90%的社区商业，一开始就遇到这些问题...

近年来，越来越多的社区商业通过提供丰富社区服务与消费场景，而成为城市商业焦点。此前，小编盘点了日本和国内的优秀案例，回顾请戳： 从五大案例来看社区商业“升级进行时”！​

社区商业承载起便捷生活、发展成长与社交体验的多重消费者需求。在该类型的项目发展的过程中，出现的问题也比比皆是，本文重点从社区商业存在的问题及成因入手，为商业人“避坑”。

01

社区商业存在的问题

商业地产经过前十年的野蛮生长，现在进入调整阶段。未能建立清晰的盈利模式以及没有解决后期经营的问题的企业都会止步于此。将市场上经常出现的问题进行总结，大致可归纳为以下这些：

1.被动持有

对商铺销售情况盲目乐观，内街和二三楼无人问津，结果只能被动持有分散的剩余商铺。

2.招商困难

除了沿街商铺能很快租出去，其他商铺很难在几年内全部招商成功。

3.惨淡经营

终于开业了，空铺越来越多，租金越来越少。

4.面目全非

商铺配套功能与经营要求大相径庭，无法实现预定的项目定位。

5.社区商业存在先天不足

社区商业主要为社区居民服务，因此具有很多先天不足，这导致其很难良性运作。例如，根据规定，由于油烟等相关隐患，社区商业的底商是不能做餐饮的。

6.拔苗助长的操作方式

开发商业地产一定要遵循规律，社区商业也不例外。有很多开放商在前期定位时，只有一个要求，那就是打造“高档”的商业。只要你能够满足他们打造“高档”商业的要求，免租金、送装修这些要求都可以满足。但是，他们忽视了一个最关键的问题：商家最想要的不是这些，而是赚钱。

7.杀鸡取卵式销售带来恶果

开发商先制造声势，打出好的概念，将商铺高价卖给投资者，然后这些投资者再进行出租。在正常情况下，如果商铺总量大，这种操作没什么不良影响。

但是，如果商铺售价过高，就会严重透支投资者的未来回报，导致投资者为了达到理想的投资回报率，只能将租金提高，最终造成了“租金变高，商家不肯；租金变低，业主不肯”的恶性循环。

02

剖析问题的成因

总结以上这些客观存在的问题，最终目的是为了找到正确的方法来解决这些问题， 造成这些问题的主要原因可以归结为:“四个错位” ：

1.企业战略和盈利模式的错位

企业战略决定着商业地产的发展规划。2014-2015年，很多地产企业看到万达模式大获成功，决定大规模发展商业地产，但在盈利模式方面还是过于倚重商铺销售来回笼回金，结果这几年举步维艰。也有一些地产企业尝试了多种融资模式，在一定程度上缓解了商业地产的资金压力。创新盈利模式是解决战略落地问题的出路所在。

2.盈利模式和商业定位的错位

从理论上讲，持有型物业可以尝试各种商业定位的产品，但租售结合型物业还是应该重点考虑社区型购物中心。

一般的住宅开发商在拿地时都会配套一定的商业开发指标，建议以临街商业街为主，作为邻里型配套商业，商铺基本都可以销售出去。如果指标较多，可以考虑租售结合型的街镇型购物中心，通过部分销售实现现金流的基本平衡，持有物业则长期经营。

3.商业定位和市场需求的错位

商业定位如果根据企业决策者的主观喜好确定，或者只是机械地复制别人，就会造成商业定位和市场需求不匹配，招商和经营都会遭遇困难，后期必然付出巨大的调整成本。

4.商业定位和产品设计的错位

这里主要指的是建筑设计的“硬件”与商业定位的“软件”不匹配。例如，邻里型购物中心的主要业态是特色餐饮，而建筑本身却不能满足餐饮的面积要求和机电要求，商铺的条件只能做零售，那么邻里型购物中心自然就做不起来。此外，还有一个普遍现象，那就是商业定位是社区型的购物中心，建筑是按照都市型购物中心进行设计，最后投资回报很差。

小结

除了以上这些问题，国内商业地产市场的“跟风”现象也值得关注。有些开放商不求创新只求快，便陷入了“火什么干什么，干什么死什么”的恶性循环。