两会再提城市更新！这10个年内开业的城市更新类商业，解析了三大玩法

释放各方面活力，是扩大内需的重要基础，而城市更新便是其中一个主要增长点。放眼全国范围，今年还将开业不少极具代表性的更新改造之作。

两会召开，2023政府工作安排定调。八项工作重点中，“着力扩大国内需求”被放在首位。

如何扩大？释放投资活力、经济活力、消费活力，是最主要的几个有效途径。而城市更新，正是能够一举带动这些方面的关键切入点。

也因如此，“实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长”被明确写入了工作重点。

据悉，30+个省市政府工作报告中，都明确提出了实施城市更新行动计划。加码存量城市空间的“全面有机更新”，将是未来各主要城市在需求侧发力的主要增长点。

我们从近期一些热点新闻中，也能看到，从房地产代表企业到互联网大厂，都在进军城市更新领域，从而推动从空置办公楼、低端产业空间到老旧城区的积极焕新：

01

原北京大钟寺中坤广场，此前经营不善且立面破败，在被字节跳动90亿买入后完成了更新改造。除抖音总部入驻，未来将能够容纳1万名员工，并将新建地铁一体化下沉广场，与地铁12号线、13号线换乘通道无缝接驳。

同时，据赢商网消息，抖音还将在此打造城市更新商业“1733”，主要集中在B1和B2，商业建筑面积约2万㎡，计划包含休闲餐饮街区、户外花园长廊、魔盒中庭、飞碟空间、抖音市集等功能业态。

02

在北京来广营，龙湖集团旗下产城更新品牌“蓝海引擎”已经完成了对其在京首个城市更新项目——北京龙湖蓝海引擎产业园的打造。

项目A馆前身是北五环汽配城，B馆前身则是建材市场。如今，A馆成为龙湖集团总部、高德地图、云账户、北京银行等企业的办公所在地，B馆近期也将迎来一线互联网大厂几千位员工的入驻，原有老旧空间蝶变为复合的、富于人性化与智能化体验的现代办公空间。

03

在上海，保利商旅与上海奉贤发展集团上周刚刚签署合作协议，将就上海奉贤“三古”区块中的古华城市更新项目（古华商城及古华山庄原址），共同打造具有POD（Park Oriented Development，公园引导开发）属性的独立项目，集合高品质街区商业、高端宴会酒店、独幢滨水商业等，描绘面向未来的城市生活图景。

可以说，城市更新承载着城市对高质量发展的渴求，更承载着居民对未来美好生活的向往。而除了此前我们在文章《今年，北京要开业的这5个城市更新商业项目“燃炸”了！北京商业格局或将有变》中提到的城市更新类型商业项目，放眼全国范围，今年还将开业不少极具代表性的更新改造之作。

经营不善的商业项目、老旧厂房、饱含城市文脉的旧城区……按照原有项目/地块的属性不同，我们不妨共同关注一下这10个项目。

能否重塑周边生活环境、激活区域乃至整个板块的价值，对于已经到来的城市更新大潮，我们拭目以待。

由老旧商用项目改造

CASE 1

北京莱太·AT9

2020年，原北京最大花卉市场莱太花卉市场，在运营有20余年后关闭，对主体建筑进行了全方位改建，并更名为莱太·AT9。

项目位于北京朝阳区麦子店西街，地处第三使馆区，总建筑面积约4.7万㎡，整体共六层，地上地下各三层，定位“城市文化生活空间”，计划围绕“文化+”综合衍生业态，布局国际艺术、时尚潮牌、中西餐饮、24H全时街区及花艺生活、家具生活、智慧生活等核心商业内容，以创新型“小而精”的商业体来构建区域内全新的品质生活方式。

莱太·AT9整体外观以轻盈简约的玻璃幕墙为主，内部依托“双首层”设计理念，不仅在不同楼层设置多个出口，还打造了多层次下沉广场空间、全国首个原创螺旋式内庭，以花朵向上生长为灵感，营造出自然、通透、包容的空间。

通过螺旋步道，地下空间与地上楼层全部连为一体，形成流畅的景观浏览视线，以及各楼层店铺的有效连接。

项目将保留原有花卉业态，打造高端花卉市集来沿袭其独特的“鲜花记忆”。同时，24H全时街区融合休闲清吧和live house的计划，也将点亮区域的夜经济发展。

除此以外，近万平米的屋顶花园绿地——星辰花园，也是莱太·AT9的一大亮点。整个花园被绿植环绕，为人们在高密度城市空间中带来一处放松、静谧的舒适有氧空间，创造出人们心中安全健康且融合多种需求的理想空间。

CASE 2

武汉SKP

武汉作为华中市场重镇，今年也将迎来多个重磅改造项目的入市。

2021年，北京华联携手万达集团，开启对原汉街万达广场及楚河汉街第二街区的整体翻新，打造全新的武汉SKP项目。

目前，主体施工已完成，项目有望在年内实现开业。

武汉SKP体量约为20万平方米，是目前湖北省体量最大的商业体拆改项目。整体将保持SKP一贯的品牌定位和商业标准，并带来全国首发的“高奢街区+独栋门店”。

据悉，LV、GUCCI、Hermès已签约独栋。

武汉SKP建筑现状，来源：武汉观察家

根据总体招商计划，武汉SKP将引入超过1000个品牌，其中600多个为首次进入武汉的国际品牌，国际一线大牌占比超过80%，将持续引入顶级大牌全球首发款式，助力武汉国际化能级的提升。

此外，项目也将着墨于时尚艺术氛围、沉浸式零售空间的打造，相关负责人表示武汉SKP的视觉形象和购物体验将会超过现有的北京和西安项目。

CASE 3

武汉汉街万达广场

原项目主体“变身”为武汉SKP之后，新汉街万达广场将在原汉街万达电影乐园“重生”。电影乐园于2014年12月底正式开业，2016年7月底停业至今。

根据改造计划，其特色“金编钟”建筑造型将保留，但内部结构被大幅度调改，原有地上1层至2层、2层至3层间各增加一个结构层，总建筑面积达到13.31万平方米。同时，楼层也变更为项目地上6层，地下2层。

新项目整体将打造成为万达全国首座极致体验中心，着力发挥首店效应，主要集跨界文化潮流品牌、文娱体验旗舰店、社交聚会体验馆于一体，具体将引入LIVE HOUSE、跨界娱乐酒吧、网红咖啡馆、格调餐吧、黑珍珠餐厅、新锐设计师概念店、潮玩品牌、高端影院、运动公园等。此外，项目还将带来融合传统艺术、空间艺术、新锐艺术的策展博物馆等。

在空间场景方面，新汉街万达广场计划构建「日月星辰」、「海洋天堂」、「大千世界」3大主题空间，并在户外打造「活力公园」、「演艺草坪」、「浪漫花海」3大户外社交空间，充分发挥其独特的临湖属性，打造高能级生态文化休闲水岸。

CASE 4

武汉方圆荟

原武汉海宁皮革城，位于汉阳区龙阳大道和四新路交叉口，是世纪金源商业管理集团在武汉落子的首个商业项目，建筑体量达22万平方米。项目于2021年开始闭店改造，开业计划由去年底延期至今年。

改造后的项目定位为集购物、休闲、娱乐于一体的全客层体验型购物中心，共设置了6大主入口，并分别对应不同的颜色主题场景分区。

除了主打精致生活、亲子儿童、美食饕餮等标签，武汉方圆荟五大核心功能主题分区包括民生荟、潮新荟、潮玩荟、童趣荟、食佰荟，进行多元化品牌布局，引入英嘉影城、盒马鲜生、苏宁易购、壹盏灯等主力品牌。

空间场景方面，项目设置了5大玻璃穹顶、4大动感室内中庭等，带来了强烈视觉冲击感，场内还设计有两大空中儿童广场以及一层主题街区。

而在室外，项目规划万余平米的广场，以“穿越星空”为设计主题，将外围的3大主出入口（星月剧场、星辰广场、水星营地）、运动游乐场、绿地景观、室外停车场等相互串联，打造凸显展示性、趣味性、联动性的主题式城市商业公园，为消费者提供多样社交、休憩场景。

CASE 5

上海PARK1287

PARK1287是上海宝山首个城市更新项目，地处宝山牡丹江路商圈核心位置，由上海新荣阳投资控股(集团)有限公司在上海金富门酒店原址上开发建设，将是一座集合商业、办公、住宅、公园等多元业态的新型城市综合体。

项目是上海市“一刻钟便民生活圈”的组成部分，商业部分体量约4.5万平方米，提出要融合科技、艺术、商业、体验4个重要环节。PARK1287规划有空中花园、立体街区、全景体验、天地共享等多元场景，并拟结合南侧具有城市记忆的白玉兰广场，打造商业、酒店、租赁住宅、生态花园、文化休闲相结合的城市体验式公共空间。

项目在建筑形式上将以不同形态的独栋呈现，未来将引进主题餐饮、便利零售、户外购物、娱乐休闲等多元业态，同时打造“树台、森林小屋、角落花园、云雀空间、贪心猫粮市场”等主题空间，希望成为一个自然舒适的品质空间，休闲社交、散步休闲、享受市场。

项目还创新性在空间内部增加了不同高度的小阳台，以挑高空间结合自然天光共同构建更具层次感的社交空间体验。

针对当代年轻人的审美和个性，PARK1287计划引入“未来城”主题商业街区，定位为“品牌化设计好物新零售”、“创新餐饮沉浸式体验”和“一站式数字化艺术展览”的元宇宙艺术中心。

该街区在设计上以科幻片《星球大战》为母元素，首创“远古文明”、“赛博朋克”、“未来竞技”三大主题空间，并布置多个体感互动装置，联动线上“元宇宙社区”创造一个能够更加身临其境的沉浸空间。

CASE 6

广州中大·合悦Hey Park

位于广州海珠区中大商圈的中大·合悦Hey Park，是在原百佳永辉富景花园店租约到期停止营业后，由广州合围商业管理有限公司继续承租并进行升级改造的社区型商业项目。项目总建筑面积约5万平方米，计划于今年4月开业。

项目距离地铁8号线中大站仅200米，交通配套便利，且周边5公里范围内涵盖80万广州老城区居民，商业基础和发展潜力优异。

此次升级改造，项目计划围绕邻里新中心、年轻社交聚点、品质生活购物三大标签，构建悠悦、亲和的邻里生活与社交生活体验场，组合休闲娱乐、餐饮、儿童、零售等业态，规划100+店铺。

根据目前释出的信息，民鲜生广州旗舰店、天恒骏健身、汤臣广州首店、太二、探窝椰子鸡、瑞幸咖啡、星巴克、霸王茶姬、好特卖、麦当劳、大家乐、必胜客、周大福、奈雪的茶、香港超羣等品牌已进驻。

同时，项目还将注重场景方面的打造，并在户外空间打造网红主题户外广场，致力于成为一个移步换景的潮游漫悦地和高品质有温度的第三家庭空间。

依托厂房旧址改造

CASE 7

A.F.A上海融侨中心

A.F.A上海融侨中心位于长宁区淮海西路，是融侨集团进入上海的首个艺术商业旗舰作品，整个综合体包含了购物中心（5万平方米）、ROJO艺文空间（6000平方米）、国际甲级办公楼（10万平方米）、艺术公园等物业形态，预计今年年底整体竣工。

ROJO艺文空间所在地为红坊文创园和上海第十钢铁厂旧址，此次开发对这些文保建筑进行了保护与再利用，一方面汲取红坊文化艺术基因，另一方面将户外空间放大并向城市延伸，整体以“共创共享的艺术生活公园”这一定位致力于创造新的文化型商业。

ROJO内部规划“多功能厅”、“中央花园”、“艺术中心”三个场地，将衔接先锋时尚活动、多元艺术展示与多功能演出场馆等不同需求，成为集艺术、潮流、娱乐、时尚、生活方式于一体的艺术文娱生活风向标。

在其他业态的搭配上，A.F.A购物中心将围绕零售、餐饮、文化与艺术生活方式，锚定“城市首店”，计划通过与品牌&货品进行共创，落地大量创新形态门店，并以“独家活动”、“商品首发”等方式丰富多维艺术商业生态。

此外，项目还规划了面积达6000平方米的多功能户外绿地，在毗邻淮海西路的地方创造了市中心难得一见的开放式绿色空间。

目前，A.F.A主体工程已封顶，项目还富于创意地推出了“围墙博物馆”，把A.F.A的效果图、创意设计等呈现在围挡上，以博物馆展览的方式，让公众提前感受其整体基调。

CASE 8

上海力波·九坊

诞生于1987年的力波啤酒，是上海第一个本土啤酒品牌。2016年，力波啤酒厂正式停产、退市。

深城投集团此后与闵行区、梅陇镇政府在多轮研讨后最终确定了项目的转型路径、规划方案调整、补地价标准、公共配套、自持销售比重等内容，在啤酒厂原址上进行了升级更新与开发建设，成就了力波项目作为上海首个零星工业用地转型成功的项目。

原址标志性60米高的烟囱、38米高的麦芽仓、10多米高的锅炉被修缮并保存下来。老锅炉房变身精酿体验馆，融合了博物馆+休闲娱乐+配套餐饮等功能，创造了项目独特的记忆点和商业IP。

完全建成后，这里将包含独栋花园办公、5A甲级写字楼、MINI MALL、BLOCK街区、租赁式住宅、文化创意产业园等多元功能，形成“产、城、人”相融合的30万㎡产城综合体。

其中商业体量约3.9万㎡，命名为力波·九坊，将打造上海首个啤酒文化主题商业综合体，以啤酒文化为支撑，演绎场景故事，并集“酒+”跨界餐饮、潮流文化娱乐、海派生活体验、多元生活购物为一体，构建一个具有微醺社交与新潮体验特色的城市24小时欢度空间。

整体项目中还有3.23公顷规划绿地（占整个地块面积30%以上），将打造花海、跑道、广场等功能空间，并与梅陇公园相连，共同形成周边市民的高品质公共活动空间。

依托历史文化街区更新

CASE 9

武汉民众乐园· MODERNSKY FEST

始建于1919年的民众乐园，位于汉口历史风貌区内，曾是民国时期驰名中外的三大娱乐场之一，也是老武汉人心中的戏剧文化宝库。

民众乐园旧貌

经历数次改造、更名后，项目如今由武汉城市风貌资产管理集团携手摩登天空共同打造，推出“青年文化生活方式矩阵”的全新商业模式，致力于成为全球颇具创新性的音乐节场景商业综合体。例如开业后，项目将在中庭打造全球首个室内音乐节，创造潮流音乐内核的线下生活方式空间。

多功能剧场效果图

除商业街外，民众乐园还规划有空中泳池、屋顶植物园、多功能剧场，娱乐设施非常丰富。此外，项目还将融合美学设计、沉浸科技、新媒体艺术、潮流文化、时尚消费等复合内容，重拾城市时代记忆，构建一个中国青年文化先锋文娱高地和多维艺术集成的潮流商业空间。

屋顶游泳池及屋顶植物园效果图

未来，民众乐园·MODERNSKY FEST计划不定期推出限定展览，引入餐饮零售、潮玩潮奢、跨界联名、限时概念商店等网红业态，赋予百年历史建筑独特的现场体验，打造属于武汉的潮流艺术打卡地。

CASE 10

上海鸿寿坊

鸿寿坊是上海普陀区城市更新重点项目，紧邻轨道交通7、13号线长寿路站，由瑞安集团负责建设运营，总投资近30亿元，总建筑面积约8.8万平方米，包括里弄商业和两栋甲级办公楼。

项目保留了始建于1920年代的里弄住宅建筑的肌理脉络，复刻上个世纪生活气质与年代印记，并创新融合现代设计语言，注入具有国际视野的文化社交活力，致力于成为一个城市可持续社区。

团队在运营思考层面最大程度地赋新“街巷文化”，首次引入了全新商业市集概念（“be market”）——万物皆可市集，汇集多品类的宝藏品牌并带来全天候的市集体验，并与更多艺术家、主理人共同创造更具活力的社群体系，引领新一代年轻消费者的生活节奏和生活方式。

“be market”全新商业概念将涵盖四个部分：

• 具有market DNA属性的零售品牌；

• 成熟且能够共创market新概念店的餐饮品牌；

• 具有人情味的“菜食场”foodie social南里食集；

• 由原创设计和小众宝藏品牌共同打造周末主题市集。

具体落地方面，瑞安新天地打造的美食社交平台——FOODIE SOCIAL南里食集将带来上海首座美食社交菜食场，面积或超2000平方米，除包含餐饮、生鲜、半成品熟食等，还将集合美食秀、创意文化、日咖夜酒、花店等高关联度的特色业态，合力诠释项目想要打造的“城市气质的精致烟火气” 这一核心概念。