险资抄底房地产！友邦50亿史上最大手笔买楼，但地产股却被险资嫌弃

作者/钟黛

香港中环干诺道中1号，友邦金融大厦坐落于此。该栋甲级商业大厦楼有37层，高185米，集聚了高规格租户，包括瑞联银行、中国民生金融控股有限公司、中国信达等。

资金雄厚的险资一直是不动产市场的大买家。此前，友邦的不动产投资相对集中于港澳地区。除了友邦金融大厦，友邦的投资物业还包括香港的友邦大厦、友邦香港大楼以及澳门的友邦金融广场等。

友邦保险财报显示，截至2021年底，其投资物业资产价值高达47.16亿美元（约合人民币329亿元），当年投资物业的租金收入为1.66亿美元。

如今在上海核心地段北外滩，友邦再度占据一处地标型项目。近日，友邦人寿官网披露，以50.3亿元成功投得上实发展的项目公司上海实森的控股权，从而获得上海北外滩89街坊商业、办公及文化综合地产项目。

“部分房企财务紧张，计划出售商办资产。当下，商办资产的挂牌出售量有上升趋势。对于险资等资金方来说，当下也是抄底商办资产的良机。”IPG首席经济学家柏文喜对时代财经表示。

友邦布局上海北外滩

继外滩友邦大厦之后，在黄浦江的北外滩世界会客厅，友邦再次占据一个城市天际线。

“此次项目是友邦人寿成立以来进行的最大一次资产收购。友邦人寿将继续发挥保险资金的长期性和稳定性作用，赋能中国经济发展。”友邦人寿官网称。

友邦人寿称，以合计人民币约50.3亿元，投得上海实森90%股权以及其100%股东借款债权。

将为此项目的建设和后续运营继续提供资金，预计项目总投资不超过87亿元。此投资项目的资金主要来源于保险责任准备金。

根据项目转让方上实发展此前的公告，该地块位于上海北外滩核心地段，东起公平路、西至丹徒路、南到东大名路、北至东长治路，占地面积约2.3万平方米，规划计容建筑面积约12.67万平方米，总建筑面积约23.05万平方米。

2015年11月26日，上海实森通过竞拍方式以32.6亿元取得了该项目地块。截至今年4月30日，该项目已投资约69.57亿元，目前楼宇已完成结构封顶，预期于2023年3月31日前可取得竣工验收备案证书。

有分析指出，上实中心23万方的开发体量包含了：办公约10万平方米、商业约4.6万平方米、文化约1.3万平方米，以及车位819个。以87亿元的投资金额计算，上实中心以商办面积计算的单价约为6万元/平方米，以地上计容面积计算的单价约是6.86万元/平方米，和凯德数年前拿下北外滩来福士广场的价格相差不大。

迄今，上海最贵的写字楼、酒店都是在北外滩成交的。上实发展此前在该板块连落三子，出售89街坊之后，将有更多资源去开发此前拿下的90街坊和91街坊地块。

上实发展公告，出售事项有利于回笼资金充实现金流，更好地集中资源投入到公司重点项目，保障公司平稳经营。经其测算，交易完成后，预计为公司带来归属于母公司净利润约1.39亿元，约占公司上年度归属于母公司净利润的26.16%。

险资一直是不动产市场的主力买家之一。

“险资投资看重资产良好的保值性和适中的收益率、较好的流动性。险资投资的标的物一般都是位于一线城市核心地段的优质收租型物业，或者优质地块。用途方面，以自用为辅，投资为主。”柏文喜称。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强对时代财经举例道：“我们之前帮平安购买的南外滩歌斐中心，帮某险资购买合肥华润大厦都是当地城市核心地段的核心资产。”

频频抄底房地产

近两年，险资频频有收购不动产的动作。

据中国保险行业协会披露，2021年，泰康人寿、平安人寿、和谐健康、太保寿险等险企披露对10余个不动产项目的投资进展。2021年底，绿地将上海绿地外滩中心T4办公楼售予建信人寿，售价高达55.5亿元。

今年下半年，阳光保险集团投资了位于北京市朝阳区十里河东三环南路100号的北京朗诗大厦。今年11月底，保集健康公告，阳光人寿将用11.85亿元收购位于上海松江区物业资产。

从供应端来看，大量房企公布资产出售计划，其中不乏高能级城市的核心资产。

绿地控股管理层就曾在投资者会议上介绍，公司今年5月份拟订了一份资产处置计划，未来三年计划出售约2000亿元资产，包括自持商业、办公楼和酒店等，每年安排转让约500亿~700亿元资产。今年前三季度，其完成5000万元以上市场化的大单，成交总金额约290亿元。

世茂集团的资产出售计划也曾在今年1月份流出，其将36个项目摆上货架，合计价值超过771亿元。这些项目的业态包括酒店、商业、办公、住宅及城市综合体。

“目前商办资产出售挂牌量还是相对比较大的，而且有少部分有比较高的折扣。这些高性价比的写字楼物业对于市场还是有成交吸引力的。”卢强对时代财经表示。

从需求端来看，商办酒店的租金正在逐步筑底，大宗交易有望复苏。投资者可以择机抄底。

卢强指出，自2020年以来，大宗交易的投资市场受到比较明显的影响。目前由于放开后疫情扩散导致的商业冷清，应该是黎明前最后的黑暗。全国各大城市逐步解封，疫情最困难时期已过，投资活动有望逐步复苏。

卢强认为，商业预计会是最快反弹的业态。一方面商业容易受疫情影响，商业租金其实已经基本完成筑底；另一方面商业经营的基本面正在改善，人们的消费意愿和频次预计将会明显提升，这将带来的是租金的反弹。

其指出，酒店的反弹将紧随其后，办公的反弹相对较慢但也终会反弹。“写字楼租金还在底部，也还需要一段时间来酝酿提升，降低空置率。但是质量好的写字楼资产目前还是适合抄底的。”

地产股被嫌弃

不动产作为抵御经济波动的战略配置资产，是化解当前保险资金运用压力的有效工具。险企的不动产投资规模，或有进一步提升的空间。

国寿投资控股有限公司副总裁、国寿资本投资有限公司总裁刘晖曾表示，目前国内保险行业普遍配置较低，主要机构对不动产资产配置比例一般只有3%至4%，与国际同业平均10%左右的水平还有很大差距。

而险企的投资版图不止于商办资产。根据近日举行的世邦魏理仕2022年度论坛的交流信息来看，包括平安在内的险资还开始关注保障性租赁住房、长租公寓、物流冷链、产业园区等新型细分赛道，保租房REITs也成为其一大投资热点。

值得注意的是，与不动产不同，地产股和债券仍具有较大的波动性，不少险资有撤退的迹象。

12月8日晚间，华侨城A公告称，前海人寿及其一致行动人钜盛华，拟减持华侨城A不超过1.64亿股，即不超过总股本的2%。

11月29日，旭辉控股集团公告称，由于平安人寿、平安资管（香港）公司及其一致行动人在旭辉控股集团的持股比例变更至低于5%，获平安投资者提名的蒋达强将辞任并不再担任非执行董事。而根据旭辉控股集团2022年中报，减持前，平安人寿持有旭辉控股集团5.76%的股份。

除了二级市场减持，也有保险公司计划出售地产公司的股权和债权。近期，大家保险集团旗下两家公司，海口远见共创一号基金（有限合伙）和大家投资控股有限责任公司，在北京产权交易所披露了一则转让项目，拟转让成都厚德天府置业有限公司100%股权及13.25亿元债权，转让底价39.25亿元。

2022年，有多家保险公司在地产投资方面损失惨重。如中融人寿因房地产投资失利产生巨额亏损，如今陷入资不抵债困境；泰康人寿及泰康养老入股阳光城不到一年半，浮亏过半，最终选择忍痛割肉离场。

尽管近期地产利好政策频出，对于险资而言，地产股债或仍有较大的风险。