比下降33.2%；整体实现销售回款1219亿元，回款率88%，同比提高1.3个百分点，其中境内回款1212亿元，回款率95.1%，同比提高8.8个百分点。

不过，相比起TOP100腰斩的销售情况，中海的销售额在已“跑赢大市”，这或许得益于中海一直以来坚持主流城市的战略布局。尤其在今年上半年，中海发展进一步聚焦重点城市，深耕市场份额，主流城市的市占率持续提升。

据企业披露，一线城市销售金额占比提高10.1个百分点至36.8%，四个城市销售金额超过百亿，分别为北京（240亿元）、天津（114亿元）、香港（110亿元）及广州（101亿元）。

企业还披露，上半年土储货值4200亿，新增供货1400亿，下半年新增供货达到2400亿，下半年总货量将达到5500多亿。从货量的结构和分布来看，中海下半年在售的5500亿货值中，40%聚焦一线城市，30%聚焦强二线。

在土地投资方面，在上半年土地市场成交大幅萎缩下，中海仍有余力维持一定投资强度。众所周知，现金流承压下，上半年土地市场成交规模大幅萎缩，拿地的民企寥寥无几，包括中海在内的央国企及地方平台公司成为拿地主力军。

上半年，中海新增购地金额531亿元，对应的货值为1082亿元；总投入金额达578亿元，对应货值1219亿元。于2022年6月30日，中海系列公司(但不含中海宏洋)土地储备为4705万平方米(实际权益为4095万平方米)。

中海上半年新增土地储备，来自公开市场的比例更大。“无论是公开市场买地还是并购，好项目是唯一的标准。”对于收并购，中海称在坚持聚焦三个主流，即主流城市、主流地段、主流产品的原则下开展收并购。

颜建国称，当前市场下，土地市场的竞争在减弱，选择机会更多。并购机会也不少，中海都有大量接触，过程当中，大家对形势判断，对资产价格判断，需要一定时间、机会来达成交易。

“我们会继续捕捉并购色机会。未来几个月，会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。当然这取决于整体市场发展形势，中海仍将坚持以收定支、以销定投，在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。”

据透露，到目前为止，中海筛选了400-500个项目，基本每周、每两周都会在集团层面推进研判。但目前符合“三个主流”的项目相对较少。

稳字当头

颜建国称，在房地产下半场，房企在财务方面一定会更加谨慎、稳健，杠杆率会控制在适当程度。“最近一段时间的行业教训是深刻的，杠杆太高、表外资产等等，都会给企业经营带来巨大压力。新的模式下，房企一定会保持一个合理负债比例。”

一直以来，中海都在发展新业务上保持审慎。它用“今天、明天和后天”来形容旗下的业务：住宅开发是“今天”的产业，中海将90%以上资源用于住宅开发；商业是“明天”的业务，投入7-8%左右的资源；养老、供应链管理等作为“后天”的业务，投入约1-2%的资源。

能够看出，住宅开发是中海的基石业务，但在商业上，随着近年来投入加大，新项目在不断入市。

上半年，共新增七个运营商业物业，商业运营建筑面积增加38万平方米，即便受疫情影响，中海投资物业租金收入仍录得24.4亿元，同比上升7.5%，投资物业公允价值变动收益为25亿元，同比上升23.2%，税后股东应占净收益为17.8亿元，同比上升14.9%。

下半年，中海商业计划新入市运营项目10个，预计新增商业运营面积约71万平方米。

对于“后天”创新业态的业务，中海则更为审慎，更多在储备能量，积累经验。

“我们为什么把它定义成后天产业?因为从今天来看，这些产业目前的回报不高，商业模式还不成熟。”

以养老为例，他分析，但随着中国进入老年社会，养老观念的养成、付费能力的提升，未来养老产业可能有一个爆发期，但当下还需要一段时间来培育。

对中海而言，一贯是稳字当头，然后才是稳中有进。“目前阶段，这些新业务不会投入太多资源，主要是学习、培育、蓄力，平衡好新业务与基石业务的关系，让公司今天走得更稳，明天走得更快，后天走得又快又稳又好。”

以下是中国海外发展2022年中期业绩发布会实录：

现场提问：最近看到很多城市有不少比较强有力的政策放松，实际的效果到底怎么样?公司在推货去化方面的实际感受如何?第二，目前收并购市场，公司面临实际状况是怎么样的?战略上对这块是不是有一定倾斜?

颜建国：第一，关于短期市场。我们认为短期市场还是承压的。我们项目的客储量、到访量，6月份是相当不错的。我们成交在6月份也创造了最好的销售纪录。但是7、8月份是传统的销售淡季，也包括疫情及其他一些因素的影响，客访量相对较低，目前处于承压阶段。但是短期市场表现来看，不同城市存在的客储、成交也有一些点状的亮点。

刚才，我也讲到，短期市场取决于两个因素影响，一是取决于宏观经济总体变化，第二季度宏观经济压力还是比较大，第三季度也在全力发展经济，我们对中国经济的韧性充满信心。第二点，取决于出险房企困难问题解决的进度。这些问题的解决，对于市场树立信心、对消费者的信心是很重要的。

收并购我们认为，投资就是投资，无论是在公开市场买地，还是并购，只是不同的路径，对我们来说，好项目是唯一的标准。对于并购，我们仍然坚持选择主流城市、主流地段，坚守我们的投资回报刻度。符合我们投资标准的项目，都会深入研究，全力抓住机会。

目前来看，我们新增土地储备或者投资工作，来自于公开市场的比例更大一些。因为当前市场下，土地市场的竞争在减弱，选择机会更多。并购的机会也不少，同行有些在卖资产，有些卖股权，我们都有大量接触。

过程当中，大家对形势判断，对资产价格判断，需要一定时间、机会来达成交易。我们接触了大量的收并购项目，上半年，我们也完成了几单项目并购，并购金额超过100亿元。并购方面我们会继续捕捉机会。未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。当然这取决于整体市场发展形势，我们仍将坚持以收定支、以销定投，在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。

现场提问：颜总说房地产进入了下半场，这个下半场到底有多长时间?如果要掉的话，掉到哪个位才会见底?第二个问题，上半年公司销售1000多亿，下半年我们有多少货值?尤其是政策面存在机会，管理层对下半年的销售是否更加乐观?

颜建国：关于行业下半场的精准定义很难，下半场的市场总量有多少，这些很难定量回答。从定性方面，我们自己有一些研究，也关注到一些专家的研究，比如总量问题，去年18万亿，大家觉得10万亿左右对下半场可能是合理的。

前面讲到了，这些需求包括数亿新市民的需求，包括中心城市的聚焦效应与改善型需求，房屋折旧与新造的动态平衡。中国人口基数大、市场存量巨大，很多房子到了一定年限，需要改造新造，如果每年置换2%，都是一个规模巨大的量，未来房地产行业还是一个很庞大的行业，是一个好行业，是一个可以长期坚持的行业。从美国房地产发展历程可以看到，房地产发展高峰后会下降，但是下降没有那么快，仍旧维持很庞大的量。

当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。行业重整完了，进入下半场，市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定阶段，进入另外一个平衡。当前这个转换期需要多长时间，取决于多方面的因素。总的来看，对中长期市场，我们是有信心的。经过转换期以后，中国经济发展韧劲、中国人口城市化率还在进一步上升，中心城市进一步聚集等等，这些要素会进一步发挥作用。所以，对于中长期市场，我们是乐观的，有信心的。

张智超：上半年最难的是1-4月份，全国商品房销售同比下降幅度比较大。5、6月份有所收窄，特别是6月份明显收窄。在这种情况下，我们的销售跑赢了大市。上半年，我们自身的销售下探了28%，我们所在城市的总销售下探约42%。与TOP10同行的销售平均水平相比，我们的销售降幅也是更低的，处于比较优势扩大的状态。另外，我们并没有采用降价促销来推高销售，我们仍然有能力为公司长期高质量发展做好保障。

我们在手货量非常充沛，货量结构和分布来看也是非常优异，一线城市和强二线总货值占94%。此外，我们下半年的货量，从销售的确定性、回报的确定性更强。去年下半年我们土地获取量比较集中，这些货量大概7成多今年会推售，所以下半年总体经营上会更加积极主动。谢谢!

现场提问：今年上半年公司毛利率23.5%，毛利率相比同行是偏高的。请问现在还没有结算的销售里面，平均毛利是什么水平?上半年买的地毛利的情况又是怎么样?第二，关于商业，因为疫情的影响，中海减免租金的情况大概是怎么样?未来几年都有挺多新开业商场、写字楼，总的租金收入方面有没有一个指引?

郭光辉：关于毛利率，今年上半年我们是23.5%，23.5%水平依然保持行业比较好的水平，也是比较高的水平。您刚才说到上半年销售毛利率水平与在售的相比，从测算来看，基本相当。去年下半年买的地，今年陆续开盘，这些土地的整体回报率水平都达到了预期。

我们一直更看重净利润率，净利润率更能反映一个企业综合管理能力，比如说投资精准、成本管控、精益建造等，我们的融资成本低、管理费用、行销费用低，这些都会增厚我们的利润。我们相信，通过我们自身努力，通过我们全方位精细化管理，我们的利润率依然能够在行业保持引领水平。

王林林：感谢对中海商业的关注。在上半年复杂多变外部环境下，我们积极主动采取一系列帮扶措施，缓解租户经营压力，维持租户经营稳定。

截至2022年中期，中海商业旗下已经全部完成了租金减免方案的确定，有针对性推出租户帮扶减免工作，恪尽企业社会责任。总体方案是针对小微、个体工商户进行部分减免，减免标准从3个月到6个月来执行。

目前来看，减租总额占集团总体营收比例较低，对商业增幅预期带来一定影响。此外，我们得益于均衡的写字楼+购物中心双重资产结构，成熟的资本运营，在上半年充满挑战环境下，写字楼租金收入稳中有升，购物中心收入逆势增长，实现半年整体收入持续增长。同时，随着新项目入市，也将进一步支撑公司的租金收入。

现场提问：保交楼成为行业新的热点，公司如何看待保交楼对整个行业的影响?第二个问题，关于房地产发展的新模式，管理层有什么看法可以跟我们分享?

张智超：保交楼是保民生、保社会稳定的重要政策要求。目前市场上部分项目出现了状况，但不是普遍问题，只是点状在部分城市、部分项目上存在。中央要求地方政府压实责任，牵头处理好相关保交楼工作。

我们看到，各地政府也加强了预售资金监管，相关地方成立纾困基金等手段来解决保交楼的问题，取得了一定的效果。同时，因为保交楼事件的影响，推动消费者倾向于选择经营稳健、实力雄厚、信用好的企业，从我们项目的客户来访、销售过程中能明显感受到这一点。我们能够百分之百交楼，消费者有信心。

我们上半年实现了100%的高品质交付，其中还有1/3实现了提前交付，在当前形势下，保交楼对我们不是问题，反而是一个竞争优势。

颜建国：关于行业发展模式问题。目前行业正处在上下半场转换期，很多未来形势在这个转换期会不断明朗，总的来看，有三个趋势是很明显的。

第一，房地产企业的专业化程度会越来越高，业务更加聚焦。前几年，很多企业在讲房地产转型、多元化，很多同行也做了很多的多元化探索，但一个周期下来，都在回归主业。未来，我相信房地产企业会更加专业化、更加聚焦。做住宅还是做住宅，做商业的做商业，跨界多元化的会越做越少。

第二，房企的规模发展会分化，投资策略上更加聚焦。目前的市场，房地产企业积极主动投资的区域、城市聚焦的特征已经很明显。全国性房地产公司会减少，区域级房地产公司会不断诞生，大家各有各自的定位。

第三，房企在财务方面一定会更加谨慎、稳健，杠杆率会控制在适当程度。最近一段时间的行业教训是深刻的，杠杆太高、表外资产等等，都会给企业经营带来巨大压力。新的模式下，房企一定会保持一个合理负债比例。同时，企业加强内控管理，精细化管理能力成为下半场很重要竞争能力。

总的来看，短期内，房地产行业的利润率还会承压，但总的来看，我们估计房地行业的平均利润率仍然会高于社会平均利润水平，高于一般企业的利润率水平，因为房地产是资金密集型行业，一定程度风险较高，对应的回报率也会相对较高。我相信，房地产下半场，房地产企业从战略上、策略上以及公司经营管理方面都会有新的面貌出现。