地产下行，商管或成开发商突围的出路

文/乐居财经 曾树佳

国庆期间，北京蓝色港湾客流量位列前五，甚至比很多热门景区还热闹。这对于4月刚接下其运营权的王健林而言，无疑是值得欣慰的。

不过，王健林似乎并不满足于此。不久前，他还跑到河南郑州，在“只有河南·戏剧幻城”与胡葆森见面，旁边还有导演王潮歌。外界纷纷猜测，万达与建业可能会再次牵手，于文旅、商业领域展开合作。

而早在今年3月，王健林曾拉了一把胡葆森一把，一口气拿出7亿元买断建业地产手上全部商业项目的10年经营权，由万达商管全面负责招商、招租、运营和物管。如今若有进一步合作，并不足为奇。

万达的轻资产步调已走得轻车熟路，近来还传出其接管5家奥克斯广场的运营，加速布局。另一边，王健林还在马不停蹄筹划珠海万达商管赴港上市。

眼下，不止是万达，诸如旭辉、金茂、碧桂园、中海地产等一些原来不重视商业地产的住宅开发商，也开始闯入商业地产。甚至有一家老牌开发商也在私底下对内梳理、腾挪商业板块，对外招兵买马，等着万达上市后的表现，自己就递交招股书。

地产下行，商管或许成了开发商另一条突围的出路。

商业提速

“地产一哥”旗下的商业正在异军突起。近日，碧桂园文商旅集团完成签约2宗项目，分别位于广东惠州及四川雅安。

其中，碧桂园文商旅与惠州市唐鸿实业投资有限公司就惠州唐鸿时代广场完成签约，将旗下商业产品线“碧乐汇”引入当地；而于雅安，它签约的是廊桥商业街区，商业总体量达1.2万平方米，该项目为雅安市属国有资产。

而在更早前的9月底，碧桂园文商旅还与南通中大房地产公司签约，双方将就南通海门天祉祥购物广场展开合作。这是碧桂园文商旅在南通落子的第一个轻资产项目，它将把旗下的“碧乐汇”品牌引入其中。

碧桂园文商旅于去年底提出了“轻重并举、内外并重”发展策略，以期让此前蛰伏的商业板块迈开脚步。截至目前，碧桂园文商旅已先后签约十余个优质轻资产项目，在管商业项目总数超130个，合约面积超800万平方米。

再如，作为中海地产旗下购物中心品牌，中海环宇商业也在9月30日迎来了3个项目的入市，其中包括济南华山环宇城、北京瀛海环宇坊和成都铁像寺水街二期。

今年中海环宇商业“提速”发展，年内预计新开6个MALL，是其成立以来新开项目数量最多的一年。

此外另一家央企地产商，也在提速商业脚步。9月15日，张家港金茂览秀城举行倒计时100天启动仪式，预计将于12月23日正式开业，它是继2016年长沙金茂览秀城、2021年南京金茂览秀城开业后，第三座即将面世的览秀城。

“览秀城”这个商业新IP，出自金茂前董事长宁高宁。在他看来，商业地产资产，尤其是大型综合体，是很好的国有资产保值增值的途径。这是他不断造城的初衷。

相较于早前数年磨一剑，今年览秀城的动作明显大大提速。据乐居财经获悉，截止到2022年中，中国金茂累计获取9个览秀城项目，而今年准备开业除了张家港金茂览秀城，还将有青岛金茂览秀城、天津金茂汇。

事实证明，住宅地产不尽如人意，房企似乎想在商业地产领域，寻找一定的平衡。不仅是龙头房企，只要尚有余力的开发商都想在商业领域开辟另一番天地。

例如，民营五朵金花之一的旭辉也在加码商业。它于去年通过收并购的方式获取北京五棵松商业项目。同时，旭辉还重金聘请韩石加盟，主持旭辉商管公司的日常经营管理工作。

今年6月，旭辉商业宣布全面开启轻资产合作，包括委托管理、经营收益分成、合资共创等模式，重点布局上海、北京、成都、长沙等核心城市。

紧接着次月，旭辉迎来重要组织架构调整，设立四大平台：地产开发平台、商业平台、代建平台和职能平台。可见，新设立的四大平台中，商业平台的地位在旭辉内部得到了显著提升。

目前，旭辉商业布局20个城市，开业14座商场，在营总建筑面积96万平方米，合计储备30余座商业综合体。

商业新兵凶猛，“老将”也并没有松懈。前不久，传言万达商管将接管5家奥克斯广场的运营，并集中更名为“万达广场”。据悉，5家奥克斯广场中，长沙有2家，成都、青岛及杭州均有1家。

过去这一年时间，在房地产一片风声鹤唳的对照下，王健林麾下的万达不仅游刃有余，成了所有地产老板眼里最羡慕的对象，甚至开始充当起“白武士”。

他援手了建业、鑫苑，广东世荣兆业，山东天元以及山西田森等数家房企，以及拿下北京SOLANA蓝色港湾项目和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。

此外，近日有消息称，万科决定将公司各个区域的部分商业项目，调整由印力集团管理。其中涉及的商业项目总数达49个，分布于20余个城市，涵盖万科广场、万科里以及2049产品线，总体量约200万平方米。

印力董事长丁力业，曾颇为自信地说，印力是国内唯一一家不依靠销售物业反哺的商业地产公司。而此次从万科手中接下更多的管理项目，意在为了商业资源的城市联动、提升运营能力。

年初，印力就罕见地进行了一场规模较大的组织架构调整，总部在原有商业运营中心、资金资产中心、管理支持中心的基础上，新设了招商中心等职能部门。此外，印力还新成立“印象汇”事业部，勾勒更为清晰的产品线轮廓。

万科执行副总裁、首席运营官王海武，已于去年主动请缨，进入印力集团担任总裁，谋划商业赛道。这是万科第一次向收购平台，派出副总裁级别的高管，可见其急于改变印力无温不火的想法。

隐形印钞机

以往的地产宽松环境下，商业地产进入门槛低，各方主体纷纷入局。如今行业出清，只有保持流动性的房企，才能继续兼顾商业。

房地产行业的资金和人才，有望向商业地产转移。在商业地产细分领域，具备突出运营能力的地产商，迎来了加速布局与整合的机遇，这正是中海、金茂、碧桂园、旭辉等向商业快速迈步的原因所在。

此外，地产下行，商业能在一定程度上，能给房企提供较为稳定的收入与现金流。

以新城控股为例，其半年度地产开发收入降幅明显，但商业收入却持续增长。期内商业物业收入43.8亿元，占总营收比重为10.2%；毛利率为72.2%，同比提升1.6pct，贡献毛利占公司毛利总额的33.7%，业绩贡献提升明显。

而大悦城的持有型业务，也表现优于地产。它上半年新拓展6个项目，投资物业收入增速为14%，高于总营业收入11%的增速。这无疑能提升其自身跨过行业低谷的信心。

眼下，房企尚未等到黎明的到来，要想尽快看到曙光，就必须在融资上有所收获。境外评级机构穆迪也是这么看的，它明确表示，因销售疲软及债务临近，开发商需持续发债，以缓解流动性风险。

但当前融资的放松尺度，是比较有限的。在这种情况下，商业地产的资产证券化，或许也能为房企减压，提供另外的现金流来源。

据统计，今年上半年，CMBS/CMBN的发行量为33只，发行规模为640亿元，同比上升8.2%平均单只产品发行规模上升。这些融资产品的底层资产，以零售、办公物业为主，发行规模占比合计为63.8%。

商业房地产与住宅地产不同，不具备快速去化变现的特点，需要完成开发周期+运营造活周期，并且销售非自持部分物业，才能获得现金流。

资产证券化的形式，能使企业提前收回资金、降低财务杠杆，仅仅作为部分持有人参与到项目中去，实现项目盈利模式向轻资产类型的转变。

9月，已有多笔资产证券化产品发行。如“海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场4期资产支持专项计划”，发行规模为30.21亿元，标的资产为陆家嘴世纪金融广场3号楼。

月底，北京华润大厦CMBS也成功发行。该CMBS由华润置地作为原始权益人，名称为“中金-北京华润大厦资产支持专项计划”，规模30亿元。

北京华润大厦是位于北京建国门商务中心区内的甲级写字楼，拥有4万平方米的商务商办空间，以及约1.5万平方米的配套服务设施。

这种资金回流的举措，将是往后各家老牌商业地产商所追寻的。

华润置地在中期业绩会上便表示，随着中国商业公募REITs市场的开放，它将迎来经营性不动产业务赛道价值的巨大释放，使商业板块成为华润置地新的利润增长极。因此公司高度重视经营性不动产下大资管业务能力的培养和塑造。

考验下的进击

虽然商业地产前途似锦，但房企在商业板块上，也面临着不小的考验。

克而瑞数据显示，2018年以来商业收入增速持续下行。在规模效应下，23家样本企业商业收入体量持续增长，但运营效能的提升，并未能与规模的增长形成匹配，因此他们的整体发展速度趋缓。

此外，大量处于中游的企业甚至出现负增长，恒隆、合生创展、九龙仓、嘉里建设商业收入均有所缩减，腰部企业经营压力加大。

今年以来，疫情反复，大量的购物中心难逃客流量下降的困境。上半年购物中心日均客流历经了3月底的低谷期后，逐月走高，6月日均客流量超17000人，但整体低于2021年同期水平。典型如上海，一些典型标杆项目客流仅恢复8-9成。

在此大环境下，除深圳外，许多城市的购物中心平均空置率都持续上行，其中广州、武汉三季度平均空置率已接近10%。

上半年，23个典型企业整体商业收入588.5亿元，逆水行舟中，仅同比去年上半年微增了2%。尽管如此，老牌商业地产商仍在坚守自身的发展计划。

龙湖在中期业绩会上，依然提到了商业航道，直言每年都会保持10座左右的商场开业速度。已经开业的商场，龙湖也会保持同店同比的提升，整个商业板块力争保持每年30%的复合增长。

今年，龙湖开始有轻资产项目开业，现在总共在手的近130个项目，里面有近20个是轻资产项目，主要分布在杭州、重庆、武汉等城市。

新城控股、大悦城等也依然将住宅、商业“双轮驱动”，当作其穿越周期的核心竞争力。而近两年，多家商业地产轻资产运营主体，也在港股集中上市，目前万达商管正走在IPO的路途中。

这些轻资产运营主体的业务范围不尽相同，除了商业地产运营管理收入，有些主体也涵盖了住宅物业管理服务业务。

现阶段，商业管理有很大的市场空间，而且行业集中度较低，竞争格局还未真正形成。作为物管的细分领域，商管赛道渐渐拥挤，但业内龙头效应不断显现，已进入分化阶段。

高举高打的时代逝去，“从轻从简”的方式更受追捧，它有可能是房企突围的途径之一。